迎賓1號(hào)商街營銷策劃方案(編輯修改稿)
2025-02-15 08:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大利益通過科學(xué)、合理的營銷策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的最大化，營銷策略不勝枚舉，最主要的是如何怎樣把握銷售的進(jìn)度，以及有節(jié)奏的價(jià)格提升，同時(shí)營造良好的銷售環(huán)境，銷售人員的素質(zhì)、形象以及把控銷售的能力，也是本項(xiàng)目獲得最大利益的另一個(gè)重要因素。 二、總體原則：充分利用差異化的形象包裝營銷及商業(yè)氛圍的渲染進(jìn)行營銷突破，同時(shí)注重整體推廣的系統(tǒng)性、節(jié)奏性，以及把控性。在滿足本地市場(chǎng)的情況下，適當(dāng)拓展外地市場(chǎng)，形成樓盤價(jià)格的不斷提升炒作效應(yīng)，提升單價(jià)。九月底全面造勢(shì)，力爭(zhēng)十月中旬形成銷售高潮三、營銷總體策略形象先導(dǎo)——提升項(xiàng)目品質(zhì)以及營造品牌商業(yè)氛圍概念切入——引導(dǎo)業(yè)態(tài)發(fā)展，提升項(xiàng)目知名度價(jià)格提升——在以上基礎(chǔ)上逐步提升價(jià)格，達(dá)到利益最大化四、入市時(shí)機(jī)的選擇入市原則入市時(shí)機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。而“良好的開始是成功的一半”，故何時(shí)入市，怎樣入市值得慎重思考，并應(yīng)遵循以下原則：n 準(zhǔn)備充分后入市在工地形象佳、銷售物料準(zhǔn)備充分、銷售人員培訓(xùn)完畢、銷售賣場(chǎng)包裝到位，并且在客戶儲(chǔ)備達(dá)到較為理想的時(shí)候方可入市。n 先造勢(shì)再入市在前期準(zhǔn)備工作充分的同時(shí)，要非常重視宣傳造勢(shì)，即在前期要讓受眾感覺到樓盤的良好知名度，形成項(xiàng)目熱賣的口碑。n 節(jié)日旺季入市與市場(chǎng)熱銷期相吻合，通過國慶節(jié)等的氣氛來渲染項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目“一炮打響”，迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，將有力促進(jìn)后續(xù)銷售。n 有控制地入市根據(jù)“低走高開”的價(jià)格策略和“分期分批”的推廣策略，前期控制有限的鋪號(hào)入市，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)搶購的氣氛。入市時(shí)機(jī)建議根據(jù)以上原則，并考慮到本項(xiàng)目的工程進(jìn)度及發(fā)展的資金回籠要求，建議選擇在2007年10月10日以及中旬開盤。理由如下：n 售樓中心和項(xiàng)目圍檔安裝完成，項(xiàng)目以一個(gè)良好的商業(yè)形象展現(xiàn)出來。n 10月傳統(tǒng)樓市旺季，快速出擊，有利于客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注。n 由于本項(xiàng)目是商業(yè)，受季節(jié)性銷售的制約可能降低，房地產(chǎn)營銷最講究銷售過程的連貫性，主張?jiān)谝粋€(gè)相對(duì)集中的時(shí)間段內(nèi)制造一個(gè)銷售高潮，追求“短、平、快”的銷售效果。價(jià)格策略價(jià)格策略尤其是在我們分期推廣的過程中顯得特別重要，根據(jù)以往的銷售經(jīng)驗(yàn)結(jié)合本樓盤的實(shí)際情況，建議采用“低開高走”的價(jià)格策略。 “低開高走”的價(jià)格策略是“分期推廣”動(dòng)作的有力配合：n 開盤前期實(shí)行稍低的“預(yù)期價(jià)格”以達(dá)到在短期內(nèi)迅速聚集人氣的目的，實(shí)現(xiàn)前期的“開門紅”；n 隨著銷售的推進(jìn)，售樓現(xiàn)場(chǎng)人氣的增加，根據(jù)銷售的實(shí)際情況對(duì)房號(hào)進(jìn)行提價(jià)，平均價(jià)格與市場(chǎng)上1層平均價(jià)格基本持平，在逐期提價(jià)的過程中，讓客戶產(chǎn)生“先到先得”搶購思想，n 隨著銷售的進(jìn)一步推進(jìn)，商業(yè)氛圍已經(jīng)樹立，也有了良好的市場(chǎng)知名度，在后期對(duì)價(jià)格再次進(jìn)行提升，其價(jià)格水平可高于市場(chǎng)價(jià)格水平100—150元/m2，對(duì)物業(yè)保值升值有很強(qiáng)的信心。五、銷控策略樓盤“銷控”的目的概括為“三控”，即控局、控價(jià)、控利潤?？鼐帧猩啼伓寄苜u 優(yōu)先出售戶型或者位置等條件不是很好的商鋪，如，商業(yè)街北邊的商鋪，或者是一層商鋪，而把好位置、好戶型的產(chǎn)品留到價(jià)格可能達(dá)到更高水平的時(shí)候進(jìn)行銷售?？貎r(jià)——保證價(jià)格穩(wěn)步飚升 對(duì)于商鋪價(jià)格的控制，是整體策劃思路與銷售貫通的過程，先以可預(yù)期價(jià)入市，在整體商業(yè)氣氛的帶動(dòng)下，銷售人員人為的帶動(dòng)客戶的心理，暗示項(xiàng)目升值的可能，價(jià)格提升就成為必要。 控利潤——加速銷售，增加利潤空間 通過對(duì)售樓現(xiàn)場(chǎng)人流的控制以及銷控表的人為設(shè)計(jì)，制造出“熱銷”的情形，從而導(dǎo)致買家產(chǎn)生“買不到”的壓力，最終營造出“搶購”的行為，一旦這種情況出現(xiàn)，首先是成為漲價(jià)提供的基礎(chǔ)，最終的目的就是盡可能地?cái)U(kuò)大利潤空間。六、推廣策略積累期時(shí)間：2007年9月25日—10月10日推廣目的：n 積累客戶，為正式開盤儲(chǔ)備客戶n 聚集人氣并有效試探客群價(jià)格的接受范圍推廣方法：現(xiàn)場(chǎng)包裝——（以現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)形象為主）圍檔、售樓部看板等。海報(bào)DM——針對(duì)豐鎮(zhèn)市的其它商業(yè)街以及高檔居
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