控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率及思考(已修改)
2025-01-31 05:26 本頁面
【正文】 控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率的合理確定 ——以昆山老城改造為例段兆廣摘要：容積率作為控制性詳細(xì)規(guī)劃中的強(qiáng)制性內(nèi)容，其合理確定是保證規(guī)劃科學(xué)性和增強(qiáng)可操作性的重要基礎(chǔ)。本文在分析目前容積率控制中存在的主要問題基礎(chǔ)上，指出應(yīng)在定性分析與定量分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合容積率獎(jiǎng)懲制度來科學(xué)確定容積率的大??；并以昆山老城改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為例介紹了該思路的運(yùn)用，以期對(duì)容積率的確定提供指導(dǎo)。關(guān)鍵詞：控制性詳細(xì)規(guī)劃，容積率，經(jīng)濟(jì)分析，昆山老城1 引言容積率是西方國家(主要是美國)在20世紀(jì)初推行城市土地區(qū)劃管理制度所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，它是指一定區(qū)域范圍內(nèi)，建筑物的總建筑面積與整個(gè)宗地面積之比。一定區(qū)域范圍內(nèi)容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益高低。作為典型的區(qū)劃控制技術(shù)，因其以地塊內(nèi)建筑規(guī)?？刂拼媪嗽缙诘膯渭兘ㄖ叨群腕w量控制，為建筑設(shè)計(jì)提供了靈活性，并以無量綱比值表達(dá)。它具有清晰、簡(jiǎn)明、利于管理控制的優(yōu)點(diǎn)，使這一指標(biāo)得到廣泛認(rèn)可和采用[1]?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容主要包括土地性質(zhì)、容積率、建筑密度、綠地率及建筑限高。其中，容積率對(duì)于開發(fā)建設(shè)有著最為重要的作用。容積率直接關(guān)系到開發(fā)強(qiáng)度，與開發(fā)商利益密切相關(guān)；同時(shí)，容積率也與城市面貌、城市交通、城市環(huán)境等密不可分。容積率往往成為城市規(guī)劃管理部門與房地產(chǎn)開發(fā)商矛盾的焦點(diǎn)，合理確定各地塊容積率是控規(guī)編制中最為重要的任務(wù)之一[2]?；谀壳叭莘e率確定過程中存在的諸多問題，本文以昆山舊城改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為例，探討合理確定容積率的技術(shù)方法。2 目前控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率確定存在的問題 以經(jīng)驗(yàn)判斷為主的定性分析方法忽視了地域差異性控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率的確定一般是由經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富的規(guī)劃師以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，結(jié)合具體用地的區(qū)域位置、住宅建設(shè)類型等條件，通過分類統(tǒng)計(jì)、參照對(duì)比的方法來制定。如根據(jù)北京四環(huán)內(nèi)的樓盤建設(shè)經(jīng)驗(yàn)表明，住宅容積率分類指標(biāo)是：，多層(4層～6層)～，中高層 (7層～9層) 以下，高層 (10層～30層)。不可否認(rèn)，按照經(jīng)驗(yàn)制定的容積率指標(biāo)，對(duì)于城市住宅的建設(shè)和發(fā)展起到了積極的控制和引導(dǎo)作用。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，新建住宅開發(fā)項(xiàng)目越來越受到土地、拆遷、環(huán)境改造、景觀協(xié)調(diào)等諸多因素的影響，以往的控制數(shù)值會(huì)因特定的開發(fā)條件限制而出現(xiàn)規(guī)劃偏差[3]。 對(duì)影響容積率大小的相關(guān)因素的定量經(jīng)濟(jì)分析不足容積率的大小受多方面因素的影響，包括功能定位、區(qū)位條件、城市空間結(jié)構(gòu)和景觀、改造目標(biāo)、周邊情況等。尤其與地價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)利潤之間的關(guān)系更為密切，對(duì)于容積率的確定必須要考慮地價(jià)及房地產(chǎn)利潤等相關(guān)影響因素。目前由于缺乏對(duì)相關(guān)因素的定量
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