【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 三號(hào)線，新國(guó)際機(jī)場(chǎng)，新機(jī)場(chǎng)高速北延線公路，新機(jī)場(chǎng)輕軌等。小結(jié)：1）2004年，是花都區(qū)加快發(fā)展的機(jī)遇之年，廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)啟用，將對(duì)花都經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響；2）東風(fēng)汽車公司等一批龍頭企業(yè)正成為帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的火車頭；3）園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)相結(jié)合將成為今后花都區(qū)加快發(fā)展的新途徑；4）今年以至今后幾年花都區(qū)政府將把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)放在汽車城，爭(zhēng)取用幾年的時(shí)間把汽車城建設(shè)成為具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色的新興城區(qū)，同時(shí)啟動(dòng)廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)；地方財(cái)政收入和人民群眾生活水平將有較大幅度的提高。第三部分：項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在區(qū)域狀況項(xiàng)目所在區(qū)域位于廣州市北部門戶地區(qū)，處于廣州樓盤格局的最北面。該區(qū)域雖無法與廣州其它樓市板塊抗衡，但其憑借便利的交通和特殊的地理位置、新機(jī)場(chǎng)的立體經(jīng)濟(jì)，與廣州市白云區(qū)其它幾個(gè)樓盤板塊相比還是占有一定的優(yōu)勢(shì)。隨著花都板塊樓市的不斷發(fā)展，該區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了雅居樂、金碧御水山莊、南航碧花園、雅寶新城等花都區(qū)內(nèi)罕有的大型樓盤。這些大盤的推出，使該區(qū)域板塊的樓盤提升了檔次。一、新華鎮(zhèn)在花都板塊的地位特點(diǎn)1）新華鎮(zhèn)是廣州市花都區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和對(duì)外交流的中心，區(qū)委、區(qū)政府所在地。2）京廣鐵路和10107國(guó)道縱貫全鎮(zhèn)南北，新廣花一級(jí)公路及機(jī)場(chǎng)快線與該鎮(zhèn)連接。鎮(zhèn)內(nèi)有花都港、廣州火車北站臨近新廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)，形成水、陸、空四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。3）新華工業(yè)區(qū)位于新華鎮(zhèn)紅棉大道兩側(cè)，東靠107國(guó)道、廣清高速公路、京廣州鐵路、西北環(huán)繞花都區(qū)外環(huán)路。該工業(yè)區(qū)距廣州20公里、花都港3公里、廣州火車北站2公里、新廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)8公里、香港、澳門160公里。全區(qū)總體規(guī)劃占地面積8000畝，已利用面積4500畝，適合國(guó)內(nèi)外客商發(fā)展各種無污染工業(yè)。二、新華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭一片良好2003年新華鎮(zhèn)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)值同比增長(zhǎng)（%）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值13農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值財(cái)政收入稅收收入外貿(mào)出口總值農(nóng)民人均收入8488元3 小結(jié)：1）新華鎮(zhèn)通過招商引資引進(jìn)各項(xiàng)大型企業(yè)，爭(zhēng)做廣東的工業(yè)重區(qū)。