【文章內(nèi)容簡介】 三錯結(jié)構(gòu)復(fù)式結(jié)構(gòu)戶型面積配比產(chǎn)品戶型面積戶數(shù)比例復(fù)式二室二廳一衛(wèi)50㎡6%三室二廳一衛(wèi)70㎡12%三錯二室二廳一衛(wèi)50㎡6%三室二廳一衛(wèi)70㎡12%戶型配比依據(jù)n 由于產(chǎn)品的改變，建筑成本的增高，銷售價格高于平層的價格，考慮到區(qū)域接受的總價因素，因此將面積設(shè)置的偏小n 從功能上考慮，在區(qū)域內(nèi)居住的人群都為追求功能性的住宅，所以設(shè)置成為二室和三室最為實用的功能性。2) 1＃、2＃、3＃做平層產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 戶型配比產(chǎn)品戶型面積戶數(shù)比例平層二室75—90㎡35%三室115—130㎡15%戶型配比依據(jù)n 依據(jù)區(qū)域內(nèi)市場消化量及消化速度看70㎡—90㎡為消化速度最快的，也是現(xiàn)在市場剩余量不多的，在這個階段我們提供這樣的產(chǎn)品可以完全被市場接受；n 戶型的設(shè)計是居于功能型與舒適型中間的，既滿足了區(qū)域內(nèi)消費者的心里又，提升了項目的檔次；3) 5＃做樓中樓產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戶型配比產(chǎn)品戶型面積戶數(shù)比例樓中樓三室二廳二衛(wèi)140㎡14%戶型配比依據(jù)n 樓中樓的產(chǎn)品設(shè)計在5＃，因為在這個小區(qū)規(guī)劃中，5＃是景觀和位置最好的位置。n 作為整個小區(qū)的規(guī)劃必須有點睛之筆，用樓中樓這種產(chǎn)品來提升整個小區(qū)的形象。n 而樓中樓這種產(chǎn)品講求居住的一種享受性，而區(qū)域內(nèi)能接受的總價房又不能過高，所以將面積設(shè)定為140㎡左右的。4) 公建定位a) 服務(wù)于機(jī)場新區(qū)的大型商業(yè)配套設(shè)施n 公建主體部分引進(jìn)大型社區(qū)超市，供小區(qū)及周邊居民使用，其效果類似于新華綠洲的家樂福超市。如果需要銷售，可在引進(jìn)社區(qū)超市后，將公建全部分割成小面積，進(jìn)行投資返租型銷售。形式類似于逸彩城的大商新瑪特超市。n 周邊缺少幼兒園，公建內(nèi)可引進(jìn)大型的幼兒園，以增加項目的賣點。n 西北側(cè)外圍做臨街公建，兩層面積控制在80—200㎡之間對外銷售。小區(qū)入口的廣場兩側(cè)設(shè)置臨建，兩層面積控制在100㎡左右，對外出租。n 地下：除地下車庫外，將小區(qū)會所放在公建地下，配以大型游泳池，不但不占用面積，還可以做盈利性設(shè)施向周邊居民開放，另外可將人防設(shè)施設(shè)置于地下部分。b) 公建定位后的區(qū)域帶動作用c) 公建的形式d) 公建定位的依據(jù)消費者在購房決策時，除考慮居住的舒適性外還要考慮生活的便利程度，而公建的作用既是給居民提供生活的便利性。項目周邊商業(yè)配套設(shè)施較少，且比較松散，不具備規(guī)模，不方便區(qū)域業(yè)主的日常生活，而本案卻有大面積的商業(yè)公建，所以在做項目定位時我們的宗旨是：“跳出紅線外，服務(wù)于整個機(jī)場新區(qū)”，因此我們的公建在形式上完全可以做成區(qū)域內(nèi)獨有的社區(qū)超市，為周邊的業(yè)主提供日常消費品，這在很大程度上也提升了項目自身的知名度；5) 樓體的外觀 產(chǎn)品的定價1. 項目定價建議產(chǎn)品戶型面積戶數(shù)比例價位單價平層二室75—90㎡35%—4500元/㎡三室115—130㎡15%—復(fù)式二室二廳一衛(wèi)50㎡6%25萬元5000元/㎡三室二廳一衛(wèi)70㎡12%35萬元三錯二室二廳一衛(wèi)50㎡6%6000元/㎡三室二廳一衛(wèi)70㎡12%樓中樓三室二廳二衛(wèi)140㎡14%4800元/㎡臨街公建80200㎡7500元/㎡整體公建5000元/㎡住宅約586戶2. 項目定價依據(jù)經(jīng)濟(jì)的不斷增長促進(jìn)了居民消費能力的提高，為本案的銷售提供了保障n 成熟的三口之家家庭平均年收入約為37674元，平均消費性支出為31806元。以每套房50萬元計算，三成首付，20年貸款，首付為15萬元，貸款35萬元，月供2409元，則年供28908元。