控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率及思考(參考版)
2025-01-22 05:26本頁面
【正文】 在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下，平衡各利益相關(guān)者之間的利益，從而促進(jìn)城市全面、和諧、健康發(fā)展。同時(shí)，基于認(rèn)識水平、測算方法的局限性和城市發(fā)展的復(fù)雜性，規(guī)劃師不可能對用地的發(fā)展?jié)摿蛯?shí)際變化做出完全準(zhǔn)確的預(yù)測。在實(shí)際工作中，確定合理的容積率還必須考慮到緊湊城市發(fā)展理念、用地性質(zhì)、區(qū)位條件、歷史文化條件、社會經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)者購買力、基礎(chǔ)設(shè)施供給、環(huán)境質(zhì)量、空間景觀等諸多方面。昆山市老城區(qū)控制性規(guī)劃，2007年5月。圖2 容積率確定綜合上面的分析，確定昆山老城中心區(qū)容積率如下圖所示。借鑒美國區(qū)劃中紅利（Bonus）或獎(jiǎng)勵(lì)（Incentive）分區(qū)的做法，如果開發(fā)商愿意投資新建一些公共活動空間（如小廣場、小公園等），可以允許其增加寫字樓的高度。因?yàn)?，拆建比大?時(shí)，需要的建設(shè)成本也較高。表3盡管房地產(chǎn)市場在未來一段時(shí)間內(nèi)會有較多的變動情況，但規(guī)劃組認(rèn)為不會對拆建比產(chǎn)生根本性的影響。 昆山市不同類別市場售價(jià)情況（單位：元/平方米）類型一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)五類地區(qū)住宅用地42803980350030002800商業(yè)用地沿主要道路81007500600056005000沿次要道路76007100580054004900沿一般道路70006800540050004500注：該部分價(jià)格是根據(jù)項(xiàng)目對昆山房地產(chǎn)市場調(diào)查獲得的平均值。 單位面積市場價(jià)格根據(jù)規(guī)劃項(xiàng)目組對昆山市不同地段上的房地產(chǎn)價(jià)格情況的調(diào)查，綜合確定老城區(qū)不同類別的房屋市場價(jià)格情況。表1形成了綜合商業(yè)中心區(qū)，在業(yè)態(tài)種類、規(guī)模上具備了昆山中心商業(yè)區(qū)的基本形態(tài)。因此，老城定位為集商業(yè)、居住、商務(wù)、休閑、文化等功能為一體的城市中心商業(yè)區(qū)。（2）新的發(fā)展計(jì)劃將強(qiáng)化老城區(qū)中心的商業(yè)休閑職能世貿(mào)中心、財(cái)富廣場、婁江北岸改造、三角塔地區(qū)改造將經(jīng)一步強(qiáng)化老城中心的商業(yè)、休閑職能。城市中心區(qū)域?qū)儆谑屑壣虡I(yè)中心，又由三部分組成：前進(jìn)西路、人民路兩側(cè)為全市主要的商業(yè)中心，結(jié)合老城區(qū)改造和古城保護(hù)與開發(fā)，擴(kuò)大進(jìn)深，向街坊內(nèi)部擴(kuò)展，同時(shí)結(jié)合城區(qū)道路網(wǎng)規(guī)劃建設(shè)調(diào)整，降低人民路的交通壓力，使之能實(shí)行限時(shí)步行化；前進(jìn)路靠長江路兩側(cè)為全市主要的行政中心，圍繞市政府布置重要機(jī)關(guān)辦公機(jī)構(gòu)，縮短聯(lián)系時(shí)間，提高工作效率；婁江以南、長江路和柏蘆路之間的婁南中心商務(wù)區(qū)將成為為全市新的商務(wù)、金融、文化中心。依據(jù)崔寒清的研究，昆山市容積率不會伴著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而無節(jié)制的上升，基本保持在穩(wěn)定均衡的狀態(tài)。1984至1991年，以開發(fā)區(qū)為載體實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主轉(zhuǎn)向以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主的跨越；1992年至1997年，以利用外資為突破口，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)由內(nèi)向外的跨越；1998以后，以開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)為中心，專業(yè)園區(qū)、配套園區(qū)為載體，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由低到高的跨越。 容積率作為控制性詳細(xì)規(guī)劃
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