【文章內(nèi)容簡介】 中的問題要以 發(fā)展眼光看待 成長的煩惱 第 34頁 公司目前在員工整體素質(zhì)、技術(shù)能力、營銷策劃及管理水平等方面較弱 %%%%%%%%%%%%%%%能夠吸引和留住各類優(yōu)秀人才管理水平高技術(shù)水平高其他項目運(yùn)作的成本優(yōu)勢營銷力量強(qiáng)公關(guān)能力強(qiáng)強(qiáng)大的品牌形象前期策劃和投資分析能力強(qiáng)項目質(zhì)量及服務(wù)質(zhì)量好員工基本素質(zhì)高領(lǐng)導(dǎo)年富力強(qiáng)，團(tuán)結(jié)實(shí)干資金實(shí)力雄厚資本運(yùn)作能力強(qiáng)項目整體開發(fā)速度快問：您認(rèn)為新長江現(xiàn)在的主要優(yōu)勢是 （可多選，但不超過 5項） %%%%%%%%%%%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%公司資金緊張品牌影響力不強(qiáng)缺乏創(chuàng)新精神員工思想觀念落后 市場競爭激烈項目運(yùn)作不夠?qū)I(yè)缺乏高素質(zhì)人才組織職能不健全管理水平有限人才配備和培養(yǎng)機(jī)制不合理缺乏考核與激勵機(jī)制問：您認(rèn)為制約未來公司發(fā)展的主要因素是 （可多選，但不超過 5項）： 第 35頁 國家宏觀政策導(dǎo)向、行業(yè)發(fā)展趨勢等因素也決定了企業(yè)必須重視管理提升，切實(shí)在做強(qiáng)方面多做文章 %%%%%%%%%其他 公共關(guān)系前期策劃能力 資源整合能力營銷能力 資本運(yùn)作能力人才 品牌和信譽(yù)項目管理控制能力問：您認(rèn)為目前房地產(chǎn)業(yè)競爭成功的關(guān)鍵要素有（可多選，但不超過 3項） %%%%%%0% 20% 40% 60% 80%其他風(fēng)險資金資源匱乏融資渠道單一政策性因素市場競爭的加劇公司內(nèi)部管理能力的不足問：您認(rèn)為公司的風(fēng)險可能來自哪些方面？（可多選，最多 2項） 第 36頁 初步建議 第 37頁 新長江的公司使命 新長江以提高人們的生活品質(zhì)為宗旨，實(shí)施創(chuàng)品牌、規(guī)模化等發(fā)展思路，勇于創(chuàng)新，追求卓越，力求為人們提供現(xiàn)代科技同自然環(huán)境、文化氛圍高度和諧，健康親和的居住、休閑與工作環(huán)境，用心創(chuàng)造完美生活 ！ 公司存在的價值和意義，解決企業(yè)為什么存在的問題 用心創(chuàng)造完美生活 第 38頁 新長江的發(fā)展愿景 新長江專注于房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)，努力培育和提升 人力資源、資金資源、土地資源與營銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計能力和技術(shù)創(chuàng)新能力；遵循 “ 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，整體超越 ” 的開發(fā)和競爭策略。從規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、園林景觀設(shè)計，到施工建造、策劃銷售、物業(yè)管理，全部引入國內(nèi)外一流強(qiáng)勢單位鼎力加盟。通過過程精品實(shí)現(xiàn)結(jié)果精品，打造中國房地產(chǎn)業(yè)的金字招牌。 公司 生動的未來前景，是企業(yè)渴望實(shí)現(xiàn)與創(chuàng)造的東西，解決企業(yè) “ 成為什么 ” 的問題 成為中國房地產(chǎn)業(yè)的金字招牌 第 39頁 新長江的基本戰(zhàn)略是專業(yè)化、差別化和區(qū)域化 專業(yè)化 集中于房地產(chǎn)業(yè)；專注于高中檔寫字樓、商業(yè)樓和住宅市場 差別化 追求卓越的產(chǎn)品功能、產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)服務(wù) 先立足本地后區(qū)域擴(kuò)張 本地市場積累資源與能力，逐步向外地擴(kuò)張 目的： 集中力量創(chuàng)造競爭優(yōu)勢 目的： 建立高品質(zhì)、高科技和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌形象 目的： 尋求更廣闊的發(fā)展空間，壯大企業(yè)實(shí)力 第 40頁 專業(yè)化戰(zhàn)略描述 專業(yè)化戰(zhàn)略 ?