控制性詳細規(guī)劃中容積率及思考-資料下載頁
2025-01-19 05:26本頁面
【正文】 成本收入情況，確定不同類別地區(qū)的拆建比控制引導(dǎo)。盡管房地產(chǎn)市場在未來一段時間內(nèi)會有較多的變動情況，但規(guī)劃組認為不會對拆建比產(chǎn)生根本性的影響。因此，在確定具體地塊的容積率的時候，將參照通過經(jīng)濟分析得出的拆建比指標(biāo)，從而增強規(guī)劃方案的科學(xué)性、合理性和可操作性。表3 昆山市不同類別地區(qū)拆建比控制引導(dǎo)類型一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)五類地區(qū)住宅用地商業(yè)用地沿主要道路沿次要道路沿一般道路注：計算拆建比時，在表1綜合成本的基礎(chǔ)上，又增加了適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)成本。因為，拆建比大于1時，需要的建設(shè)成本也較高。 容積率獎懲某些特定地段，可適當(dāng)提高容積率。借鑒美國區(qū)劃中紅利（Bonus）或獎勵（Incentive）分區(qū)的做法，如果開發(fā)商愿意投資新建一些公共活動空間（如小廣場、小公園等），可以允許其增加寫字樓的高度。這種方法可以在開發(fā)商滿足其經(jīng)濟利益的同時，增加公共福利、保障公共利益，以達到一種“雙贏”的效果。 容積率確定綜合上面的分析，確定昆山老城中心區(qū)容積率如下圖所示。圖2 中心區(qū)容積率控制情況資料來源：江蘇省城市規(guī)劃設(shè)計研究院，昆山市規(guī)劃局。昆山市老城區(qū)控制性規(guī)劃，2007年5月。5 結(jié)語容積率作為調(diào)控城市建設(shè)發(fā)展的有效工具，不僅要考慮土地使用的經(jīng)濟效益，更要考慮開發(fā)的環(huán)境效益和社會效益。在實際工作中，確定合理的容積率還必須考慮到緊湊城市發(fā)展理念、用地性質(zhì)、區(qū)位條件、歷史文化條件、社會經(jīng)濟、消費者購買力、基礎(chǔ)設(shè)施供給、環(huán)境質(zhì)量、空間景觀等諸多方面。采用定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，通過組合、疊加、取舍等手段，科學(xué)推導(dǎo)出理論上的容積率指標(biāo)。同時，基于認識水平、測算方法的局限性和城市發(fā)展的復(fù)雜性，規(guī)劃師不可能對用地的發(fā)展?jié)摿蛯嶋H變化做出完全準(zhǔn)確的預(yù)測。因此，容積率的制定應(yīng)在不同的設(shè)計階段保留必要的彈性，通過借鑒國外容積率獎懲制度來實現(xiàn)對具體地塊的控制。在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下，平衡各利益相關(guān)者之間的利益，從而促進城市全面、和諧、健康發(fā)展。參考文獻1 [J].城市規(guī)劃,1996（1）：2527.2 鄧凌云,[J].山西建筑,2006,32（20）：5355.3 [J].規(guī)劃師,2006（12）：7476.4 王國恩,殷毅,——南寧市舊城改造投入產(chǎn)出分析[J].城市規(guī)劃,1995（2）：2629.5 ——以全國九個大型城市為實證分析的對象[J].房地產(chǎn)市場,2006（3）：911.6 運迎霞,[J].天津大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）,2007,9（2）：181185.7 江蘇省城市規(guī)劃設(shè)計研究院,[R].2007年5月.8 [M].中國建筑工業(yè)出版社,2002年11月.9 昆山市人民政府,（2002～2020）[R].2004年3月.10 [J].城市規(guī)劃,1994（1）：1923.
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