控制性詳細規(guī)劃中容積率及思考-文庫吧資料
2025-01-25 05:26本頁面
【正文】 中最重要的控制指標(biāo)，成為規(guī)劃方案制定過程中認(rèn)真考慮的核心問題之一。圖1目前國外已建立了較為完善的容積率獎勵制度，如獎勵性區(qū)劃，通過提高容積率來鼓勵開發(fā)商在地段內(nèi)提供廣場、步行廊道拱廊等公共空間，對公共事業(yè)做出貢獻的給予一定的容積率獎勵；又如土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移制度，即通過將一些有歷史價值地段上的無法達到的容積率轉(zhuǎn)移到其他地段上，平衡業(yè)主利益和建筑保護間的矛盾，也可以使城市內(nèi)部開放空間和一些極具景觀與生態(tài)價值的土地發(fā)展權(quán)，通過相關(guān)的配套措施轉(zhuǎn)移到其他的土地等。因此，借鑒國外的容積率獎勵制度，將成為實施容積率控制的選擇。 容積率獎懲制度容積率通過前面的分析方法確定后，理論上應(yīng)作為下達規(guī)劃要點的依據(jù)。最低經(jīng)濟容積率對在控制性詳細規(guī)劃中制定合理的容積率，具有重要的參考價值。由于開發(fā)總投入利潤率=總產(chǎn)出總投入。城市開發(fā)的投入（成本）主要包括土地出讓基準(zhǔn)地價、土地征用費、動遷安置成本（舊城改造時）、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安成本前期工程費、城市開發(fā)稅費、物業(yè)管理費、開發(fā)費用及其他不可預(yù)見的費用等。 定量分析根據(jù)城市既定的地價水平，通過土地的投入產(chǎn)出分析為開發(fā)強度提供技術(shù)支撐。因此，容積率確定時，要考慮到與其他規(guī)劃控制指標(biāo)之間的協(xié)調(diào)。容積率的確定要考慮到地塊的四鄰在空間環(huán)境上的制約關(guān)系，如重污染工業(yè)區(qū)必須考慮風(fēng)向，商服繁華度較好的商業(yè)區(qū)必須考慮建筑物的高度、樓間距、外形、綠化和道路交通等條件。例如，一個城市的市級商業(yè)區(qū)的容積率比遠離市區(qū)的容積率要大得多。 區(qū)位條件由于土地區(qū)位不同，產(chǎn)生不同的使用價值和價值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟效益會相差很大，不同行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟效益也相差很大。一般情況下，商業(yè)用地的容積率相對較高，居住用地次之，工業(yè)用地相對較低。 土地的使用性質(zhì)不同類型的土地用途，其容積率存在較大的差別。 定性分析 城市經(jīng)濟發(fā)展階段容積率是衡量土地使用強度的重要指標(biāo)，處于不同發(fā)展階段的城市，其土地利用方式及強度存在較大的差異。在實際工作中，確定合理的容積率還必須考慮到用地性質(zhì)、區(qū)位條件、環(huán)境質(zhì)量、空間景觀等諸多方面[4]。雖然這些負面影響已被政府部門意識到，但相對正面效應(yīng)而言，對其重視性還不夠，它的影響究竟有多大很難量化，導(dǎo)致出現(xiàn)諸多城市問題。目前由于缺乏對相關(guān)因素的定量經(jīng)濟分析，導(dǎo)致城市土地出讓價格的確定方式存在一些問題，地價還沒有真正反映土地應(yīng)有的價值；同時政府不能有效地通過控制土地出讓總量來調(diào)控城市開發(fā)，不能形成城市政府的有效調(diào)控機制。 對影響容積率大小的相關(guān)因素的定量經(jīng)濟分析不足容積率的大小受多方面因素的影響，包括功能定位、區(qū)位條件、城市空間結(jié)構(gòu)和景觀、改造目標(biāo)、周邊情況等。不可否認(rèn)，按照經(jīng)驗制定的容積率指標(biāo)，對于城市住宅的建設(shè)和發(fā)展起到了積極的控制和引導(dǎo)作用。2 目前控制性詳細規(guī)劃中容積率確定存在的問題 以經(jīng)驗判斷為主的定性分析方法忽視了地域差異性控制性詳
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