房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，需要企業(yè)具有強(qiáng)大的資本運(yùn)作能力和管理控制能力，因此新長江需要遵循房地產(chǎn)業(yè)市場化、專業(yè)化的發(fā)展規(guī)律，不進(jìn)行無關(guān)多元化經(jīng)營，只專注于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及有限的相關(guān)多元化； ?鑒于住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)樓和別墅等幾大細(xì)分市場的市場潛力、競爭形勢及投資回收期，新長江應(yīng)以高中檔寫字樓、商業(yè)樓和住宅市場為主，以其它物業(yè)形態(tài)為輔； ?為了全面而深刻地了解和滿足客戶的需求，新長江需要細(xì)致地介入項目前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、市場營銷與物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。新長江應(yīng)該擁有自己的前期策劃隊伍、規(guī)劃設(shè)計、工程管理隊伍、營銷隊伍和物業(yè)管理隊伍，以實(shí)現(xiàn)客戶需求與最終產(chǎn)品的完美結(jié)合。 第 41頁 差別化戰(zhàn)略描述 差別化戰(zhàn)略 ?雖然房地產(chǎn)業(yè)還存在較大的發(fā)展空間，但是人們個性化需求越來越高，不僅是要滿足居住的需要，也要滿足生活情調(diào)與文化品味方面的需要，同時市場競爭更加激烈，因此，新長江要在幾年內(nèi)獲得高速成長，主要采取差別化戰(zhàn)略； ?新長江的差別化戰(zhàn)略主要體現(xiàn)在：在設(shè)計方面以人為本，提供優(yōu)異的功能 —質(zhì)量 —價格組合，滿足個性化要求，注重服務(wù)規(guī)范化； 在品牌形象方面體現(xiàn)以人為本、創(chuàng)新誠信的文化內(nèi)涵； ?實(shí)現(xiàn)差別化戰(zhàn)略的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期策劃與物業(yè)管理。在前期策劃環(huán)節(jié)應(yīng)注重市場調(diào)查和客戶消費(fèi)行為研究，充分了解客戶需求，并根據(jù)項目環(huán)境，對項目進(jìn)行精確定位，明確規(guī)劃設(shè)計的主要參數(shù)；在物業(yè)管理環(huán)節(jié)應(yīng)以完全解決客戶的后顧之憂為工作標(biāo)準(zhǔn)。 第 42頁 區(qū)域化戰(zhàn)略描述 區(qū)域化戰(zhàn)略 ?未來新長江可以通過跨地區(qū)擴(kuò)張來規(guī)避風(fēng)險，壯大實(shí)力； ?在第一個五年計劃及第二個五年計劃的前中期，專注于本地的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，根據(jù)市場發(fā)展的不同階段，適時調(diào)整市場定位，以保證本地業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展 ，進(jìn)一步積累房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提升經(jīng)營管理水平，打造精品品牌；同時 在第二個五年計劃的后期 探索跨地區(qū)大中城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行土地儲備和試點(diǎn)開發(fā)； ?跨地區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵是了解當(dāng)?shù)卣?，取得?dāng)?shù)卣闹С?；成功地移植項目管理模式，按照市場?jīng)濟(jì)的方式運(yùn)作，從市場需求的角度定位市場、設(shè)計產(chǎn)品、營造環(huán)境、強(qiáng)化服務(wù)，以防范風(fēng)險；成功地移植母子公司管理模式，加強(qiáng)對外地項目公司的管理控制，實(shí)現(xiàn)公司的本地化運(yùn)作；根據(jù)各地市場的吸引力和新長江本身的經(jīng)營管理能力，逐步推進(jìn)，“東方亮了西方再亮”。 