【正文】 烏龍江 融僑旗山 旗山景觀、社區(qū)水景、區(qū)域人文等 三面環(huán)烏龍江、純活水的生態(tài)、產(chǎn)品純粹性 烏龍江、產(chǎn)品純粹性 融信大衛(wèi)城 旗山景觀，烏龍江、純意式雙核別墅群 三面環(huán)烏龍江、純活水的生態(tài)、產(chǎn)品純粹性 烏龍江、產(chǎn)品純粹性 三盛托斯卡納 旗山景觀，烏龍江、 60畝天然湖泊 三面環(huán)烏龍江、純活水的生態(tài)、產(chǎn)品純粹性 烏龍江、產(chǎn)品純粹性 顯而易見，江景資源及產(chǎn)品的純粹性將成為項(xiàng)目最核心的符號(hào)點(diǎn)！ 符號(hào)。 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)挖掘 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 清楚土地和競(jìng)爭(zhēng)力，據(jù)此 尋找客戶 …… 產(chǎn)品 土地 客戶 項(xiàng)目客戶解析 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 51 消費(fèi)群體 當(dāng)前生活 /工作區(qū)域 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 置業(yè)目的 置業(yè)經(jīng)歷 家庭結(jié)構(gòu) 出行方式 購買行為 特征 私營(yíng)企業(yè)主 主要在福州及周邊縣市工作、生活 私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，擁有較高的年收入 改善個(gè)人居住環(huán)境，對(duì)抗通貨膨脹 置業(yè)多次 多口之家，子女多已成年 以私家車為主，關(guān)注道路通暢性 關(guān)注社區(qū)風(fēng)水、檔次、品牌以及物業(yè)服務(wù)的口碑 公務(wù)員 主要在福州及周邊縣市工作、生活 擁有較為穩(wěn)定的收入，多數(shù)為“小康之家” 改善個(gè)人居住環(huán)境以及投資 二次置業(yè)或者置業(yè)多次 已婚家庭或三口之家 以私車為主，有時(shí)計(jì)程車 文化素養(yǎng)較高，對(duì)社區(qū)的品質(zhì)、物業(yè)頗為關(guān)注 企業(yè)中高管理層 主要在福州工作、生活 公司中高管理層，收入豐厚且較穩(wěn)定 改善個(gè)人居住環(huán)境以及投資 二次置業(yè)或者置業(yè)多次 已婚家庭或三口之家 以計(jì)程車和私車為主 關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)、品牌，以及對(duì)產(chǎn)品的內(nèi)涵解讀 華僑及部分外籍人士 主要工作、生活區(qū)域難確定 個(gè)人年收入豐厚，消費(fèi)觀念也比較超前 改善個(gè)人居住環(huán)境、投資對(duì)抗通貨膨脹 一次置業(yè)、二次置業(yè)或者置業(yè)多次 單身、已婚家庭均有一定比例 以計(jì)程車和私車為主 關(guān)注社區(qū)居住舒適度，產(chǎn)品的內(nèi)涵有一定興趣 福州高端物業(yè)消費(fèi)客群研究 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 52 意愿總價(jià) 聯(lián)排 450500萬 ， 獨(dú)棟 700800萬是目前客戶的意愿集中段 ， 但出現(xiàn)與其價(jià)值想匹配的產(chǎn)品很愿意提高總價(jià)意愿 社區(qū)規(guī)劃 純別墅社區(qū)是大部分客戶的意向集中段 會(huì)所要求 位置較遠(yuǎn)的項(xiàng)目會(huì)所希望具備宴請(qǐng) 、 娛樂 、 建身功能；位置較近的 ， 會(huì)所無太多要求 容積率 社區(qū)容積率 ， 普遍表現(xiàn)出對(duì)于密集型別墅社區(qū)的反感 面積區(qū)間 聯(lián)排 250300平米 ， 獨(dú)棟 350500平米是目前客戶的意愿集中段 ， 此外部分聯(lián)排客戶對(duì)于 200左右的面積也感興趣 花園面積 聯(lián)排 5080平米 ， 獨(dú)棟 100200平米是目前客戶的意愿集中段 ， 當(dāng)然超出該標(biāo)準(zhǔn)更佳 景觀需求 景觀風(fēng)格暫無明顯的意愿集中段 ， 但精巧 、 細(xì)致是普遍的觀點(diǎn) 生活配套 周邊生活配套對(duì)其影響不很明顯 ， 但對(duì)于交通條件有一定的要求 物業(yè)管理 均很注重良好的物業(yè)管理 ， 2元 /平米目前客戶的物業(yè)費(fèi)意愿集中段 ， 而適當(dāng)略高點(diǎn)也可以接受 車位 每戶 2個(gè)以上車位是目前客戶的主要要求；此外由于潮濕維修原因 ， 多次置業(yè)的客戶不希望封閉地下停車庫 陽臺(tái) 客戶對(duì)于多個(gè)陽臺(tái) 、 大面積露臺(tái)明顯有好感 ， 但希望單陽臺(tái)面積適當(dāng)提高 朝向 朝向并不構(gòu)成置業(yè)與否的決定性因素 外立面 更多的偏好于富有質(zhì)感的石材；風(fēng)格方面 ， 獨(dú)棟偏向歐式風(fēng)格 ， 聯(lián)排偏向現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 福州高端物業(yè)消費(fèi)客群研究 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 項(xiàng)目名稱 客戶來源地 置業(yè)目的 主力客戶群職業(yè) 市區(qū) 八縣 海外及其他 自住 投資 度假 其他 世茂天城 35% 30% 35% 41% 39% 15% 5% 