典型房產企業(yè)發(fā)展環(huán)境分析與當前建議(編輯修改稿)
2025-02-17 14:26 本頁面
【文章內容簡介】 “ 應對第一，預測第二 ” ?引自萬科集團戰(zhàn)略投資部 《 市場研判報告、萬科高管訪談 》 22 標桿企業(yè)深度分析 萬科深度分析 萬科面臨兩大問題：存貨偏多，利潤不高 ?規(guī)模擴張快 經過 0607年的快速擴張，萬科的土地儲備規(guī)模已達到1909萬（截止 2022年 6月萬科權益建筑面積）。 ?成本高 萬科土地成本、建安成本及管理成本均偏高，銷售凈利率僅 %，遠落后于保利、中海等企業(yè)。 萬科面臨的兩個問題 存貨 存貨總量大。并以 G類為主，占總量的 ％。 利潤 雖然規(guī)模第一，但以利潤 (08年上半 年 )排名，則為房地產行業(yè)第二 4 . 6 0 %4 . 6 0 %12%9%1 8 . 0 0 %2 . 8 0 %27%21%T1 T2 T O P 1 T O P 2 C G1 G2 G3排名 公司 利潤總額（億） 1 中海外 2 萬科 3 富力地產 4 碧桂園 5 保利 6 世茂房地產 23 標桿企業(yè)深度分析 萬科深度分析 萬科應對調整的手段 —— 土地儲備 “ 三調整 ” 總量調整： 土地儲備增速放緩，但相對保持規(guī)模 結構調整： 調整土地儲備增量結構，提高相對低風險區(qū)域的土地增量 空間調整： 由東往西、由南往北轉移，調整土地增量結構 2022年 110月萬科新增土地 區(qū)域 城市 獲得時間 項目名稱 占地 建面 權益 地價 長三角 杭州 20228 金色家園項目 55% 長三角 杭州 20229 泉水灣項目 50 100% 長三角 寧波 20225 首南路項目 57% 長三角 上海 20221 羅店 C3項目 55% 長三角 上海 20221 羅店 C5項目 55% 長三角 上海 20229 趙巷晶園項目 55% 長三角 蘇州 20226 金雞湖路項目 51% 珠三角 東莞 20221 宏圖路項目 % 珠三角 東莞 20225 松山湖 1號花園二期 90% 珠三角 惠州 20224 雙月灣一期項目 36 ≥36 67% 珠三角 深圳 20225 易里園景臺項目 100% 珠三角 深圳 20225 機場英管山項目 100% 環(huán)渤海 長春 20227 廣源項目 100% 環(huán)渤海 大連 20229 魅力之城項目 55% 環(huán)渤海 青島 20224 青島南昌路項目 100% 環(huán)渤海 青島 20228 四季花城項目 55% 環(huán)渤海 沈陽 20226 沈陽業(yè)喬項目 100% 環(huán)渤海 天津 20223 濱海新城東區(qū)項目 6 100% 環(huán)渤海 天津 20223 時尚廣場公寓項目 100% 環(huán)渤海 天津 20225 金廈項目 100% 7 環(huán)渤海 天津 20228 金奧國際項目 16 100% 環(huán)渤海 天津 20229 魅力之城項目 100% X區(qū)域 成都 20221 海蓉廠項目 49% X區(qū)域 成都 20227 紅星路項目 100% X區(qū)域 合肥 20225 皖安地塊 50% X區(qū)域 合肥 20225 江淮地塊 50% X區(qū)域 武漢 20222 賀家墩項目 52% X區(qū)域 武漢 20224 才茂街項目 100% X區(qū)域 重慶 20229 寶圣項目 23 51% 24 標桿企業(yè)深度分析 萬科深度分析 萬科的應對調整手段 —— 降開工量，降資金的流出量 萬科果斷進行戰(zhàn)略調整 原定銷售目標 （萬平方米） 調整后銷售目標 （萬平方米） 下調面積 （萬平方米） 開工面積 848 竣工面積 689 中報調整 開工面積： 683 竣工面積： 586 開工面積 縮減 165 竣工面積 縮減 103 三季度調整 開工面積： 573 縮減 110 華東萬科先后實施產品調整，視情停工，其他區(qū)域城市武漢等調整開始得更早 上海： 8月份琥珀郡園、金色城市先后做出封盤，進行產品調整、銷售計劃調整的決定。