【文章內(nèi)容簡介】 析 2022年將是福州別墅放量年，三盛運(yùn)盛項目、北緯 25N安妮女王、融信大衛(wèi)城等多個競爭項目年初將陸續(xù)入市，各種產(chǎn)品類型均不存在市場空檔，競爭將不可規(guī)避 。 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 別墅市場研判總結(jié) 4 2022年福州別墅市場待推體量達(dá)到 46萬未來競爭壓力巨大 1 2 3 中原認(rèn)為： 2022年，別墅產(chǎn)品的競爭并不再只是單一地比拼戶型、景觀、風(fēng) 格、物業(yè)等因素，也不再局限于產(chǎn)品本身的設(shè)計，而是講究別墅社區(qū)和居住 氛圍的營造，這將會成下一階段別墅市場競爭的焦點(diǎn)。 4 4 閩侯片區(qū)新推項目體量占據(jù)主導(dǎo) 類別產(chǎn)品別墅競爭激烈化 品牌開發(fā)商云集，競爭層面升級 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 項目解析及項目定位 1：研判項目地塊價值 2：挖掘項目產(chǎn)品的競爭力 3：福州高端物業(yè)消費(fèi)客群研究 4：項目客戶定位 5：項目屬性定位與形象定位 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 土地 產(chǎn)品 客戶 項目定位 對于土地的研判：尋找地塊的 價值 對于客戶的研究：尋找客戶的 需求 對于產(chǎn)品的研究：挖掘產(chǎn)品的 競爭力 項目解析思維導(dǎo)圖 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 先從 土地思考，尋找項目特性 …… 產(chǎn)品 土地 客戶 項目地塊解析 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 關(guān)鍵詞：福州南拓必經(jīng)之路 2022年， 福州市編寫的 《 閩江口城鎮(zhèn)群發(fā)展規(guī)劃 》 就提出，將福州市從濱江型城市向跨江型城市發(fā)展，最終實現(xiàn)濱海型城市的終極目標(biāo)。 2022年， 福州市人大常委會審議通過了《 市政府關(guān)于撤銷長樂市、閩侯縣設(shè)立福州市長樂區(qū)、閩侯區(qū)的議案。 2022年， 在福州“十一五”規(guī)劃中，城南板塊將成為福州城市的主體，即城南將成為福州的城市中心區(qū)。 城南歷來是福州的南大門，是去閩南金三角的必經(jīng)之地，也是福州市連接福清、長樂的必由之路，因此 對“大福州”戰(zhàn)略而言，城南具有著紐帶和跳板的作用，其發(fā)展前景的確不可估量。 項目地塊解析 — 區(qū)域規(guī)劃 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 關(guān)鍵詞：大交通提速，城南崛起 城南板塊的各項市政交通設(shè)施正在緊鑼密鼓地籌備中： ?汽車南站和火車南站 不約而同地落戶城南； ?福州三環(huán)二期、溫福鐵路、福廈鐵路 已經(jīng)動建； ?福峽路拓寬 工程正在火熱進(jìn)行中； ?南江濱東段道路、三江路、福灣路、林浦路和鼓山大橋工程， 日前也已完成施工前期工作， 2022年前建成通車。 ?螺洲大橋 是目前全國跨徑最長的三塔自錨懸索橋，計劃于 2022年 2月竣工通車。螺洲大橋建成后，福州南向出城又多了一條便捷通道。 ?地鐵一號線 ：全長約 ，預(yù)計 2022年建成，地鐵 1號線由開往站到北站，助力了城南交通！ 可以預(yù)見，隨著城南區(qū)域路網(wǎng)交通日益完善，城南板塊騰飛指日可待。 項目地塊解析 — 區(qū)域交通 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 關(guān)鍵詞：資源匯聚，并日益完備 ?公交系統(tǒng)： 多達(dá)幾十條的公交線路在倉山老城區(qū)匯集交錯，出行十分便捷； ?商業(yè)配套： 擁有了世界 500強(qiáng)的麥德龍超市、8000平方米的永輝匯達(dá)超市、數(shù)十個農(nóng)貿(mào)市場，尤其是集會議、展覽與商業(yè)功能于一體的海峽國際會展中心的動建，可謂是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布； ?休閑設(shè)施： 高蓋山公園、長安山公園、煙臺山公園、東升公園以及市體育館等各種體育設(shè)施； ?教育配套： 福建師范大學(xué)、福建工程學(xué)院、福建公安高等?？茖W(xué)校等 20多所大專院校匯集于此，加上師大附中、市體育學(xué)校、區(qū)實小等數(shù)量眾多的中小學(xué)校，福州最出色、最密集的教育資源都匯聚于此了。 ?自然資源： 閩江、烏龍江、蓋山、黃山、清涼山以及一些公園。 項目地塊解析 — 區(qū)域配套 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 城南板塊對整個“大福州”戰(zhàn)略具有紐帶和跳板的作用 ，日漸納入福州的中心城市區(qū)，隨之而來的是，促進(jìn)了包括交通設(shè)施、商業(yè)配套、體閑娛樂、教育配套等在內(nèi)的各項市政配套如火如荼的建設(shè)和完備，這很大程度上推動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，并提升消費(fèi)者對城南板塊的價值期待。 