控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率及思考-在線瀏覽
2025-03-08 05:26本頁(yè)面
【正文】 國(guó)九個(gè)大型城市用地容積率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間關(guān)系的實(shí)證研究，當(dāng)城市發(fā)展與建設(shè)處于起步階段時(shí)，城市用地容積率存在很大的上升空間，它會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的騰飛而加速上漲；但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)達(dá)到高速發(fā)達(dá)時(shí)期，容積率不會(huì)伴著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而無(wú)節(jié)制的上升，它的增長(zhǎng)速率會(huì)放緩，其絕對(duì)數(shù)值雖然持續(xù)增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)的邊際變化量會(huì)逐漸減少為零；此時(shí)，容積率也相應(yīng)達(dá)到最大值；之后，它就會(huì)長(zhǎng)期保持在這種穩(wěn)定均衡的狀態(tài)[5]。商業(yè)、居住、工業(yè)等用地的容積率存在較大差異。因此，容積率的確定必須依據(jù)城市總體規(guī)劃確定的土地性質(zhì)來(lái)確定。因此說(shuō)土地區(qū)位理論在很大程度上支配著城市各項(xiàng)用地的空間安排及土地利用率和開發(fā)強(qiáng)度。 土地的基礎(chǔ)設(shè)施條件及周圍環(huán)境狀況較好的基礎(chǔ)設(shè)施和自然條件是較高容積率的根本保障和支撐條件。容積率與建筑密度、建筑高度等規(guī)劃控制指標(biāo)密切相關(guān)。如歷史文化保護(hù)地段附近建筑高度受到限制時(shí)，容積率就不能定的太高；建筑高度不受嚴(yán)格限制的地段，容積率可以適當(dāng)提高。用地的投入產(chǎn)出分析為規(guī)劃確定容積率等控制指標(biāo)提供定量分析依據(jù)，增強(qiáng)了規(guī)劃的科學(xué)性。城市開發(fā)的產(chǎn)出(收益)對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，就是可售房屋價(jià)格之和。因此，在利潤(rùn)率一定的情況下(通常以行業(yè)正常利潤(rùn)率為計(jì)算依據(jù))，通過(guò)計(jì)算能得出該利潤(rùn)率下的“最低經(jīng)濟(jì)容積率”，即低于這一容積率將導(dǎo)致開發(fā)商利益受損，若高于這一容積率開發(fā)商將得到一部分超額利潤(rùn)?；蛘吒鶕?jù)既定的地價(jià)、房屋重建價(jià)格等約束條件，計(jì)算單位面積上的投入、產(chǎn)出情況，從而得出單位面積上的拆建比，從而為既定地塊的容積率確定提供技術(shù)支撐。但在實(shí)際操作中，理論值與現(xiàn)實(shí)值會(huì)存在一定的偏差，最終容積率的制定應(yīng)該視實(shí)際情況具有一定的彈性，也就是與理論值之間可以存在較小的浮動(dòng)范圍。容積率獎(jiǎng)勵(lì)是指土地開發(fā)管理部門為取得開發(fā)商的合作，在開發(fā)商提供一定的公共空間或公益性設(shè)施的前提下，獎(jiǎng)勵(lì)開發(fā)商一定的建筑面積[6]。4 案例分析：昆山老城改造控規(guī)中容積率的確定 昆山市老城區(qū)區(qū)域位置圖隨著昆山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的加快發(fā)展，老城區(qū)各種矛盾、問(wèn)題日益顯現(xiàn)，亟須進(jìn)行改造。按照上述技術(shù)思路，對(duì)中心城區(qū)的容積率確定做出如下分析。 定性分析 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段改革開放以來(lái)，昆山城市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了三次跨越。昆山未來(lái)的發(fā)展將向現(xiàn)代化發(fā)展階段邁進(jìn)，并且最終達(dá)到穩(wěn)定增長(zhǎng)。 功能定位（1）城市總體規(guī)劃確定為城市中心區(qū)中的商業(yè)中心《昆山市城市總體規(guī)劃（2002～2020）》規(guī)劃確定的中心體系：昆山形成分類、分級(jí)、多核心的公共中心等級(jí)結(jié)構(gòu)。前進(jìn)西路、人民路兩側(cè)為市級(jí)公共中心的商業(yè)中心區(qū)。使其能夠成為昆山未來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)的標(biāo)志性地區(qū)。 基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境狀況老城區(qū)中心集聚了昆山主要的商業(yè)設(shè)施，包括昆山商廈、百貨大樓、文峰商場(chǎng)、新世界商廈等大中型百貨商場(chǎng)，昆山商廈家電數(shù)碼、蘇寧電器、五星電器、永樂(lè)家電等大中型專業(yè)店等，集聚了多家銀行和昆山賓館、并蒂蓮等高、中、低檔賓館。 定量分析 單位面積綜合成本
電大資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1