第 43頁 新長江的競爭戰(zhàn)略包括七個方面 公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 保障 /服務(wù) 公司基本戰(zhàn)略 （專業(yè)化、差別化、區(qū)域化） 公司競爭戰(zhàn)略 資源整合戰(zhàn)略 土地戰(zhàn)略 人才戰(zhàn)略 品牌戰(zhàn)略 融資戰(zhàn)略 成本戰(zhàn)略 公共關(guān)系戰(zhàn)略 第 44頁 新長江的競爭戰(zhàn)略之一：資源的整合戰(zhàn)略 ?重在選擇和管理外包方去實(shí)現(xiàn)目標(biāo)， ?整合的目的是委托實(shí)施、分散風(fēng)險、適應(yīng)變化 ?建立高效的市場情報系統(tǒng)和分承包商信息庫； ?建立規(guī)范、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼型稑?biāo)機(jī)制，甄選優(yōu)秀的社會合作資源； ?建立完善合同管理，嚴(yán)格細(xì)化各方的責(zé)權(quán)利； ?進(jìn)行過程管理，協(xié)調(diào)各方進(jìn)行目標(biāo)控制； ?記錄分承包商的業(yè)務(wù)表現(xiàn)，并歸檔，建立系統(tǒng)的評價考核機(jī)制，實(shí)行分級管理 資源整合戰(zhàn)略定位：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、整體超越 專注于建立和培育公司的核心能力，用土地、資金和管理等關(guān)鍵生產(chǎn)要素，去統(tǒng)領(lǐng)和利用其他社會資源，創(chuàng)造在房地產(chǎn)業(yè)價值鏈各個環(huán)節(jié)上的前瞻性和創(chuàng)新性，形成自己的競爭優(yōu)勢，并保持組織的良好彈性 項目決策過程的資源整合 項目執(zhí)行過程的資源整合 重在提高公司的決策質(zhì)量和對風(fēng)險的控制， 整合的目的是獲取信息、輔助參謀 ?借助管理咨詢公司、投資咨詢公司獲得公司發(fā)展定位上的決策支持； ?借助政府、競爭對手、調(diào)查公司、媒體獲得廣泛的市場信息，提供決策依據(jù)； ?借助專家學(xué)者、業(yè)界精英獲得投資決策和公司發(fā)展上的啟發(fā)和判斷 第 45頁 通過把握每個價值環(huán)節(jié)的關(guān)鍵整合對象和建立人才團(tuán)隊來提高資源整合能力 要對社會資源進(jìn)行有效地整合，新長江必須建立一支 具有專業(yè)技能和管理才干的復(fù)合型人才隊伍 通過優(yōu)秀的人才隊伍，整合行業(yè)中優(yōu)良的資源，發(fā)揮資源的最佳效益，構(gòu)筑價值鏈上每個環(huán)節(jié)的競爭力和差異化 項目決策 規(guī)劃設(shè) 計 建設(shè)施工 市場銷售 物業(yè)管理 ?市場調(diào)研公司 ?營銷策劃公司 ?建筑承包商 ?材料供應(yīng)商 ?工程監(jiān)理公司 ?廣告策劃公司 ?物業(yè)管理公司（新長江） ?建筑設(shè)計單位 ?景觀設(shè)計公司 供應(yīng)鏈 價值鏈 第 46頁 新長江的競爭戰(zhàn)略之二：土地戰(zhàn)略 開發(fā)一批 土地戰(zhàn)略 一般國外的經(jīng)驗(yàn)是三個三分之一，即建成在售項目、在建項目、和土地儲備各占三分之一 要形成土地儲備的滾動計劃，土地的尋找、立項分析和儲備是房地產(chǎn)開發(fā)的“先遣部隊”，土地戰(zhàn)略實(shí)施的成功是保證持續(xù)開發(fā)的前提 獲取時機(jī) ?采用反房地產(chǎn)周期方式，在低潮時期，吸入土地儲備和開發(fā)，在高潮時期樓盤出售，獲得現(xiàn)金 ?發(fā)現(xiàn)有潛力或價值未得以凸現(xiàn)的地塊侍機(jī)進(jìn)入 開拓區(qū)域 ?在武漢地區(qū)結(jié)合規(guī)劃在城區(qū)改造和開發(fā)區(qū)拓展中，選擇有潛力的地塊 ?選擇進(jìn)入有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，立足?dāng)?shù)厣疃乳_發(fā)，進(jìn)行土地儲備和開發(fā) 獲取途徑 ?以土地決策分析為依據(jù) ?以政府公關(guān)為重點(diǎn) ?以投標(biāo)競爭為手段 結(jié)構(gòu)規(guī)模 ?結(jié)構(gòu)合理，比例適當(dāng) ?