假設(shè)購房者以月收入的35%償還貸款，則其年家庭收入應(yīng)為82500元以上，在大連市有這種收入水平的家庭至少有20萬戶以上；區(qū)域房價的自然升值成為本案定價的堅實基礎(chǔ)n 目前本案在區(qū)域內(nèi)住宅的合理價格為4200元/㎡，%計算，推出平層預(yù)推價4500元/㎡。n 以平層預(yù)推價格4500元/㎡為基數(shù)，綜合樓中樓、三錯層商品特殊性，推出其產(chǎn)品均價。n 樓中樓實際為躍層結(jié)構(gòu)，但產(chǎn)品設(shè)計的特點是空間獨立，每戶都有大型的空中花園，通過產(chǎn)品的附加值，%較為合理。n 三錯層戶型實際使用率為140%，以平層均價4500元/㎡計算，合理價格應(yīng)為6300元/㎡，但考慮新產(chǎn)品入市，快速吸引消費客群購買，所以降低價格為6000元/㎡。n 區(qū)域內(nèi)公建價格約為40008500元/㎡，但本案的大型公建是區(qū)域獨有的，公建的正常經(jīng)營必會帶動整盤價值的提升，所以將臨街公建的價格定為7500元/㎡。，%成 本 利 潤 測 算 表(初算)序號項 目合 計萬元單 價元/㎡建筑面積（㎡）備 注一開發(fā)成本以下110項合計 　　　1土地出讓金 425 72078　2地價 499 72078　3建安費小高層 1100 52644小高層建筑成本1100元/㎡公建 1500 18471公建建筑成本1500元/㎡4配套費大配套 200 72078經(jīng)省財政廳批準(zhǔn)小配套 120 72078參考大連甘井子區(qū)某項目5政府交費共27項 100 72078概數(shù)計算，非精確值6綠化費 80 31338因小區(qū)檔次而定7監(jiān)理費 7 72078㎡8規(guī)劃、設(shè)計費 15 72078　9電增容費 90 72078　10不可預(yù)見費 40 72078　二銷售費用 　　　1銷售稅金 529 72078按銷售收入的11%計2廣告費/銷售傭金 240 72078按銷售收入的5%計3管理費用/財務(wù)費用 144 72078按銷售收入的3%計三總投資 　　　四銷售收入 　　　1平層銷售收入 4500 26235　2樓中樓銷售收入 4800 13115　3三錯銷售收入 5500 13294　4公建銷售收入 5000 18471全部銷售按5000元/㎡計五稅后利潤 　　　六利潤率利潤/銷售收入%　　　 項目入市時機(jī)以2006年3月中旬為前期市場介入的最佳時間點。[依據(jù)]n 在2006年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的不明確時期進(jìn)入，占領(lǐng)市場先機(jī)，引領(lǐng)市場軌跡；n 2006年機(jī)場區(qū)域?qū)㈤_發(fā)的項目體量都較大，對本項目有很大的抗性，我們要與其他項目打開這個時間差，避免產(chǎn)生競爭；n 提前進(jìn)入市場，根據(jù)2005年的市場現(xiàn)狀及2006年市場的宏觀預(yù)測，做房價的攀升定位，避免市場不良因素帶來的影響。 本案客群及客群特點1) 身份定位：城市中產(chǎn)階層。a) 項目地塊周邊2公里的常住客群n 這部分客群因為長期居住在區(qū)域內(nèi)，已經(jīng)形成了固定的居住習(xí)慣，購房時希望購買一處比現(xiàn)在住處更大環(huán)境更好的房子，其年齡約在40歲左右，收入穩(wěn)定，資金充足；n 這部分客群還包括在區(qū)域內(nèi)工作的軍人；b) 機(jī)場工作人員n 這部分客群選擇在該處購房的重要原因是便于工作，他們的平均收入較高，且有比較豐厚的住房公積金補貼。他們的主要分為兩個部分：n 25歲以上的年輕人，目前住在機(jī)場提供的員工宿舍或同父母一起住，需要有自己獨立的空間，且有購房的能力和需求，他們比較適合本案的三錯小戶型；n 40歲左右的成熟家庭，兩代或三代人，子女尚未脫離父母，也可能要照顧一方的老人，他們可能會選擇本案的平層或躍層戶型大戶型；c) 城市飄一族n 現(xiàn)無固定居所，租房住，大多是服務(wù)行業(yè)中的精英，收入較高，接受新事物較快；d) 周邊村鎮(zhèn)的年輕客群n 辛寨子鎮(zhèn)、革鎮(zhèn)堡鎮(zhèn)等周邊村鎮(zhèn)有大量的常住人口，年輕一代要結(jié)婚購房或因動遷等原因要離開原有區(qū)域，他們首選居住地會是機(jī)場，然后借此作為過渡再進(jìn)入市區(qū)；e) 市內(nèi)回流客戶n 早年從機(jī)場區(qū)域外出，事業(yè)有成后對該區(qū)域存在眷戀感，看好周邊的發(fā)展前景，決定從市內(nèi)回流到機(jī)場新區(qū)的客戶；f) 投資客群n 短期投資快速收益，只有有利可圖就出手購房，目前這部分客群