【正文】 目前需要理清與置業(yè)關(guān)系 ,逐步獨(dú)立運(yùn)營 物業(yè)公司任務(wù) 對(duì)外 對(duì)內(nèi) 對(duì)外 對(duì)內(nèi) 在逐步健全服務(wù)意識(shí)， 服務(wù)質(zhì)量逐步提高的基 礎(chǔ)上對(duì)外推廣品牌 ?輔助配合公司地產(chǎn)開發(fā) 業(yè)務(wù)、促進(jìn)銷售，沉淀并 消化地產(chǎn)開發(fā)及銷售形成 的不良問題 強(qiáng)化內(nèi)部管理，建立有 效的組織機(jī)構(gòu)，并強(qiáng)化部 門的專業(yè)性 在專業(yè)化的基礎(chǔ)上建立 健全各類制度及業(yè)務(wù)流 程。其結(jié)果是感覺公司總在為現(xiàn)場銷售做方案，而現(xiàn)場效果缺不佳。不易做到提前準(zhǔn)備，往往造成任務(wù)在計(jì)劃期內(nèi)完不成 ?施工前沒有制定規(guī)劃化的總體計(jì)劃，沒有細(xì)化的進(jìn)度圖 ?公司對(duì)項(xiàng)目組的工期目標(biāo)要求缺乏標(biāo)準(zhǔn)，施工中途變更設(shè)計(jì)對(duì)施工進(jìn)度計(jì)劃也造成很大的影響 ?對(duì)項(xiàng)目部的進(jìn)度管理缺乏有效監(jiān)督、考核機(jī)制 ?對(duì)職能部門配合項(xiàng)目工作的計(jì)劃完成情況缺乏考核 缺乏項(xiàng)目整體計(jì)劃的房地產(chǎn)開發(fā)難以保證整體項(xiàng)目進(jìn)度 第 76頁 房地產(chǎn)營銷策劃在業(yè)務(wù)運(yùn)作中的地位越來越突出，品牌宣傳漸漸成為房地產(chǎn)市場競爭的主題之一 房地產(chǎn)市場細(xì)分是大勢所趨 市場營銷變化 房地產(chǎn)營銷從單一銷售環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向全過程參與。近期應(yīng)結(jié)合基礎(chǔ)管理建設(shè)積極推進(jìn)貫標(biāo)工作 沒有質(zhì)量責(zé)任保障體系，責(zé)任無法落實(shí)，出現(xiàn)問題不知道追究誰的責(zé)任。 目前在境外企業(yè)進(jìn)入國內(nèi)市場的同時(shí)，國 內(nèi)的專業(yè)管理項(xiàng)目公司也在產(chǎn)生和發(fā)展。 第 70頁 項(xiàng)目管理模式之四：專業(yè)管理公司制項(xiàng)目管理 前期 規(guī)劃設(shè)計(jì) 財(cái)務(wù) 人力資源 合同預(yù)算 總經(jīng)理 營銷 專業(yè)管理公司 委托 甲方 代甲方 近年由國外引進(jìn)的一種新的項(xiàng)目管理模式，體 現(xiàn)社會(huì)化分工的現(xiàn)代特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 完成項(xiàng)目的前期開發(fā)（土地受讓、立項(xiàng)、規(guī)劃 許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)工作以后，即 以合同形式委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自建造開始 至交鑰匙的一切事宜，作為 “ 代甲方 ” 。管理費(fèi)用相對(duì)項(xiàng)目公司 較低，控制上也比項(xiàng)目公司容易?？蓪?shí)現(xiàn)責(zé)權(quán)利的同步到位，但對(duì)公 司管理水平和項(xiàng)目經(jīng)理綜合素質(zhì)要求較高。 缺點(diǎn)： 項(xiàng)目公司雖小，組織機(jī)構(gòu)俱全， 因而管理成本較高；項(xiàng)目公司獨(dú)立性 強(qiáng)，投資方控制相對(duì)不易，主要管理 人員來自投資方，收入分配多參照原 單位標(biāo)準(zhǔn)，激勵(lì)機(jī)制往往不到位，影 響經(jīng)營管理人員積極性、創(chuàng)造性的發(fā) 揮。 缺點(diǎn)： 第一，組織形式不夠靈活， 不便于根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程進(jìn)行人員調(diào) 配，導(dǎo)致忙閑不均和人力的浪費(fèi)。 香榭水岸的外墻方案由于前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒有進(jìn)行嚴(yán)密的論證設(shè)計(jì)，導(dǎo)致施工時(shí)臨時(shí)變更，而在協(xié)調(diào)變更時(shí)耗時(shí)達(dá)數(shù)月之久，嚴(yán)重影響了工期進(jìn)度 物業(yè)管理 市場營銷 工程建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目決策 第 66頁 在已由單項(xiàng)目運(yùn)作轉(zhuǎn)變到多項(xiàng)目的情況下，仍未形成適合新長江的、成熟的工程建設(shè)管理模式 目前新長江項(xiàng)目管理的主要問 題是項(xiàng)目部與職能部門的關(guān)系 定位模糊，具體的責(zé)任劃分不 清晰。 ?設(shè)計(jì)是銷售策劃之本，是有效供給之源。隨著人們的生活水平和居 住水平的提高，人們對(duì)房地產(chǎn)商品的質(zhì)量、 功能會(huì)提出新的要求，這必然促進(jìn)建筑、建材 及相關(guān)一系列產(chǎn)業(yè)或部分產(chǎn)品科技含量的提高， 同時(shí)產(chǎn)生更多的新技術(shù)、新產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)房 地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新 “三大資源 ” 是保證實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提條件， “ 三大能力 ” 是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵能力 第 56頁 導(dǎo)讀：組織 1. 問題的提出與分析方法 組織結(jié)構(gòu)問題 流程問題 組織運(yùn)行問題 初步建議 新長江發(fā)展思路簡評(píng) 外部環(huán)境分析 內(nèi)部管理問題概述 初步建議 . 企業(yè)文化概述 . 新長江文化現(xiàn)狀 . 新長江文化成因 . 文化建設(shè)的初步建議 問題的提出 分析方法 2. 發(fā)展戰(zhàn)略 . 內(nèi)外部環(huán)境的要求 . 人力資源規(guī)劃、招聘、培訓(xùn)等問題 . 業(yè)績管理問題 薪酬管理問題 總結(jié)和初步建議 第 57頁 組織結(jié)構(gòu)問題 第 58頁 目前新長江已發(fā)展形成若干企業(yè)集合，但尚未搭建母子公司管理體系 （集團(tuán)）公司 子公司 分公司 事業(yè)部 管理控制職能 業(yè)務(wù)單元 投資管理 資金財(cái)務(wù) 管理 人力資源 管理 營銷管理 生產(chǎn)運(yùn)作 管理 研發(fā)管理 戰(zhàn)略管理 業(yè)務(wù)部門 管理控制力度越來越大、從整體上的宏觀控制到微觀控制，由更多的授權(quán)到較少的授權(quán) 第 59頁 在管理層次上，公司可分為決策層、管理層和作業(yè)層，而新長江三個(gè)管理層次存在職責(zé)不清的現(xiàn)象 決策層管理關(guān)系到組織的全局，其工作重心應(yīng)在企業(yè)戰(zhàn)略、對(duì)外關(guān)系等方面 對(duì)上承擔(dān)執(zhí)行、協(xié)助和參謀的責(zé)任，對(duì)下發(fā)揮指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督的作用，其工作重心是制度的擬定和考核 高層和中層所有要求都在這個(gè)層次上落實(shí)，是組織的生產(chǎn)現(xiàn)場，其工作重點(diǎn)是執(zhí)行 決策層和管理 層職責(zé)不清， 決策層更多參 與管理事務(wù)， 表現(xiàn)為對(duì)管理 層沒有適當(dāng)授 權(quán) 管理層與作業(yè) 層職責(zé)不清， 表現(xiàn)為管理層 管理過細(xì)，作 業(yè)層領(lǐng)導(dǎo)缺乏 操作空間 作業(yè)層 管理層 決策層 第 60頁 沒處理好集權(quán)與分權(quán)的矛盾，各級(jí)管理層之間的授權(quán)不充分、不科學(xué)，制約了部門效率的發(fā)揮 怎樣授權(quán) —— 技巧和能力的問題 授權(quán)要明確任務(wù)的職責(zé)范圍、任務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)、選擇合適人選、明確開展工作的責(zé)權(quán)利、配備必要的資源、進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)、注意過程監(jiān)督與控制、注意信息的反饋、明確主管的控制手段 是否愿意授權(quán) — 態(tài)度和觀念的問題 授權(quán)問題不是“能不能”而是“愿不愿”的問題，缺乏授權(quán)：員工沒有積極性和主動(dòng)性、成長緩慢不能承擔(dān)責(zé)任；領(lǐng)導(dǎo)事必躬親，不能脫離事務(wù)工作；組織缺乏效率和適應(yīng)能力 授權(quán)的不充分、不明確，各崗位的工作職責(zé)不好界定，導(dǎo)致關(guān)系、流程紊亂，關(guān)系協(xié)調(diào)復(fù)雜 “集權(quán)有道，分權(quán)有方，授權(quán)有 度，監(jiān)管有力 ” 是組織運(yùn)作中處 理集分權(quán)關(guān)系的基本準(zhǔn)則 在經(jīng)營管理活動(dòng)中，需要適當(dāng) 的授權(quán)。房地產(chǎn)作為資 金密集型行業(yè)，資本規(guī)模將會(huì)成為競爭的重 要砝碼，這是因?yàn)橘Y金雄厚的企業(yè)可進(jìn)行大 規(guī)模開發(fā)，形成規(guī)模優(yōu)勢，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營 3．