【正文】 二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心 岸香 東方威尼斯 II期執(zhí)行總案 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 項(xiàng)目市場(chǎng)研判 1：認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概況及發(fā)展趨勢(shì) 2：認(rèn)識(shí)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概況及發(fā)展趨勢(shì) 3：認(rèn)識(shí)區(qū)域別墅市場(chǎng)發(fā)展情況及趨勢(shì) 4：認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 5：中原市場(chǎng)研判部分總結(jié) Nothing gona stops us now 止 于 至 善 時(shí)間 2022 2022 2022 199 338 554 691 +23% 31% 2022 2022 480 ?未來(lái) 5年將產(chǎn)生 2022 2022 2022 2022 轉(zhuǎn)折點(diǎn) 止跌點(diǎn) 房?jī)r(jià) 千元 /M2 全國(guó)銷(xiāo)售面積（百萬(wàn)平米） 未來(lái)剛性需求結(jié)算（百萬(wàn)平米） ?行業(yè)飛速發(fā)展，整體市場(chǎng)規(guī)模加速擴(kuò)大，房?jī)r(jià)與銷(xiāo)售量迅速增長(zhǎng) ?受世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響， 2022年房?jī)r(jià)下跌，全國(guó)交易量減少，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整階段 ?與其他經(jīng)濟(jì)體不同，中國(guó)處于人口年齡結(jié)構(gòu)輕、城市快速發(fā)展階段，將有大量的剛性需求在后期支撐房?jī)r(jià)，而帶動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入新的上升周期 中原觀(guān)點(diǎn)： 2022年后的未來(lái)十年間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入上漲周期更為持久的新周期，伴隨著整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)民收入的提高，新周期房?jī)r(jià) 將平穩(wěn)緩慢達(dá)到高位 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)將再次迎來(lái)繁榮的“黃金發(fā)展時(shí)期”。 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) Nothing gona stops us now 止 于 至 善 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 存量房享受七折優(yōu)惠利率。 建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行四大國(guó)有銀行公布，只要 2022年 10月 27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率 惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。 購(gòu)買(mǎi)第二套普通住房，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)房的優(yōu)惠政策。 加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，刺激了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)信心。 新增貸款 億，超過(guò)全年 5萬(wàn)億的計(jì)劃。伴隨新增貸款持續(xù)注入，而貸款余額存量不斷膨脹，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以吸收迅速增長(zhǎng)的資金，必然導(dǎo)致 房地產(chǎn)等資源金融屬性的增強(qiáng)。 本次國(guó)務(wù)院下調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資本金比例是 13年來(lái)首次， 顯示了政府對(duì)地產(chǎn)投資的鼓勵(lì)態(tài)度。 銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知 》 再次明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)圍繞國(guó)家 “ 保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu) ” 的要求以及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的實(shí)施，將信貸資源有效配置到國(guó)家重點(diǎn)支持和鼓勵(lì)發(fā)展的領(lǐng)域，嚴(yán)格限制對(duì) “ 兩高一資 ” 、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的新增授信。 營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年 ：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。 (注：其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施其中包括：一、對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi) 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。二、對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。三、對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。） 09年影響市場(chǎng)的幾大政策 上半年國(guó)家宏觀(guān)調(diào)空以支持為主，帶動(dòng)了房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的回暖。 下半年，隨著市場(chǎng)的高漲，國(guó)家開(kāi)始出臺(tái)政策抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，但在基本面上還是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)。 