規(guī)模適度，根據(jù)所占市場份額和企業(yè)資源優(yōu)勢、開發(fā)實(shí)力確定土地儲備數(shù)量 第 47頁 新長江的競爭戰(zhàn)略之三：人才戰(zhàn)略 打造員工與企業(yè)的雙贏空間 人才是新長江事業(yè)生存和發(fā)展的主體，新長江必須始終堅持 “ 以人為本 ” 的指導(dǎo)思想， 不拘一格，廣納賢才， 在追求企業(yè)目標(biāo)的同時，真誠關(guān)注員工的職業(yè)發(fā)展與利益追求，實(shí)現(xiàn)員工的全面發(fā)展 新長江把人才、能力、業(yè)績等概念聯(lián)結(jié)起來，把“以人為本、德才兼?zhèn)?、人盡其才、才盡其用”理念，并以此作為新長江人力資源開發(fā)與管理的基本指導(dǎo)方針 新長江人才理念：人力資源開發(fā)與管理的基本指導(dǎo)方針 第 48頁 人才戰(zhàn)略目標(biāo)：分三階段為新長江的未來發(fā)展培養(yǎng)造就一支專業(yè)性強(qiáng)、素質(zhì)高、梯次合理的優(yōu)秀的員工隊伍 － 根據(jù)目前公司綜合管理與項目運(yùn)作的需要， 積極培育和引進(jìn)關(guān)鍵崗位的房地產(chǎn)專業(yè)人才、綜合管理人員、營銷人才 － 搞好人力資源開發(fā)和管理的體系建設(shè)，適應(yīng)經(jīng)營管理對人才隊伍和管理的需求 近期 － 系統(tǒng)性調(diào)整公司人才結(jié)構(gòu)、提高整體人才素質(zhì) － 根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展的需要 大力 培養(yǎng)、積極引進(jìn)、科學(xué)選拔新長江優(yōu)秀的戰(zhàn)略型、復(fù)合型的高端經(jīng)理人才 中期 － 根據(jù)公司可持 續(xù)發(fā)展需要， 為保證新長江未 來擴(kuò)張的需要， 基本完成新長江 置業(yè)合理的人 才梯隊建設(shè) 遠(yuǎn)期 第 49頁 新長江的競爭戰(zhàn)略之四：品牌戰(zhàn)略 －提高“新長江”知名度 －創(chuàng)立系列與新長江公司品牌相關(guān)的項目品牌 －區(qū)域性品牌 近期 －構(gòu)建完整的“新長江”品牌形象（知名度 +內(nèi)涵），成為武漢地區(qū)知名的房地產(chǎn)品牌 －逐步加強(qiáng)新長江項目品牌的影響力 中期 －進(jìn)行品牌擴(kuò)張，把“新長江”培育成全國性的知名品牌 —培養(yǎng)顧客品牌偏好及忠誠度 遠(yuǎn)期 專注打造科技的、舒適的、健康的房地產(chǎn)精品，力爭成為可信賴的中國房地產(chǎn)業(yè)的金字招牌 第 50頁 新長江的競爭戰(zhàn)略之五：融資戰(zhàn)略 融 資 渠 道 自有資本 銀行貸款 股市融資 債券 金融工具創(chuàng)新 買殼借殼上市 開發(fā)貸款 個人貸款 結(jié)算資金 IPO上市 資本運(yùn)營層面 資金融通層面 產(chǎn)業(yè)投資基金 住房貸款證券化 內(nèi)部積累 吸收權(quán)益性投資 項目債券 企業(yè)債券 工程墊款 預(yù)售房款 資金市場 資本市場 股票市場 債券市場 ——變單一依靠負(fù)債融資到綜合資本運(yùn)營 第 51頁 新長江的競爭戰(zhàn)略之六：成本戰(zhàn)略 ? 決定了項目的定位以及將來的收入成本 ? 規(guī)劃設(shè)計對工程造價的影響最大； ? 在施工中對設(shè)計的修改往往引起成本的大幅增加； ? 設(shè)計的成功與否直接影響將來的銷售和物業(yè)管理。 ? 如何平衡市場策劃的效果和成本？ ? 及時取得銷售收入有利于加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，及時還貸，降低財務(wù)費(fèi)用。 ? 設(shè)備、材料的選用和采購； ? 怎樣平衡成本與質(zhì)量的關(guān)系？ ? 施工進(jìn)度拖延帶來的成本增加。如：利息費(fèi)用、人員工資、日常消耗等等。 ? 方案一：對物業(yè)管理公司實(shí)行事業(yè)部或分公司式管理 ? 方案二，物業(yè)公司逐步獨(dú)立運(yùn)作 初步設(shè)計階段 施工設(shè)計階段 施工階段 60%—70% 25%—35% 5%—10% 不同階段對工程造價的影響程度 通過對價值鏈上的成本動因分析，確定成本控制戰(zhàn)略 項目決策 規(guī)劃設(shè) 計 建設(shè)施工 市場銷售 物業(yè)管理 第 52頁 新長江的競爭戰(zhàn)略之七：公關(guān)戰(zhàn)略 新長江 土地部門 政府 獲取土地 公關(guān)策略 政策支