控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率及思考(編輯修改稿)
2025-02-15 05:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 量分析根據(jù)城市既定的地價(jià)水平，通過土地的投入產(chǎn)出分析為開發(fā)強(qiáng)度提供技術(shù)支撐。用地的投入產(chǎn)出分析為規(guī)劃確定容積率等控制指標(biāo)提供定量分析依據(jù)，增強(qiáng)了規(guī)劃的科學(xué)性。城市開發(fā)的投入（成本）主要包括土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)、土地征用費(fèi)、動(dòng)遷安置成本（舊城改造時(shí)）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安成本前期工程費(fèi)、城市開發(fā)稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用及其他不可預(yù)見的費(fèi)用等。城市開發(fā)的產(chǎn)出(收益)對(duì)于開發(fā)商來說，就是可售房屋價(jià)格之和。由于開發(fā)總投入利潤率=總產(chǎn)出總投入。因此，在利潤率一定的情況下(通常以行業(yè)正常利潤率為計(jì)算依據(jù))，通過計(jì)算能得出該利潤率下的“最低經(jīng)濟(jì)容積率”，即低于這一容積率將導(dǎo)致開發(fā)商利益受損，若高于這一容積率開發(fā)商將得到一部分超額利潤。最低經(jīng)濟(jì)容積率對(duì)在控制性詳細(xì)規(guī)劃中制定合理的容積率，具有重要的參考價(jià)值。或者根據(jù)既定的地價(jià)、房屋重建價(jià)格等約束條件，計(jì)算單位面積上的投入、產(chǎn)出情況，從而得出單位面積上的拆建比，從而為既定地塊的容積率確定提供技術(shù)支撐。 容積率獎(jiǎng)懲制度容積率通過前面的分析方法確定后，理論上應(yīng)作為下達(dá)規(guī)劃要點(diǎn)的依據(jù)。但在實(shí)際操作中，理論值與現(xiàn)實(shí)值會(huì)存在一定的偏差，最終容積率的制定應(yīng)該視實(shí)際情況具有一定的彈性，也就是與理論值之間可以存在較小的浮動(dòng)范圍。因此，借鑒國外的容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度，將成為實(shí)施容積率控制的選擇。容積率獎(jiǎng)勵(lì)是指土地開發(fā)管理部門為取得開發(fā)商的合作，在開發(fā)商提供一定的公共空間或公益性設(shè)施的前提下，獎(jiǎng)勵(lì)開發(fā)商一定的建筑面積[6]。目前國外已建立了較為完善的容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度，如獎(jiǎng)勵(lì)性區(qū)劃，通過提高容積率來鼓勵(lì)開發(fā)商在地段內(nèi)提供廣場、步行廊道拱廊等公共空間，對(duì)公共事業(yè)做出貢獻(xiàn)的給予一定的容積率獎(jiǎng)勵(lì)；又如土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移制度，即通過將一些有歷史價(jià)值地段上的無法達(dá)到的容積率轉(zhuǎn)移到其他地段上，平衡業(yè)主利益和建筑保護(hù)間的矛盾，也可以使城市內(nèi)部開放空間和一些極具景觀與生態(tài)價(jià)值的土地發(fā)展權(quán)，通過相關(guān)的配套措施轉(zhuǎn)移到其他的土地等。4 案例分析：昆山老城改造控規(guī)中容積率的確定圖1 昆山市老城區(qū)區(qū)域位置圖隨著昆山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的加快發(fā)展，老城區(qū)各種矛盾、問題日益顯現(xiàn)，亟須進(jìn)行改造。容積率作為控制性詳細(xì)規(guī)劃中最重要的控制指標(biāo)，成為規(guī)劃方案制定過程中認(rèn)真考慮的核心問題之一。按照上述技術(shù)思路，對(duì)中心城區(qū)的容積率確定做出如下分析。 定性分析 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段改革開放以來，昆山城市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了三次跨越。1984至1991年，以開發(fā)區(qū)為載體實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主轉(zhuǎn)向以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主的跨越；1992年至1997年，以利用外資為突破口，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)由內(nèi)向外的跨越；1998以后，以開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)為中心，專業(yè)園區(qū)、配套園區(qū)為載體，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由低到高的跨越。昆山未來的發(fā)展將向現(xiàn)代化發(fā)展階段邁進(jìn)，并且最終達(dá)到穩(wěn)定增長。依據(jù)崔寒清的研究，昆山市容積率不會(huì)伴著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而無節(jié)制的上升，基本保持在穩(wěn)定均衡的狀態(tài)。 功能定位（1）城市總體規(guī)劃確定為城市中心區(qū)中的商業(yè)中心《昆山市城
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