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 2022房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)判 12月 5日至 7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開(kāi)， 會(huì)議明確提出： ?要處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好勢(shì)頭。 要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，將助房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 ?放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶(hù)籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。 ?加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶(hù)區(qū)改造。 ?2022年 ,國(guó)家應(yīng)該延續(xù)并完善今年出臺(tái)的消費(fèi)政策。 在購(gòu)房消費(fèi)上 ,繼續(xù)為低收入者增收減負(fù) ,讓其有能力消費(fèi) 。繼續(xù)刺激居民首次購(gòu)房需求 ,購(gòu)房契稅、房貸利率等優(yōu)惠政策要延續(xù) ,對(duì)二套房貸則要嚴(yán)格把關(guān)。 國(guó)家中央基調(diào) 中原趨勢(shì)預(yù)判 ?供需雙向支撐，預(yù)計(jì)明年商品房成交價(jià)量均可穩(wěn)中有升； ?城鎮(zhèn)化進(jìn)程與城鄉(xiāng)二元矛盾消除的努力將提供持續(xù)的需求動(dòng)力； ?熱錢(qián)再次流入也將成為房地產(chǎn)成交價(jià)和量的雙重推動(dòng)因素； ?房地產(chǎn)投資加速趨勢(shì)已定，這很大程度上是補(bǔ)充庫(kù)存的需要，而由于開(kāi)發(fā)企業(yè)資金和盈利狀況良好，即使供應(yīng)集中增加， 大幅降價(jià)的可能也不大； ?預(yù)計(jì) 2022年上半年順勢(shì)推高，全年平穩(wěn)發(fā)展。 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 福州房地產(chǎn) 0709整體發(fā)展概況 2 0 0 7 年 2 0 0 9 年成交套 數(shù)01000020220300004000050000成交套 數(shù)成交套 數(shù) 28538 18695 465072022年 2022年 2022年2 0 0 7 年 2 0 0 9 年成交 總 面 積0202200040000006000000成交 總 面 積成交 總 面 積 1755624 51633632022年 2022年 2022年2022年2022年成交均價(jià)0202240006000800010000成交均價(jià)成交均價(jià) 6067 6682 77262022年 2022年 2022年?2022年住房均價(jià)突破 6000元 /㎡ ，受 2022年未的金融危機(jī)影響， 2022年成交套數(shù)開(kāi)始下降，價(jià)格上漲較緩，成交減?。? ?2022年在 08年末政策刺激下，迅速回暖，成交量激增，成交總面積更是同比 08年上漲 318%，同比07年上漲 160% ?注 :2022年數(shù)據(jù)含 12月份預(yù)估成交數(shù)據(jù) (預(yù)估成交套數(shù) 4000套，預(yù)估成交總面積 450000平米，預(yù)估均價(jià) 8500元），僅供參考 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 福州 111月住宅商品房成交統(tǒng)計(jì)表 月份 套數(shù) (套 ) 面積 (平方米 ) 金額 (元 ) 平均單價(jià) (元 ) 1 1773 181393 321609789 6617 2 3034 312703 948740902 6867 3 4150 422823 1754715450 7122 4 4961 509542 3656183169 7176 5 5419 587546 4401946958 7493 6 5352 573801 4546427558 7924 7 5439 641889 5258150002 8192 8 2611 294110 2383351985 8104 9 2513 326395 2316771714 7099 10 3461 411080 3620413336 8808 11 4207 497720 4247410653 8534 小結(jié)： ? 09年福州住宅商品房成交量劇增，市場(chǎng)釋放加快； ? 從左表可以看出成交高峰期主要集中年中及年底； ? 市場(chǎng)整體成交均價(jià)不斷上揚(yáng)。 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 09年 111月各行政區(qū)（除馬尾）數(shù)據(jù) 小結(jié)： ? 倉(cāng)山區(qū)仍占市場(chǎng)的大部分體量，成交總額最大，該區(qū)域中低端產(chǎn)品分布較多，成交均價(jià)最低。 ? 鼓樓區(qū)和臺(tái)江區(qū)憑借市中心優(yōu)勢(shì)，并由高端豪宅價(jià)格上拉，均價(jià)直逼上萬(wàn)，隨著市中心地塊稀缺，該區(qū)域以中小戶(hù)型為主。 ? 晉安區(qū)成交較小，均價(jià)更高于倉(cāng)山區(qū)，超過(guò) 8000元，居住價(jià)值日漸凸顯，套均面積較大。 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 2022福州區(qū)域市場(chǎng)小結(jié) ? 由于土地稀缺， 市中心價(jià)格將繼續(xù)走高 ，以大戶(hù)和小戶(hù)型為主（大部分為 2022年報(bào)批的項(xiàng)目）； ? 高端產(chǎn)品 仍集中于 市中心區(qū)域及沿江區(qū)域； ? 金山仍是未來(lái)銷(xiāo)售的主戰(zhàn)場(chǎng) ，市場(chǎng)體量大； ? 由于 0 08年 的市場(chǎng)較為冷靜， 積聚的剛性需求和投資需求于 09年釋放 ，成交量劇增，市場(chǎng)釋放過(guò)熱，年中及年底為兩次高峰期，整體均價(jià)不斷上揚(yáng)。 ? 在市場(chǎng)過(guò)熱的情況下， 2022年 可能會(huì)出些小幅冷靜期，但 總基調(diào)仍將以平穩(wěn)上揚(yáng)為主 。 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 福州別墅市場(chǎng)整體情況 發(fā)展時(shí)間 20世紀(jì) 90年代初期 20世紀(jì) 90年代中期 20世紀(jì) 90年代末期 進(jìn)入 21世紀(jì) 2022年 2022年 2022年 未來(lái) 3年 市場(chǎng)背景 改革開(kāi)放近十余年的發(fā)展 ， 大量回鄉(xiāng)發(fā)展的海歸人士和本地財(cái)富階層都在尋覓一種富裕的郊居生活模式 。 全國(guó)范圍的宏觀(guān)調(diào)控導(dǎo)致當(dāng)時(shí)大批的房地產(chǎn)項(xiàng)目在中途落馬 ，同樣使得福州正處在起步期的別墅