個(gè)體、企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主、金融人士 北緯 25 38% 28% 44% 38% 31% 21% 10% 公務(wù)員 ,企業(yè)家 , 閩商等海外華僑、金融人士 云畝天朗 23% 46% 31% 27 31 42 個(gè)體、企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主、 金融人士 融僑旗山 70% 20% 10% 37 29 34 公務(wù)員 ,企業(yè)家 , 閩商等海外華僑、金融人士 萬科金域榕郡 40% 49 11% 62% 32% 6% 個(gè)體、企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主、金融人士 建發(fā)領(lǐng)域 40% 36% 24% 45% 30% 25% 公務(wù)員 ,企業(yè)家 , 閩商等海外華僑、金融人士 作為高端項(xiàng)目，它們的客戶來源更應(yīng)該被我們所借鑒 …… 福州高端物業(yè)客戶來源與置業(yè)目的 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 54 張夫人（高官夫人） 謝先生（私企業(yè)主） 陳先生（業(yè)界高層） 形象 地段 理念 產(chǎn)品 別墅的話在郊區(qū) ,空氣和居住環(huán)境當(dāng)然更好 住別墅的都有車 ,距離 一般不是問題 城市型別墅和郊區(qū)別墅我沒什么很大偏好 .都可以 “ 沖著報(bào)紙上那大氣的 高 端形象 去看項(xiàng)目 “ 別墅畢竟不是小房子， 價(jià)格這么高了，會(huì)慎重 選擇， 形象 重要 ” “ 雖然品牌不是決定一切的，但知名的開發(fā)商還是做的 較好 ” 我希望我住的別墅能 給帶給我一種 生活理 念 的享受 好的項(xiàng)目能讓人感受一種純粹的異域生活 我希望住在福州能享受一 種 貴族般的生活 品質(zhì)很重要 ,我希望有 園林 ,有水景 ,比較詩意 的別墅 我很注重房子細(xì)節(jié)的部分 ,那就是 品質(zhì)的體現(xiàn) “ 自住為主，但配套沒成熟前可以先用來度假， 偶爾住住 ” 根據(jù)中原問卷調(diào)查分析： 高端客戶價(jià)值觀 —— 高端客戶認(rèn)為距離及配套不是絕對(duì)的影響因素，形象、理念、產(chǎn)品及前景更受關(guān)注。 福州高端客戶訪談 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 經(jīng)過對(duì)福州高端客戶分析，中原認(rèn)為： 客戶資源應(yīng)當(dāng)以八縣、海外華僑為核心挖掘點(diǎn)，同時(shí)尚需關(guān)注極具挖掘潛力的是本地優(yōu)質(zhì)客戶；調(diào)整傳統(tǒng)的營(yíng)銷觀念，以塑造形象、生活理念為重點(diǎn)去感動(dòng)客戶。 福州高端客戶分析總結(jié) Nothing gona stops us now 止 于 至 善 我們大膽地認(rèn)為： 本案面對(duì)的是全世界與中國(guó)有關(guān)的，懷抱著美麗的水鄉(xiāng)情懷的國(guó)際人。 本案面對(duì)的是全世界與亞洲有關(guān)系的、醞釀著中國(guó)情調(diào)的國(guó)際人。 或許是在香港有個(gè)家、在中國(guó)有個(gè)家、在美國(guó)有個(gè)家， 在東南亞其他大城市都有家的人。 項(xiàng)目客戶定位 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 核心客戶群 重要客戶群 八縣客戶、閩商華僑 拓展客戶群 偶得客戶群 根據(jù)中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析： ?本地客戶購房有明顯的區(qū)域傾向，高性價(jià)比與高檔產(chǎn)品逐漸打破區(qū)域購房分布； ?長(zhǎng)樂、福清等八縣個(gè)體戶、企業(yè)主購買力強(qiáng)。 ?動(dòng)車開通后，吸引了越來越多的省外來置業(yè)者尤其是溫州客商置業(yè)福州 。 50% 30% 15% 5% 市區(qū)企業(yè)主、金融界人士 國(guó)外客戶 省外投資客（尤其是溫州客） 項(xiàng)目客戶組成 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 福州未來中心，閩江水岸生態(tài)稀缺，水文化純墅 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 資源 產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn) 項(xiàng)目屬性定位 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 資源 產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn) 東方威尼斯二期岸香 …… 岸芷汀蘭 ，純水生活 項(xiàng)目形象定位 Nothing gona stops us now 止 于 至 善 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 資源 產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn) Nothing gona stops us now 止 于 至 善 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 資源 產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn) Nothing gona stops us now 止 于 至 善 THANKS ENJOY YOUR WORK