【正文】 烏龍江 融僑旗山 旗山景觀、社區(qū)水景、區(qū)域人文等 三面環(huán)烏龍江、純活水的生態(tài)、產品純粹性 烏龍江、產品純粹性 融信大衛(wèi)城 旗山景觀，烏龍江、純意式雙核別墅群 三面環(huán)烏龍江、純活水的生態(tài)、產品純粹性 烏龍江、產品純粹性 三盛托斯卡納 旗山景觀，烏龍江、 60畝天然湖泊 三面環(huán)烏龍江、純活水的生態(tài)、產品純粹性 烏龍江、產品純粹性 顯而易見，江景資源及產品的純粹性將成為項目最核心的符號點！ 符號。 項目核心價值點挖掘 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 清楚土地和競爭力，據此 尋找客戶 …… 產品 土地 客戶 項目客戶解析 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 51 消費群體 當前生活 /工作區(qū)域 經濟實力 置業(yè)目的 置業(yè)經歷 家庭結構 出行方式 購買行為 特征 私營企業(yè)主 主要在福州及周邊縣市工作、生活 私營企業(yè)經營者，擁有較高的年收入 改善個人居住環(huán)境，對抗通貨膨脹 置業(yè)多次 多口之家，子女多已成年 以私家車為主，關注道路通暢性 關注社區(qū)風水、檔次、品牌以及物業(yè)服務的口碑 公務員 主要在福州及周邊縣市工作、生活 擁有較為穩(wěn)定的收入，多數(shù)為“小康之家” 改善個人居住環(huán)境以及投資 二次置業(yè)或者置業(yè)多次 已婚家庭或三口之家 以私車為主，有時計程車 文化素養(yǎng)較高，對社區(qū)的品質、物業(yè)頗為關注 企業(yè)中高管理層 主要在福州工作、生活 公司中高管理層，收入豐厚且較穩(wěn)定 改善個人居住環(huán)境以及投資 二次置業(yè)或者置業(yè)多次 已婚家庭或三口之家 以計程車和私車為主 關注產品的品質、品牌，以及對產品的內涵解讀 華僑及部分外籍人士 主要工作、生活區(qū)域難確定 個人年收入豐厚，消費觀念也比較超前 改善個人居住環(huán)境、投資對抗通貨膨脹 一次置業(yè)、二次置業(yè)或者置業(yè)多次 單身、已婚家庭均有一定比例 以計程車和私車為主 關注社區(qū)居住舒適度，產品的內涵有一定興趣 福州高端物業(yè)消費客群研究 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 52 意愿總價 聯(lián)排 450500萬 ， 獨棟 700800萬是目前客戶的意愿集中段 ， 但出現(xiàn)與其價值想匹配的產品很愿意提高總價意愿 社區(qū)規(guī)劃 純別墅社區(qū)是大部分客戶的意向集中段 會所要求 位置較遠的項目會所希望具備宴請 、 娛樂 、 建身功能；位置較近的 ， 會所無太多要求 容積率 社區(qū)容積率 ， 普遍表現(xiàn)出對于密集型別墅社區(qū)的反感 面積區(qū)間 聯(lián)排 250300平米 ， 獨棟 350500平米是目前客戶的意愿集中段 ， 此外部分聯(lián)排客戶對于 200左右的面積也感興趣 花園面積 聯(lián)排 5080平米 ， 獨棟 100200平米是目前客戶的意愿集中段 ， 當然超出該標準更佳 景觀需求 景觀風格暫無明顯的意愿集中段 ， 但精巧 、 細致是普遍的觀點 生活配套 周邊生活配套對其影響不很明顯 ， 但對于交通條件有一定的要求 物業(yè)管理 均很注重良好的物業(yè)管理 ， 2元 /平米目前客戶的物業(yè)費意愿集中段 ， 而適當略高點也可以接受 車位 每戶 2個以上車位是目前客戶的主要要求；此外由于潮濕維修原因 ， 多次置業(yè)的客戶不希望封閉地下停車庫 陽臺 客戶對于多個陽臺 、 大面積露臺明顯有好感 ， 但希望單陽臺面積適當提高 朝向 朝向并不構成置業(yè)與否的決定性因素 外立面 更多的偏好于富有質感的石材；風格方面 ， 獨棟偏向歐式風格 ， 聯(lián)排偏向現(xiàn)代簡約風格 福州高端物業(yè)消費客群研究 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 項目名稱 客戶來源地 置業(yè)目的 主力客戶群職業(yè) 市區(qū) 八縣 海外及其他 自住 投資 度假 其他 世茂天城 35% 30% 35% 41% 39% 15% 5% 個體、企業(yè)高管、私營企業(yè)主、金融人士 