對于本案而言，無論是提升區(qū)位價值，還是推動樓盤銷售，均將有積極的利好因素。 項目區(qū)域地塊價值啟示 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 關(guān)鍵詞：得天獨(dú)厚，占據(jù)先天優(yōu)勢 ?位于倉山區(qū)城門、螺洲一帶，人文底蘊(yùn)深厚。 ?距五一廣場 ,項目驅(qū)車約25分鐘抵達(dá)，距長樂國際機(jī)場約 30分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，出行極為方便。 ?項目三面環(huán)烏龍江，一面為蔥郁茂密的桔林，享受江岸獨(dú)有濱江生活，生態(tài)資源優(yōu)越。 ?項目周邊屬亞熱帶季風(fēng)氣候，年均氣溫 21℃ ，地貌為沖擊平原，地勢平坦，水系發(fā)達(dá)，有著江南水鄉(xiāng)特有的韻味。 項目地塊解析 — 區(qū)域位置 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 關(guān)鍵詞：低密度 純粹 ?項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地 143653平方米， 住宅總建筑面積 平方米，建筑密度 %，容積率： 。 ?二期由 2棟 11層住宅 (頂層復(fù)式72棟獨(dú)立別墅 ,26棟雙拼別墅組成，產(chǎn)品組合純粹。 獨(dú)棟產(chǎn)品 類雙拼產(chǎn)品 雙拼產(chǎn)品 高層產(chǎn)品 項目地塊解析 — 項目產(chǎn)品組合 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 北面：規(guī)劃路及烏龍江，景觀良好，視野寬廣。 東面：附近鄉(xiāng)村村民自建房，景觀一般。 南面：項目 1期及會所，景觀良好。 西面：村民自建房，景觀較差，別墅產(chǎn)品視野被遮擋。 項目地塊解析 — 項目四至 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 劣勢 ?項目處于倉山區(qū)城門、螺洲一帶，政府規(guī)劃導(dǎo)向、片區(qū)形象與本項目進(jìn)行大規(guī)模住宅開發(fā)有一定的矛盾沖突； ?項目周邊雖然擁有烏龍江景觀資源，但周邊存在大量農(nóng)民房，影響了視覺景觀面； ?項目周邊生活配套略顯不足，商務(wù)休閑等生活配套主要靠項目自身會所和商業(yè)廣場； ?項目二期工程施工存在部分拆遷安置問題。 項目地塊解析 — 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 區(qū)位： 項目位于倉山區(qū)城門、螺洲一帶，日漸納入福州的中心城區(qū)； 規(guī)模： 項目是區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模樓盤之一； 交通： 距五一廣場 ,項目驅(qū)車約 25分鐘抵達(dá)市中心，距長樂國際機(jī)場約 30分鐘車程 ； 景觀資源： 項目獨(dú)享烏龍江稀缺的景觀資源和濱江生活的美好感受； 人文資源： 螺洲古鎮(zhèn)人杰地靈 ，素來有中國“人儒之鄉(xiāng)”之稱，人文底蘊(yùn)極為濃厚。 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 再次歸納一下本項目的優(yōu)勢 ?景觀： 三面環(huán)繞著不可復(fù)制的稀缺烏龍江景觀資源； ?位置： 大福州最美的、距城市最近的位置 ?交通： 地鐵、火車站、汽車站一應(yīng)俱全，離五一廣場僅需 25分鐘 ?休閑： 歐式湖島生活，與游艇俱樂部、高級會所零距離 ?格調(diào)： 全球趨勢、回歸自然 ?享受： 最隱私、最高檔、最安全的休憩環(huán)境 ?鄰居： 與您所見略同，兼具品味與財富名流紳士 ………… 因此我們的檔次當(dāng)之無愧為： 相對稀缺，絕對標(biāo)桿 項目檔次定位 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 尋找我們的競爭對手 …… 項目的檔次處于 “ 相對稀缺，絕對標(biāo)桿 ” —— 相對稀缺， 別墅產(chǎn)品，而福州在售的別墅項目有：托斯卡納、融信大衛(wèi)城、融僑旗山、華潤橡樹灣、安妮女王、鼓山一號； —— 絕對標(biāo)桿， 福州市場的標(biāo)桿項目主要是：安妮女王、華潤橡樹灣、托斯卡納、萬科金域榕郡、世茂天地； 項目的主要競爭對手是： 斯卡納、融信大衛(wèi)城、融僑旗山、華潤橡樹灣、安妮女王。 項目競爭對手鎖定 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 清楚了解土地價值點(diǎn)，據(jù)此 研究產(chǎn)品的競爭力 …… 產(chǎn)品 土地 客戶 —— 在競爭對比中，尋找項目的優(yōu)勢所在。 項目產(chǎn)品解析 Nothing gona