迎賓1號商街營銷策劃方案(編輯修改稿)
2025-02-15 08:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 大利益通過科學(xué)、合理的營銷策略實現(xiàn)項目價值的最大化，營銷策略不勝枚舉，最主要的是如何怎樣把握銷售的進度，以及有節(jié)奏的價格提升，同時營造良好的銷售環(huán)境，銷售人員的素質(zhì)、形象以及把控銷售的能力，也是本項目獲得最大利益的另一個重要因素。 二、總體原則：充分利用差異化的形象包裝營銷及商業(yè)氛圍的渲染進行營銷突破，同時注重整體推廣的系統(tǒng)性、節(jié)奏性，以及把控性。在滿足本地市場的情況下，適當(dāng)拓展外地市場，形成樓盤價格的不斷提升炒作效應(yīng)，提升單價。九月底全面造勢，力爭十月中旬形成銷售高潮三、營銷總體策略形象先導(dǎo)——提升項目品質(zhì)以及營造品牌商業(yè)氛圍概念切入——引導(dǎo)業(yè)態(tài)發(fā)展，提升項目知名度價格提升——在以上基礎(chǔ)上逐步提升價格，達到利益最大化四、入市時機的選擇入市原則入市時機方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。而“良好的開始是成功的一半”，故何時入市，怎樣入市值得慎重思考，并應(yīng)遵循以下原則：n 準備充分后入市在工地形象佳、銷售物料準備充分、銷售人員培訓(xùn)完畢、銷售賣場包裝到位，并且在客戶儲備達到較為理想的時候方可入市。n 先造勢再入市在前期準備工作充分的同時，要非常重視宣傳造勢，即在前期要讓受眾感覺到樓盤的良好知名度，形成項目熱賣的口碑。n 節(jié)日旺季入市與市場熱銷期相吻合，通過國慶節(jié)等的氣氛來渲染項目的商業(yè)氛圍，實現(xiàn)本項目“一炮打響”，迅速在市場上擴大知名度和影響力，將有力促進后續(xù)銷售。n 有控制地入市根據(jù)“低走高開”的價格策略和“分期分批”的推廣策略，前期控制有限的鋪號入市，爭取實現(xiàn)搶購的氣氛。入市時機建議根據(jù)以上原則，并考慮到本項目的工程進度及發(fā)展的資金回籠要求，建議選擇在2007年10月10日以及中旬開盤。理由如下：n 售樓中心和項目圍檔安裝完成，項目以一個良好的商業(yè)形象展現(xiàn)出來。n 10月傳統(tǒng)樓市旺季，快速出擊，有利于客戶對項目的關(guān)注。n 由于本項目是商業(yè)，受季節(jié)性銷售的制約可能降低，房地產(chǎn)營銷最講究銷售過程的連貫性，主張在一個相對集中的時間段內(nèi)制造一個銷售高潮，追求“短、平、快”的銷售效果。價格策略價格策略尤其是在我們分期推廣的過程中顯得特別重要，根據(jù)以往的銷售經(jīng)驗結(jié)合本樓盤的實際情況，建議采用“低開高走”的價格策略。 “低開高走”的價格策略是“分期推廣”動作的有力配合：n 開盤前期實行稍低的“預(yù)期價格”以達到在短期內(nèi)迅速聚集人氣的目的，實現(xiàn)前期的“開門紅”；n 隨著銷售的推進，售樓現(xiàn)場人氣的增加，根據(jù)銷售的實際情況對房號進行提價，平均價格與市場上1層平均價格基本持平，在逐期提價的過程中，讓客戶產(chǎn)生“先到先得”搶購思想，n 隨著銷售的進一步推進，商業(yè)氛圍已經(jīng)樹立，也有了良好的市場知名度，在后期對價格再次進行提升，其價格水平可高于市場價格水平100—150元/m2，對物業(yè)保值升值有很強的信心。五、銷控策略樓盤“銷控”的目的概括為“三控”，即控局、控價、控利潤?？鼐帧猩啼伓寄苜u 優(yōu)先出售戶型或者位置等條件不是很好的商鋪，如，商業(yè)街北邊的商鋪，或者是一層商鋪，而把好位置、好戶型的產(chǎn)品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售?？貎r——保證價格穩(wěn)步飚升 對于商鋪價格的控制，是整體策劃思路與銷售貫通的過程，先以可預(yù)期價入市，在整體商業(yè)氣氛的帶動下，銷售人員人為的帶動客戶的心理，暗示項目升值的可能，價格提升就成為必要。 控利潤——加速銷售，增加利潤空間 通過對售樓現(xiàn)場人流的控制以及銷控表的人為設(shè)計，制造出“熱銷”的情形，從而導(dǎo)致買家產(chǎn)生“買不到”的壓力，最終營造出“搶購”的行為，一旦這種情況出現(xiàn)，首先是成為漲價提供的基礎(chǔ)，最終的目的就是盡可能地擴大利潤空間。六、推廣策略積累期時間：2007年9月25日—10月10日推廣目的：n 積累客戶，為正式開盤儲備客戶n 聚集人氣并有效試探客群價格的接受范圍推廣方法：現(xiàn)場包裝——（以現(xiàn)場商業(yè)形象為主）圍檔、售樓部看板等。海報DM——針對豐鎮(zhèn)市的其它商業(yè)街以及高檔居
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