控制性詳細規(guī)劃中容積率及思考-展示頁
2025-01-28 05:26本頁面
【正文】 細規(guī)劃中容積率的確定一般是由經(jīng)驗相對豐富的規(guī)劃師以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，結合具體用地的區(qū)域位置、住宅建設類型等條件，通過分類統(tǒng)計、參照對比的方法來制定。容積率往往成為城市規(guī)劃管理部門與房地產(chǎn)開發(fā)商矛盾的焦點，合理確定各地塊容積率是控規(guī)編制中最為重要的任務之一[2]。其中，容積率對于開發(fā)建設有著最為重要的作用。它具有清晰、簡明、利于管理控制的優(yōu)點，使這一指標得到廣泛認可和采用[1]。一定區(qū)域范圍內容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益高低。本文在分析目前容積率控制中存在的主要問題基礎上，指出應在定性分析與定量分析的基礎上，并結合容積率獎懲制度來科學確定容積率的大?。徊⒁岳ド嚼铣歉脑炜刂菩栽敿氁?guī)劃為例介紹了該思路的運用，以期對容積率的確定提供指導。段兆廣控制性詳細規(guī)劃中容積率的合理確定 ——以昆山老城改造為例摘要：容積率作為控制性詳細規(guī)劃中的強制性內容，其合理確定是保證規(guī)劃科學性和增強可操作性的重要基礎。關鍵詞：控制性詳細規(guī)劃，容積率，經(jīng)濟分析，昆山老城1 引言容積率是西方國家(主要是美國)在20世紀初推行城市土地區(qū)劃管理制度所采用的一項重要指標，它是指一定區(qū)域范圍內，建筑物的總建筑面積與整個宗地面積之比。作為典型的區(qū)劃控制技術，因其以地塊內建筑規(guī)?？刂拼媪嗽缙诘膯渭兘ㄖ叨群腕w量控制，為建筑設計提供了靈活性，并以無量綱比值表達?？刂菩栽敿氁?guī)劃強制性內容主要包括土地性質、容積率、建筑密度、綠地率及建筑限高。容積率直接關系到開發(fā)強度，與開發(fā)商利益密切相關；同時，容積率也與城市面貌、城市交通、城市環(huán)境等密不可分?；谀壳叭莘e率確定過程中存在的諸多問題，本文以昆山舊城改造控制性詳細規(guī)劃為例，探討合理確定容積率的技術方法。如根據(jù)北京四環(huán)內的樓盤建設經(jīng)驗表明，住宅容積率分類指標是：，多層(4層～6層)～，中高層 (7層～9層) 以下，高層 (10層～30層)。但隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，新建住宅開發(fā)項目越來越受到土地、拆遷、環(huán)境改造、景觀協(xié)調等諸多因素的影響，以往的控制數(shù)值會因特定的開發(fā)條件限制而出現(xiàn)規(guī)劃偏差[3]。尤其與地價、房地產(chǎn)開發(fā)利潤之間的關系更為密切，對于容積率的確定必須要考慮地價及房地產(chǎn)利潤等相關影響因素。 容積率的確定未考慮外部負效應[2]塊地的開發(fā)，相對較高的容積率固然會帶來一定的外部正效益，如為政府、開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟效益，為城市居民提供更多的就業(yè)機會，增加工作場所及住所等，極大地促進了城市的發(fā)展，具有非常積極的一面；但同時容積率的提高也會帶來一些外部負效應，如交通擁擠，基礎設施服務水平的下降等。3 控制性詳細規(guī)劃中容積率的合理確定控制性詳細規(guī)劃中容積率的確定，要考慮土地使用的經(jīng)濟效益，還要注重開發(fā)建設的社會和環(huán)境效益。筆者認為，應在定性分析與定量分析的基礎上，并結合容積率獎懲制度來最終確定地塊容積率，以期實現(xiàn)經(jīng)濟、社會與生態(tài)環(huán)境之間的協(xié)調發(fā)展。據(jù)崔寒清（2006）通過對全
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