2）由以上的各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以得出，新華鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好多個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，而且，增長(zhǎng)幅度較大。3）新華鎮(zhèn)引進(jìn)項(xiàng)目、財(cái)稅和外貿(mào)出口的總量及增量繼續(xù)保持全區(qū)各鎮(zhèn)之首。 三、新華鎮(zhèn)招商引資勢(shì)頭迅猛新華鎮(zhèn)2003年共引進(jìn)項(xiàng)目163個(gè)，總投資額30億元。目前已與超過40個(gè)企業(yè)簽訂了投資合同，總投資額超過12億人民幣。工業(yè)區(qū)成立以來，鎮(zhèn)政府投入資金3000萬元，實(shí)現(xiàn)了四通（通電、通水、通路、通郵）一平，現(xiàn)有首飾加工、精細(xì)化工、電子、皮革制品、不銹鋼制品等項(xiàng)目。并由此帶來花都區(qū)上萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。四、新華鎮(zhèn)主要樓盤個(gè)案分析項(xiàng)目與雅居樂花園、云峰花園同是大型小區(qū)盤，形成直接的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，故對(duì)這二個(gè)樓盤進(jìn)行單個(gè)案例分析：雅居樂花園（現(xiàn)推單位）戶型面積（平方米）套數(shù)比例二房二廳9540%三房二廳106155540%四房二廳170以上508%(注:以上部分為雅居樂2004年10月1日開始發(fā)售部分)該項(xiàng)目位于新華鎮(zhèn)新都大道以南迎賓大道以西。樓盤主力戶型為3房2廳。目前的銷售均價(jià)為3400元/㎡，毛坯房。該項(xiàng)目先前推出的別墅單位僅余20套左右未售，現(xiàn)主推花樣巴黎洋房組團(tuán)，銷售率在70%左右。該項(xiàng)目屬于大型生活小區(qū)，占地400畝，花樣巴黎洋房區(qū)為18棟1梯2戶的12層電梯洋房，約630戶。其中二房二廳95平方米，26萬元起；三房102~156平方米，31萬元起；四房136~175平方米，43萬元起。配套設(shè)施有地中海式泛會(huì)所、茗茶館茶餐廳、花樣巴黎豪華私人會(huì)所、貨倉(cāng)超市、中國(guó)工商銀行、雅居樂幼兒園等； 周邊生活配套服務(wù)：港式街市、花都區(qū)中醫(yī)院、云海閣酒樓、新世紀(jì)酒店等。雅居樂二期洋房自10月1日發(fā)售至今出售率約七成，銷售均價(jià)為3400元/平方米。獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅已大部分售馨，售價(jià)為7500元~11000元/平方米。而170平方米以上的四房單位出售率約85%，價(jià)格為5000元/平方米，目前只剩下2樓和3樓的共8個(gè)套間未售（此為有電梯的小高層）。而103至155平方米的三房二廳套間，景觀較好的已售馨，剩余部分都是近馬路邊及單位設(shè)計(jì)布局不合理的單位，出售單價(jià)在2600~3800元之間，95平方米設(shè)計(jì)的二房二廳單位共40套，現(xiàn)剩余10套未售，出售率75%。商鋪部分，首期推出的5000平方米商鋪已在二天內(nèi)全部售馨，銷售均價(jià)約為8000元/平方米，二期有5000平方米的30間的商鋪現(xiàn)正登記中，內(nèi)部估計(jì)價(jià)格約為10000元/平方米左右。據(jù)內(nèi)部了解，現(xiàn)雅居樂住宅的購(gòu)買人群為花都當(dāng)?shù)墓ど虡I(yè)私營(yíng)業(yè)主及中高層的管理人員居多，而客戶分布以花都當(dāng)?shù)厝藶橹鞲揭詮V州白云區(qū)的客戶，花都（含白云區(qū)）和廣州市區(qū)的客戶比例約為80：20（他們習(xí)慣把白云區(qū)的客與花都的客戶歸為同一類型）云峰花園(現(xiàn)推部分)戶型面積（平方米）套數(shù)比例二房二廳~420%三房二廳~200%四房二廳~200%頂層復(fù)式150~240100%花都區(qū)迎賓大道和鏡湖大道交匯處，該樓盤占地21萬平方米、建筑面積50萬平方米、包括住宅、酒店和寫字樓，以住宅為主。其中寫字樓面積為25000平方米，酒店為29000平方米，均為2005年年底交付使用?，F(xiàn)該樓盤出售A區(qū)部分，共20棟合900多套間，全部是12層高的小高層，有一梯四戶和二梯八戶，銷售均價(jià)約為2200元/平方米，毛坯交樓。該項(xiàng)目的主題開發(fā)是“東南亞風(fēng)情”以新加坡風(fēng)情為主旋律，樓盤附設(shè)的四星級(jí)酒店及專業(yè)一體化的寫字樓是在花都區(qū)少有的，這可能是該樓盤突出重圍的關(guān)鍵所在。