北緯 25 38% 28% 44% 38% 31% 21% 10% 公務員 ,企業(yè)家 , 閩商等海外華僑、金融人士 云畝天朗 23% 46% 31% 27 31 42 個體、企業(yè)高管、私營企業(yè)主、 金融人士 融僑旗山 70% 20% 10% 37 29 34 公務員 ,企業(yè)家 , 閩商等海外華僑、金融人士 萬科金域榕郡 40% 49 11% 62% 32% 6% 個體、企業(yè)高管、私營企業(yè)主、金融人士 建發(fā)領域 40% 36% 24% 45% 30% 25% 公務員 ,企業(yè)家 , 閩商等海外華僑、金融人士 作為高端項目，它們的客戶來源更應該被我們所借鑒 …… 福州高端物業(yè)客戶來源與置業(yè)目的 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 54 張夫人（高官夫人） 謝先生（私企業(yè)主） 陳先生（業(yè)界高層） 形象 地段 理念 產品 別墅的話在郊區(qū) ,空氣和居住環(huán)境當然更好 住別墅的都有車 ,距離 一般不是問題 城市型別墅和郊區(qū)別墅我沒什么很大偏好 .都可以 “ 沖著報紙上那大氣的 高 端形象 去看項目 “ 別墅畢竟不是小房子， 價格這么高了，會慎重 選擇， 形象 重要 ” “ 雖然品牌不是決定一切的，但知名的開發(fā)商還是做的 較好 ” 我希望我住的別墅能 給帶給我一種 生活理 念 的享受 好的項目能讓人感受一種純粹的異域生活 我希望住在福州能享受一 種 貴族般的生活 品質很重要 ,我希望有 園林 ,有水景 ,比較詩意 的別墅 我很注重房子細節(jié)的部分 ,那就是 品質的體現(xiàn) “ 自住為主，但配套沒成熟前可以先用來度假， 偶爾住住 ” 根據中原問卷調查分析： 高端客戶價值觀 —— 高端客戶認為距離及配套不是絕對的影響因素，形象、理念、產品及前景更受關注。 福州高端客戶訪談 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 經過對福州高端客戶分析，中原認為： 客戶資源應當以八縣、海外華僑為核心挖掘點，同時尚需關注極具挖掘潛力的是本地優(yōu)質客戶；調整傳統(tǒng)的營銷觀念，以塑造形象、生活理念為重點去感動客戶。 福州高端客戶分析總結 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 我們大膽地認為： 本案面對的是全世界與中國有關的，懷抱著美麗的水鄉(xiāng)情懷的國際人。 本案面對的是全世界與亞洲有關系的、醞釀著中國情調的國際人。 或許是在香港有個家、在中國有個家、在美國有個家， 在東南亞其他大城市都有家的人。 項目客戶定位 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 核心客戶群 重要客戶群 八縣客戶、閩商華僑 拓展客戶群 偶得客戶群 根據中原數(shù)據統(tǒng)計分析： ?本地客戶購房有明顯的區(qū)域傾向，高性價比與高檔產品逐漸打破區(qū)域購房分布； ?長樂、福清等八縣個體戶、企業(yè)主購買力強。 ?動車開通后，吸引了越來越多的省外來置業(yè)者尤其是溫州客商置業(yè)福州 。 50% 30% 15% 5% 市區(qū)企業(yè)主、金融界人士 國外客戶 省外投資客（尤其是溫州客） 項目客戶組成 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 福州未來中心，閩江水岸生態(tài)稀缺，水文化純墅 區(qū)位優(yōu)勢 資源 產品價值點 項目屬性定位 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 區(qū)位優(yōu)勢 資源 產品價值點 東方威尼斯二期岸香 …… 岸芷汀蘭 ，純水生活 項目形象定位 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 區(qū)位優(yōu)勢 資源 產品價值點 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 區(qū)位優(yōu)勢 資源 產品價值點 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 THANKS ENJOY YOUR WORK