土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 遠(yuǎn)期 第 54頁 總體上說，應(yīng)逐步規(guī)范管理、創(chuàng)新項(xiàng)目運(yùn)作模式和文化支撐，培育和提升企業(yè)核心競爭力，打造百年企業(yè) 規(guī)范管理 創(chuàng)新業(yè)務(wù) 運(yùn)作模式 文化支撐 戰(zhàn)略牽引 培 育 核 心 能 力 打 造 百 年 企 業(yè) 在培養(yǎng)核心競爭力的過程中，一定要注意加強(qiáng)基礎(chǔ)的建設(shè)，例如：建立現(xiàn)代企業(yè)制度、 建立企業(yè)快速反應(yīng)機(jī)制、提高企業(yè)人員的素質(zhì)；明確企業(yè)內(nèi)部各級(jí)、各類人員的職責(zé)范 圍和工作規(guī)程等 第 55頁 為謀求核心競爭能力優(yōu)勢，新長江應(yīng)側(cè)重三大資源與三方面能力的培育、提升 人力資源、資金資源、土地資源 1．人力資源是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的 重要保證。 ? 設(shè)備、材料的選用和采購； ? 怎樣平衡成本與質(zhì)量的關(guān)系？ ? 施工進(jìn)度拖延帶來的成本增加。在前期策劃環(huán)節(jié)應(yīng)注重市場調(diào)查和客戶消費(fèi)行為研究，充分了解客戶需求，并根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精確定位，明確規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要參數(shù)；在物業(yè)管理環(huán)節(jié)應(yīng)以完全解決客戶的后顧之憂為工作標(biāo)準(zhǔn)。通過過程精品實(shí)現(xiàn)結(jié)果精品，打造中國房地產(chǎn)業(yè)的金字招牌。鐘家村片區(qū)是典型一例，隨著一系列有影響的商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐、琴臺(tái) 文化廣場、大劇院等城市公建項(xiàng)目的建設(shè)和城市形象改造，地塊價(jià)值蒸蒸日 上，商品房價(jià)格更是放量增長，片區(qū)吸引的投資額自然是與日俱增。而下半年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上半年。這一年中，政府明顯加大了土地出讓的速度和數(shù) 量，以往常見的拍賣場上不達(dá)目的不罷休的競價(jià)場面亦并不多見，既顯示出政府用土地調(diào) 控房地產(chǎn)市場的決心，也顯示出雖然地價(jià)一再上揚(yáng)，但開發(fā)商仍然理性。 房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域 呈現(xiàn)新熱點(diǎn) 前幾年，武漢房地 產(chǎn)開發(fā)投資主要集 中在江岸、江漢、 洪山等幾個(gè)熱點(diǎn) 區(qū)域。 第 29頁 武漢房地產(chǎn)在輝煌中迅速成長 近年來，武漢房地產(chǎn)發(fā)展迅速。從需求角度 看， 2022年需求將趨向平穩(wěn)；從政策角 度看，國家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)將對(duì)房地 產(chǎn)業(yè)全面嚴(yán)格規(guī)范，無論是地產(chǎn)，還是 房產(chǎn)的炒作行為會(huì)被有效控制；從市場 供應(yīng)看，政府為切實(shí)解決部分拆遷戶、 城市弱勢群體住房，已規(guī)劃建造“動(dòng)遷 房”，可有效平抑房價(jià)。 ?國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較低 與發(fā)達(dá)國家相比，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度比較低，中國最大的房地產(chǎn)公司萬科集團(tuán)的市場占有率 2022年為 %，中國的房地產(chǎn)大鱷還沒有形成，市場正處于整合期，合并重組、跨區(qū)域運(yùn)作將成為主要特征。市場初步發(fā)育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長緩慢。 2022年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資率增幅達(dá) 43%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅達(dá) 30%,創(chuàng)歷史新高， 2022年初固定資產(chǎn)投資同比增長 53%， 3月，國家發(fā)改委提出 “ 要堅(jiān)決控制固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭 ” ，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)等熱點(diǎn)行業(yè)的信貸進(jìn)行檢查。 ?一年多的治理整頓行動(dòng)，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫。 數(shù)據(jù)來源：根據(jù) 《 中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào) 》 整理 ?2022年是我國房地產(chǎn)業(yè)自 1998年以來投資增幅最快的一年，全國房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 ，同比增長 %，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅 ?2022年第一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)呈高速增長勢頭。最基本的是缺具體 戰(zhàn)略計(jì)劃，不易落到實(shí) 處。成為武漢市 2022年度從市土地交易中心獲取土地價(jià)值第一名的開發(fā)商 精心打造特色樓盤：櫻花大廈用知識(shí)完美人生，東湖 香榭水岸 項(xiàng)目中始終貫徹過程精品 的宗旨，建成了真正值得 信賴和檢驗(yàn)的高品質(zhì)樓盤 ，在 2022年，東湖 規(guī)劃設(shè)計(jì)院 第 9頁 分析的方法 第 10頁 公司正處于創(chuàng)業(yè)成長向職能化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段 創(chuàng)業(yè)階段 集體化階段 規(guī)范化階段 精細(xì)化階段 創(chuàng)造性 指明方向 內(nèi)部資源增加 高效團(tuán)隊(duì)合作 危機(jī)： 需要領(lǐng)導(dǎo) 危機(jī)： 需要加強(qiáng)計(jì)劃和控制，完善管理體系 危機(jī)： 需要解決官僚作風(fēng) 危機(jī)： 需要恢復(fù)活力 創(chuàng)造性企業(yè)生命周期示意圖 個(gè)人化 (組織創(chuàng)始階段 ) 職能化 (組織規(guī)范階段 ) 產(chǎn)業(yè)決策 (組織擴(kuò)張階段 ) 組織創(chuàng)新 (組織再造階段 ) 第 11頁 用系統(tǒng)的方法來思考 本次咨詢考察的視角 企業(yè)文化 公司戰(zhàn)略 企業(yè) 愿景 管理模式 組織結(jié)構(gòu) 流程 人力資源 項(xiàng)目管理 第 12頁 導(dǎo)讀 :戰(zhàn)略梳理 1. 問題的提出與分析方法 組織結(jié)構(gòu)問題 流程問題 組織運(yùn)行問題 初步建議 新長江發(fā)展思路簡評(píng) 外部環(huán)境分析 內(nèi)部管理問題概述 初步建議 . 企業(yè)文化概述 . 新長江文化現(xiàn)狀 . 新長江文化成因 . 文化建設(shè)的初步建議 問題的提出 分析方法 2. 發(fā)展戰(zhàn)略 . 內(nèi)外部環(huán)境的要求 . 人力資源規(guī)劃、招聘、培訓(xùn)等問題 . 業(yè)績管理問題 薪酬管理問題 總結(jié)和初步建議 第 13頁 新長江發(fā)展思路簡評(píng) 第 14頁 世紀(jì)之交，新長江提出以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位。香榭水岸 ” 、“ 2022新長江 廣場 ” 和 “ 綠色晴川 ” 等項(xiàng)目順利開發(fā) 第 7頁 然而隨著公司的不斷發(fā)展壯大，一系列的管理問題隨之而來 發(fā)展戰(zhàn)略不清晰、缺少計(jì)劃管理體系，可執(zhí)行性差 部門和崗位職責(zé)不清、權(quán)限不明 管理制度不完善，存在無法可依和有法不依 人力資源管理基礎(chǔ)薄弱，缺少科學(xué)的薪酬、考核體系以及相關(guān)職能有待完善 項(xiàng)目管理模式已不適應(yīng)發(fā)展要求 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)價(jià)值挖掘不足 缺少科學(xué)合理的運(yùn)作流程 缺少主流的文化引導(dǎo) 規(guī)范化管理問題現(xiàn)狀： 第 8頁 項(xiàng)目運(yùn)作模式也亟需革新 主施工商 專業(yè)施工商 材料供應(yīng)商 設(shè)備供應(yīng)商 監(jiān)理公司 開發(fā)公司 招標(biāo)選擇、資金結(jié)算 過程管理 A項(xiàng)目部 派出 匯報(bào) B項(xiàng)目部 。 。短短幾年來，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)獲得了迅猛發(fā)展 從太陽島花園 “ 借船出海 ” 開始，涉足房地產(chǎn)業(yè)到迅速成為 武漢房地產(chǎn)業(yè)的一枝新秀 ? 通過太陽島項(xiàng)目基本