【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 499978—400三房99—14025803080開發(fā)企業(yè)：從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的開發(fā)商來看，溧陽(yáng)本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽(yáng)本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽(yáng)已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營(yíng)，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽(yù)都比較不錯(cuò)，能夠吸引一部分購(gòu)房消費(fèi)者。外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)上較為活躍。這說明也有外地開發(fā)商看好溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并前來投資。隨著溧陽(yáng)市國(guó)有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)政策的實(shí)施，相信會(huì)有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來，這將在一定程度上提升溧陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實(shí)力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。社區(qū)規(guī)劃在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽(yáng)市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢(shì)，正慢慢被市場(chǎng)接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會(huì)有一部分低密度別墅項(xiàng)目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢(shì)，后市供應(yīng)量偏高。預(yù)計(jì)后期高端市場(chǎng)將主要集中在別墅和小高層住宅。 在社區(qū)規(guī)模上，市場(chǎng)規(guī)模不等，新城，也有占地僅4萬平方米的南大街廣場(chǎng)和水韻華庭。由于地段不同，取得土地時(shí)間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國(guó)際村，500多畝土地上，僅規(guī)劃建造11萬平方米住宅，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價(jià)高達(dá)5000元/平方米以上，開創(chuàng)了溧陽(yáng)住宅銷售價(jià)格在溧陽(yáng)市住宅中也是最高。這說明，溧陽(yáng)市場(chǎng)上，產(chǎn)品價(jià)格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。產(chǎn)品形態(tài)溧陽(yáng)高端住宅市場(chǎng)上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個(gè)真正意義上的別墅物業(yè)項(xiàng)目外市區(qū)其他住宅項(xiàng)目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場(chǎng)供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。市場(chǎng)上的高檔公寓沒有明顯的賣點(diǎn)特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說明目前溧陽(yáng)市場(chǎng)的高檔公寓市場(chǎng)并不成熟，產(chǎn)品沒有特點(diǎn)，這恰恰是我們項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。小高層、高層住宅相對(duì)較少，僅有嘉豐新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢(shì)上看，小高層、高層具有較為先進(jìn)的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，將是今后溧陽(yáng)是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。產(chǎn)品設(shè)計(jì)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，房型差異較不大，沒有什么突出的特點(diǎn)。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽(yáng)市場(chǎng)上大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)房型方面的要求仍然以實(shí)用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說明二衛(wèi)的設(shè)計(jì)更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習(xí)慣。高端市場(chǎng)主力三房面積比較表（單位：平方米） 從上圖可以看出，溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)主力三房面積差別不大，雖然有高達(dá)200平方米以上的豪華三房，但也有100平方米以下的經(jīng)濟(jì)型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場(chǎng)上僅占有機(jī)少量的比例。通過上圖我們可以得出結(jié)論，市場(chǎng)上的主力三房面積峰值在115135平方米之間，這種房型設(shè)計(jì)客廳面寬一般在4米以上，居住較為舒適、寬敞。銷售價(jià)格溧陽(yáng)市高檔公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均銷售價(jià)格在30003400元/平方米之間（別墅暫不計(jì)算在內(nèi)），其中均價(jià)最高者為南大街廣場(chǎng)，其次為嘉豐新城高層和龍泉山莊疊加，一般價(jià)格在3000元/平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價(jià)也達(dá)到了24802850元/平方米之間。從以上價(jià)格分布中可以看出，市場(chǎng)平均單價(jià)呈現(xiàn)了兩個(gè)峰值區(qū)間，其一是相對(duì)看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價(jià)一般在3000元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價(jià)一般在2500—2600元/平方米左右。