該樓盤自開售以來由于樣板房還未最后完成，小區(qū)的園林還沒有正式動(dòng)工，但銷售尚算理想，總體出售率逾三分之二，該盤的定位客戶群為花都及廣州的中高收入人士。因此以其自身固有品質(zhì)，將會(huì)是我們的一大威脅。第四部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析雅居樂項(xiàng)目名稱花都雅居樂地理位置花都區(qū) 新華鎮(zhèn)新都大道以南迎賓大道以西開發(fā)商廣州花都雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積400畝總體規(guī)劃 ,，建筑類型：小高層洋房,多層洋房(帶電梯),獨(dú)棟別墅,聯(lián)體別墅 主力戶型三房二廳價(jià)格花樣巴黎共18棟1梯2戶的12層電梯洋房，約630戶，銷售均價(jià)3400多元/㎡。其中二房二廳95平方米，26萬元起；三房102~156平方米，31萬元起；四房136~175平方米，43萬元起。商鋪：一期商鋪售價(jià)8000元/平方米（均價(jià)）已全部售馨，二期商鋪現(xiàn)正登記中，估計(jì)售價(jià)在10000元/平方米左右。樓盤主題花樣巴黎別墅級(jí)花園洋房銷售情況現(xiàn)正發(fā)售二期配套設(shè)施小區(qū)配套服務(wù)項(xiàng)目：雍華庭地中海式泛會(huì)所、茗茶館茶餐廳、花樣巴黎豪華私人會(huì)所、萬客隆貨倉(cāng)超市、中國(guó)工商銀行、雅居樂幼兒園等； 周邊生活配套服務(wù)：五華貨倉(cāng)、香港城、港式街市、花都區(qū)中醫(yī)院、云海閣酒樓、新世紀(jì)酒店等 點(diǎn)評(píng)此次洋房設(shè)計(jì)的最大亮點(diǎn)就是首創(chuàng)空中入戶花園，面積最大超過20平方米，躍式設(shè)計(jì)，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，歐式建筑風(fēng)格云峰花園項(xiàng)目名稱云峰花園地理位置花都區(qū)迎賓大道和鏡湖大道交匯處開發(fā)商廣州市宏峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積21萬平方米、建筑面積50萬平方米、包括住宅、酒店和寫字樓，以住宅為主。其中寫字樓面積為25000平方米，酒店為29000平方米，均為2005年年底交付使用。容積率樓盤類型普通住宅 、商住樓、附四星酒店總體規(guī)劃住宅部分的A區(qū)，共二十棟，共900多套，都是12層的小高層，一梯四戶和兩梯八戶。主力戶型有兩房至四房單位，面積從86－162平方米。戶型比例二房二廳共440套（~,共三種戶型）所占比例：%；三房二廳共500套（~,共三種戶型）所占比例：53%；四房二廳共6套（~,只一種戶型）所占比例：%價(jià)格2200元/平方米（均價(jià)）毛坯交樓樓盤主題給您一個(gè)綠色的家——東南亞風(fēng)情畫卷開盤時(shí)間2004年10月銷售情況銷售率約三分之二開發(fā)現(xiàn)狀A(yù)區(qū)工程進(jìn)行中，房屋還沒有封頂，園林還沒開始動(dòng)工。樓盤特點(diǎn)以新加坡風(fēng)情作為樓盤主題，建造花都區(qū)少有四星級(jí)酒店及專業(yè)寫字樓缺點(diǎn)樓盤在一個(gè)地段相對(duì)較差的位置，周圍常住人口極少，現(xiàn)成的配套完全沒有，所有的配套都要后天補(bǔ)救。金河灣項(xiàng)目名稱金河灣地理位置位于商業(yè)大道和田美河交匯開發(fā)商廣州市花都粵華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積總建筑面積10萬m2左右總體規(guī)劃總戶數(shù)900多戶,規(guī)劃2期18棟樓,本期在售9棟8層1梯2戶或4戶無電梯房,.主力戶型二房二廳\三房二廳戶型比例三房比例占50%,二房二廳占35%,四房二廳占15%價(jià)格1800元/平方米，商鋪部分：只租不售樓盤主題水色生活健康世家銷售情況50%開發(fā)進(jìn)度外立面裝修優(yōu)點(diǎn)小區(qū)的外墻用料較精,價(jià)格偏低,精品小區(qū)豪利花園項(xiàng)目名稱豪利花園地理位置廣州市花都區(qū)鏡湖大道18號(hào)開發(fā)商廣州市豪利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積246畝容積率總體規(guī)劃一期開發(fā): 90多畝約1400戶, 建筑層數(shù)：13層主力戶型三房二廳戶型比例首期共220套，其中二房二廳共24套，占：11%三房二廳共：156套，占：71%四房二廳共：20套占：9%五房復(fù)式共20套，占：9%價(jià)格2300元/平方米（均價(jià)）樓盤主題新機(jī)場(chǎng)版塊新加坡生活城邦銷售情況首期推5棟12層高電梯樓開發(fā)現(xiàn)狀首期5棟開發(fā)中缺點(diǎn)樓盤的地理位置較偏，樓盤內(nèi)部活動(dòng)空間很少，樓距較密，小區(qū)的園林特色不明顯錦尚名苑項(xiàng)目名稱錦尚名苑地理位置花都區(qū) 新華鎮(zhèn)鳳凰路(城東新區(qū),新都大道和鳳凰路交界處東北角)開發(fā)商廣州高宜投資置業(yè)有限公司 占地面積占地面積131畝，建筑面積20多萬平方米類型普通住宅總體規(guī)劃規(guī)劃有24棟樓。