相應的銷售計劃從年初的 130億目標已經幾次下調到低于100億。 南京： 項目能不開工的，就不開工，盡量全部停工。而在建項目還沒有足夠投入達到上市水平的，則暫停開發(fā)推遲上市。對于能出售的樓盤盡量快速出售。 杭州： 考慮到相對目前去化速度，存量充足，對于在建項目還沒有足夠投入達到上市水平的，盡量暫停開發(fā)推遲上市，對于能出售的樓盤盡量快速出售。 25 標桿企業(yè)深度分析 萬科深度分析 萬科的應對調整手段 —— 積極的融資 萬科融資時機恰到好處 55119400501001502002503003502022 2022 2022 2 0 0 8 上半年 2 0 0 8 下半年取得借款得到的現金 吸收投資取得的現金萬科 08年底現金余額＝ 資金存量 現金及現金 等價物（億） 未來可能 資金流入 當期可能實現 銷售收入（億） 未來資金流出 預計生產 投入（億） 償債引起 資金流出（億） 26 標桿企業(yè)深度分析 中海視點 關于市場走勢：市場問題是局部問題，但有擴大趨勢，各城市根據自己情況調整 ?全國市場，不能一概而論，廣州、深圳有泡沫，我早就感覺到了，但要說北京和上海就未必 —— 孔慶平言論 ? 中海降價行動始于 07年 11月，最早從廣州、深圳開始降價，但當時并不能確定市場整體下行的態(tài)勢 —— 中海外某高管言論 關于中海的自身安全：長期的警惕性和風險意識確保了冬天的安全性 ? 如果一個企業(yè)過去在財務上沒有留有余地，過于進取，那么在應對當前市場變化時，它可能表現就比較差，它就可能要采取激進的銷售策略。 —— 孔慶平言論 ? 中海一向重視為市場提供稀缺性產品，在拿地和做產品時都充分考慮。因而在這種戰(zhàn)略下，中海的客戶總是相對固定的一群人，即便是當市場走低的時候，中海的客戶群仍沒有太大變化。 —— 孔慶平言論 ? 中海地區(qū)公司總經理采用換防制，通常每隔兩到三年就需要換一個地方（最長的五年），地區(qū)公司總經理都普遍追求在任期間短期業(yè)績最大化，因此在降價快銷時打折幅度會出現不可思議的降幅。 —— 中海外某高管言論 ? 銷售業(yè)績的達成很大程度上依靠打折快銷，有的項目打折幅度甚至突破五折，如深圳大山地。 —— 中海外某高管言論 關于降價： “ 集團 ” ——我們很安全 PK “城市公司 ” ——我們要降價 ?一個成熟的企業(yè)，在夏天就應想好如何過冬，而不是等到冬天來了再去考慮 —— 孔慶平言論 ? 中海外重視稀缺性產品的市場，因此需求的客戶群相對固定，受市場變動影響小 —— 孔慶平言論 27 標桿企業(yè)深度分析 中海深度分析 雖然中海在調整前期的操作略有失誤，但中海迅速改變了原有應對策略，為過冬作出部署。 1011021031041051061072007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月跟隨大勢，全力增持，力求規(guī)模有所突破 僥幸心理 試圖抄底 回歸理性，謹慎應市 在 2022年，中海認為房地產市場將延續(xù)上漲趨勢，因此在土地儲備上做了大幅度的增加。 07年度新增 1030萬平方土地儲備，遠遠超過 06及 05年土地儲備增加量。 11月珠三角降價，但中海并不能確認
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