綜合這兩類住宅，從我們對(duì)嘉豐新城項(xiàng)目的調(diào)研可以看出其小高層定價(jià)高出多層住宅幅度不到5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價(jià)落差不大，但這并沒有增強(qiáng)客戶對(duì)小高層住宅的購(gòu)買興趣，小高層去化相對(duì)較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的接受度仍有待改善。從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，小高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期17層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢(shì)，因此銷售不盡如人意。溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)主力總價(jià)分布區(qū)間（單位：萬元）住宅主力總價(jià)受主力面積和銷售單價(jià)的影響，從上圖可以看出，主力總價(jià)區(qū)間在46萬元以上的項(xiàng)目只有一個(gè)龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項(xiàng)目有區(qū)別可比性不強(qiáng)，但如我項(xiàng)目規(guī)劃花園洋房時(shí)在價(jià)格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場(chǎng)上主力總價(jià)在46萬—65萬的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補(bǔ)此空白，因此對(duì)于本項(xiàng)目來講這將是絕好機(jī)會(huì)。主力總價(jià)在35—46萬元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場(chǎng)，這三個(gè)項(xiàng)目對(duì)目前的溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)較有代表性，是高端住宅供應(yīng)的主力軍，這幾個(gè)項(xiàng)目的成敗與否直接關(guān)系溧陽(yáng)市高端市場(chǎng)的興衰。除此之外，處于主力總價(jià)處于三十五萬元以下的項(xiàng)目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項(xiàng)目都為多層住宅小區(qū)，其相對(duì)較低的購(gòu)房總價(jià)將會(huì)對(duì)中高收入購(gòu)房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場(chǎng)中分的一杯羹。工程進(jìn)度從工程進(jìn)度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其他項(xiàng)目大都處為施工階段（南大街廣場(chǎng)、嘉豐新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進(jìn)度快。所以預(yù)計(jì)今年第四季度將是一個(gè)交房高峰。除了目前市場(chǎng)上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺(tái)港路南、清泓路東占地60010平方米，總建63000平方米的西片區(qū)4號(hào)地塊預(yù)計(jì)年內(nèi)即將動(dòng)工，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市銷售。另外位于護(hù)城河南、東大街北占地32960平方米，總建43480平方米的繅絲廠地塊于今年4月26日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預(yù)計(jì)施工、銷售時(shí)間靠后。據(jù)市場(chǎng)調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年6月份推出，其產(chǎn)品中包括3棟小高層物業(yè)，預(yù)計(jì)將于明年底后年初交付使用。銷售狀況溧陽(yáng)市高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銷售周期與銷售率比較圖上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷售時(shí)間，右縱坐標(biāo)軸表示銷售率。結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽(yáng)市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅景鴻花園項(xiàng)目目前為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購(gòu)房者的可信度較高，但從上表看其對(duì)期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達(dá)到80%以上。小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。這一方面主要是由于溧陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的接受度仍有待改善。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研溧陽(yáng)高層住宅項(xiàng)目7層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層7樓以上住宅幾乎售罄，但7樓以下90%滯銷。因此我項(xiàng)目高層7層以下部分去化問題應(yīng)深思。高總價(jià)住宅的銷售也基本達(dá)到了總量體的2/3左右，這說明區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者以收入較高合資企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體營(yíng)業(yè)者為主。中高檔住宅仍有一定的市場(chǎng)。銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。另針對(duì)我項(xiàng)目規(guī)劃有花園洋房的初步設(shè)想，也對(duì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品的銷售情況加以闡述：目前溧陽(yáng)市場(chǎng)上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡(jiǎn)單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。據(jù)分析有二個(gè)主要原因；一方面是市場(chǎng)上幾乎各項(xiàng)目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈。另一方面是溧陽(yáng)屬于三、四線城市，市場(chǎng)容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅20分鐘車程。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競(jìng)爭(zhēng)力明顯不足?？驮礌顩r目前溧陽(yáng)市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務(wù)員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)和私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體營(yíng)業(yè)者。溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主以及個(gè)體營(yíng)業(yè)者，工薪階層相對(duì)較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表表一、會(huì)所配套分類項(xiàng)目南大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國(guó)際村中高級(jí)生活配套游泳池?zé)o會(huì)所無無無有會(huì)所有會(huì)所有網(wǎng)球場(chǎng)無有商務(wù)中心有有桑拿有有表二、社區(qū)配套分類項(xiàng)目南大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城（一期）水韻華庭景鴻花園桃源里天目國(guó)際村智能化管理門禁“一卡通”有有分戶對(duì)講有有有有有有有小區(qū)報(bào)警裝置有有有有有有有寬帶入網(wǎng)有有有有有有有周屆紅外防護(hù)有有有有有有有園藝噴泉及水景有有有有中心休閑廣場(chǎng)有有有有有有有集中綠地有有有有有有有教育幼兒園有有有有有小學(xué)表三、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類項(xiàng)目南大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國(guó)際村收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/）待定待定待定溧陽(yáng)市住宅產(chǎn)品市場(chǎng)上，小區(qū)內(nèi)配備有會(huì)所的項(xiàng)目較少，約占1/2左右；而且在配備有會(huì)所的幾個(gè)項(xiàng)目中，就天目國(guó)際村和龍泉山莊的會(huì)所中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等配套設(shè)施，其余設(shè)有會(huì)所的住宅項(xiàng)目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會(huì)所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置基本上沒有。說明目前溧陽(yáng)市大多數(shù)住宅項(xiàng)目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。在智能化硬件設(shè)施的配置上，智能化小區(qū)報(bào)警裝置、周界紅外防護(hù)成為每個(gè)樓盤必備之設(shè)施，相對(duì)來說，配置門禁“一卡通”的樓盤較少，僅天目國(guó)際村和龍泉山莊二個(gè)別墅項(xiàng)目里設(shè)置有此配套。在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式廣場(chǎng)，而噴泉及水景的配置率相對(duì)較低，多集中在一些樓盤設(shè)計(jì)理念較為先進(jìn)的外來開發(fā)商項(xiàng)目（南大街廣場(chǎng)、水韻華庭）和別墅型項(xiàng)目?jī)?nèi)（天目國(guó)際村、龍泉山莊）。在教育機(jī)構(gòu)的配置上，小區(qū)內(nèi)部獨(dú)立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤占70%，但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施，而小學(xué)等教育配套設(shè)施都無設(shè)立全依靠項(xiàng)目附近區(qū)域的社會(huì)公共設(shè)施。在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費(fèi)也較為低廉，—月。 項(xiàng) 目 分 析 篇地塊區(qū)位關(guān)系——地塊位于溧陽(yáng)市老城區(qū)中心地段，護(hù)城河南側(cè)，西臨南大街，南靠大營(yíng)巷，離溧陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。宏觀區(qū)位特征：252。 地塊處于溧陽(yáng)市舊城改造核心區(qū)域。離溧陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。252。 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊緊臨護(hù)城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望，景觀條件得天獨(dú)厚。252。 地塊處于溧陽(yáng)市重要的城市主干線—南大街，目前南大街是溧陽(yáng)市商業(yè)、金融核心處。地塊周邊環(huán)境——s 南側(cè)——大營(yíng)巷及大營(yíng)巷居民生活小區(qū)。（新舊參半）s 西側(cè)——城南醫(yī)院、南大街路、豐樂大廈及中國(guó)銀行s 東面——陽(yáng)光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。s 北面——護(hù)城河，高靜園、五亭園公園、南大街廣場(chǎng)與項(xiàng)目隔河相望。景觀：主要為護(hù)城河水景、高靜園、五亭園公園綠地景觀及規(guī)劃中的護(hù)城河沿線景觀。地塊內(nèi)部環(huán)境——地塊呈狹長(zhǎng)的矩型，東西最長(zhǎng)距離約350米，最短距離約265米；南北最長(zhǎng)距離約110米，最短距離約90米。地面條件不平整，整體呈西低東高，；北底南高。地塊為凈地出讓，現(xiàn)拆遷已接近尾聲，僅在地塊西部與中段各有數(shù)間民房有待拆遷。 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況——項(xiàng)目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。項(xiàng)目南部大營(yíng)巷目前路面狹窄且坑坑洼洼，路況較差，但該路即將投入改造，因此會(huì)對(duì)項(xiàng)目形象有較大提升；另外，有5路公交路線通過本區(qū)域，所處區(qū)位交通較為便利。項(xiàng)目地塊周邊配套——可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下：生活配套平陵菜場(chǎng)、中國(guó)銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等教育配套城南小學(xué)、省溧中、平陵小學(xué)、少年宮、南門幼兒園等文化娛樂新華書店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂配套相當(dāng)齊全。商務(wù)配套南方證券、東海證券、溧陽(yáng)賓館、溧陽(yáng)大酒店、南方賓館等。項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積28940㎡（）用地性質(zhì)居住用地總建筑面積42800㎡容積率＜建筑密度＜27%綠地率＞30%住宅建筑日曬系數(shù)＞1：小區(qū)出入口出入口設(shè)置于地塊南面大營(yíng)巷停車指標(biāo)室內(nèi)小汽車停車位不少于1輛/戶地塊開發(fā)條件——優(yōu)勢(shì)——宏觀區(qū)位161。