東區(qū)12棟6層多層洋房，1梯2戶，頂層是復(fù)式單位。西區(qū)有12棟6層，頂層是復(fù)式單位。一梯兩戶無電梯，戶型為三房、四房和復(fù)式。東、西兩區(qū)共700多戶容積率主力戶型面積由98~213平方米不等戶型比例三房二廳共226套（面積由98~131平方米）所占比例：30%四房二廳共522套（面積由137~159平方米）所占比例：69%復(fù)式單位：共八套（面積215平方米）所占比例：1%價(jià)格3100元/平方米(均價(jià))、3700元/平方米（最高價(jià)）樓盤主題讓洋房別墅化銷售情況超五成，三房面積和四房面積的銷售比例各占一半開發(fā)現(xiàn)狀全現(xiàn)樓，2004年10月開始交樓優(yōu)點(diǎn)水景貫穿整個(gè)樓盤，既有中央廣場(chǎng)大型水景，也有復(fù)式、躍式、平層多種戶型間隔，多重變奏空間，270度外飄陽臺(tái)，視野開闊，缺點(diǎn)小區(qū)配套設(shè)施較少，生活極之不便，戶型較少雅寶新城項(xiàng)目名稱雅寶新城地理位置位于廣州花都西城區(qū)占地面積100萬平方米總建面積90多萬平方米綜合容積率綠化率55%物業(yè)性質(zhì)別墅和公寓居住社區(qū)開發(fā)狀況正在開發(fā)第二期20棟別墅和35棟公寓價(jià)格公寓為1980—2500元/㎡聯(lián)排別墅58—78萬元/套獨(dú)立別墅98－238萬元/套配套1）中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校2）9洞高爾夫球場(chǎng)3）超級(jí)市場(chǎng)、肉菜市場(chǎng)、醫(yī)務(wù)所、銀行、山頂公園客戶別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主優(yōu)點(diǎn)1）二期及時(shí)調(diào)整客戶群體，將主力消費(fèi)從花都本地轉(zhuǎn)向廣州市區(qū)；2）對(duì)原用地環(huán)境的保護(hù)較好；3）預(yù)先建設(shè)大型生活配套設(shè)施。缺點(diǎn)總體規(guī)劃一般，建筑風(fēng)格比較落后，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力稍差。公寓戶型分析：第一二期公寓戶型配比（推出第一二期A、B 區(qū)單位7層無電梯住宅）戶型面積（㎡）總推出套數(shù)（套）三房二廳102118336二房二廳24復(fù)式12 銷售狀況分析：分期類別推出總量銷售率售出數(shù)量一期獨(dú)立別墅1520%3聯(lián)排別墅3020%6公寓8010%8二期獨(dú)立別墅405%2聯(lián)排別墅8020%16公寓10010%10分析：1）別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主。2）由以上的銷售數(shù)據(jù)可以得到，獨(dú)立別墅的市場(chǎng)歡迎度并不是很強(qiáng)，聯(lián)排別墅的銷售較好，公寓的市場(chǎng)反應(yīng)也不錯(cuò)。說明低總價(jià)的產(chǎn)品市場(chǎng)的市場(chǎng)歡迎度較。3）主要的目標(biāo)客戶群已轉(zhuǎn)為廣州市區(qū)的當(dāng)?shù)厝恕?）雅寶新城原先是以開發(fā)洋房為主，主要面向的客戶群體是以廣州市場(chǎng)為主，但銷售很不理想，后來從洋房開發(fā)改為別墅開發(fā)，銷售情況一般。因此，在配套設(shè)施不完善，離城市中心較遠(yuǎn)，交通不方便的情況下的郊區(qū)樓盤，別墅對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的吸引并不是很大，也難以吸引外地客戶的進(jìn)住。南航碧花園項(xiàng)目名稱南航碧花園地理位置位于花都獅嶺山前旅游大道物業(yè)性質(zhì)別墅和公寓居住社區(qū)占地面積2400畝（含湖面900畝）容積率綠化率55%開發(fā)現(xiàn)狀已建成200多棟高級(jí)別墅，20多棟公寓銷售價(jià)格獨(dú)立別墅：4000元/㎡，聯(lián)排別墅：3500元/㎡，公寓：2300元/㎡。銷售情況首期以內(nèi)部銷售為主，面對(duì)南航職工，聚