【文章內(nèi)容簡介】 房及二手房成交量價均有較為明顯的下滑。 ?新政出臺后，各項目普遍出現(xiàn)電、訪、成交大幅下滑，且出現(xiàn)退房。 ?從近期市區(qū)重點項目的客戶積累及開盤轉(zhuǎn)化情況來看； 1. 各項目辦卡轉(zhuǎn)化率普遍較低，在 10％－15％之間。 2. 開盤推售率普遍較低，開盤售罄現(xiàn)象幾乎沒有。 3. 開盤價格預(yù)期較新政前普遍回落。 入市時機－區(qū)域市場 市場存量 近期新增土地供應(yīng) 序號 宗地名稱 規(guī)劃建筑面積 規(guī)劃用途 成交日期 受讓單位 樓面地價 1 房山區(qū)長陽鎮(zhèn)廣陽新城居住用地 住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施 2022年 6月 4日 北京玉亭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2196 2 房山區(qū)長陽鎮(zhèn) (起步區(qū) 4號地 ) 住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施和文化設(shè)施 2022年 9月 30日 北京城建投資發(fā)展股份有限公司 4150 3 房山區(qū)拱辰街道黃辛莊村北住宅項目（圣水路小區(qū)） 住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療、體育和市政管理用房 2022年 12月 4日 北京鴻潤華夏商貿(mào)有限公司和北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司聯(lián)合體 3071 4 房山區(qū)拱辰街道辦事處住宅、商業(yè)（廣陽家園 C、 D區(qū)）項目 住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融和市政管理用房 2022年 12月 4日 上海綠地（集團）有限公司 3633 5 房山區(qū)長陽鎮(zhèn)居住、商業(yè)項目（長陽西站 2號地） 293778 居住、商業(yè)金融、交通設(shè)施和機動車停車場庫 2022年 2月 24日 北京創(chuàng)新建業(yè)地產(chǎn)投資有限公司和中 創(chuàng)置業(yè)有限公司聯(lián)合體 3151 6 房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū) 3號地南側(cè)居住、文化娛樂地塊 157992 居住、文化娛樂及小學(xué)、托幼 2022年 5月 18日 北京萬科企業(yè)有限公司和中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司聯(lián)合體 6223 7 房山區(qū)房山線長陽站 8號地西側(cè)地塊文化娛樂及居住項目用地 186948 文化娛樂、居住用地 2022年 5月 18日 北京建工集團有限責(zé)任公司 7500 8 房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū) 6號地居住項目用地（中小套型普通商品住房） 239507 二類居住用地、文化娛樂用地、托幼用地 2022年 5月 20日 中鐵房地產(chǎn)集團有限公司 6095 9 房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū) 2號地及 3號地北側(cè)住宅混合公建和多功能項目用地 524858 其他類多功能用地、交通設(shè)施用地、社會停車場庫用地、住宅混合公建用地 2022年 5月 20日 北京首都開發(fā)股份有限公司 3253 合計 2428350 4213 項目名稱 住宅總規(guī)模 住宅上市量 未上市量 已售體量 在售存量 西棕櫚灘 28 25 3 加州水郡 4期 31 31 0 原香小鎮(zhèn) 17 綠城百合 49 48 1 北潞尚界 9 天恒樂活城 (北區(qū)） 20 陽光邑上 17 瑞雪春堂 49 31 18 合計 220 區(qū)域市場的未上市量為 ，在售存量為 近期新增的土地供應(yīng)量為 243萬平米 序號 宗地名稱 宗地位置 規(guī)劃建面 (萬平 ) 規(guī)劃用途 擬入市時間 1 長陽站 8號地東側(cè)地塊 房山長陽 17 居住、商業(yè) 10年第 2季度 2 水碾屯村改造一期 房山水碾屯村 住宅 10年第 2季度 3 紫云庭住宅小區(qū)部分居住用地 房山 住宅 10年第 2季度 4 城關(guān)圣水嘉名 房山 住宅 10年第 2季度 5 長陽西站土地 3號地 房山區(qū)房山線長陽西站 32 住宅 10年第 2季度 6 長陽西站土地 4號地 房山區(qū)房山線長陽西站 住宅 10年第 2季度 7 長陽西站土地 5號地 房山區(qū)房山線長陽西站 住宅 10年第 2季度 8 京南嘉園三期 房山區(qū)竇店鎮(zhèn) 居住 10年第 1季度 9 廣陽城 房山區(qū)廣陽 居住 10年第 1季度 10 高教園區(qū)中央設(shè)施區(qū) 1號地 房山區(qū)高教園區(qū) 住宅、商業(yè)金融 10年第 1季度 11 城關(guān)街道饒樂府村東 f22414 房山區(qū)城關(guān)街道饒樂府村東 居住 10年第 1季度 12 竇店鎮(zhèn)居住項目 房山區(qū)竇店 二類居住用地 2022年 合計 226 入市時機－區(qū)域市場 ? 區(qū)域內(nèi)的在售項目的未上市量 和在售存量 ，以及新增土地供應(yīng)的 243萬平米 ，合計約 311萬平米。 ? 房山后期預(yù)計推出 12塊住宅用地，規(guī)劃建筑面積為 226萬平米。 ? 未來房山區(qū)域整體的供應(yīng)量大，競爭十分激烈 。 入市時機－自身因素 長陽半島項目目前自身也存在幾點不利因素： 1. 項目截止目前沒有進駐正式的銷售中心，未開放示范區(qū)、樣板間。并且正式開盤時也不能具備。 2. 項目靠近城鐵，在具有便利的同時，噪音和震動的影響十分不利。 3. 項目入住時間相比區(qū)域內(nèi)大多在售項目，入住時間較晚。 入市時機－小結(jié) 通過對北京市場、區(qū)域市場以及項目自身各個因素的綜合分析評定，可以得出： 1. 整體的宏觀市場并不樂觀，新政對目前房地產(chǎn)市場影響十分明顯。 2. 區(qū)域市場內(nèi)待售供量較大，同時未來土地供應(yīng)量足，未來的競爭壓力巨大。 3. 項目自身也存在難以解決的不利因素，例如銷售道具匱乏、城鐵影響、入住時間等問題。 因此，首次開盤存在著十分巨大的市場風(fēng)險與自身挑戰(zhàn)。 開盤實現(xiàn)銷售 800套以上，超過 ，但我們會盡全力向任務(wù)沖刺。 價格策略 員工購房 營銷推廣 客戶積累 目錄 入市時機 推盤依據(jù) 定價原則 定價因素分析 折扣測算 041 045 046 047 2022年第一期推售 2022年首次入市推售資源 銷售面積 76120平米 推售樓座 04 045 04 047 推售套數(shù) 854套 推售時間 7月 25日 ? 實現(xiàn) ，首次推出資源需要達到 800套以上； ? 推售思路： 28層高塔 +9層低板，平衡搭配 首期推出相對劣勢資源，以較低價格入市，為后期產(chǎn)品上市留出溢價空間。 受城鐵影響，樓座優(yōu)勢由北向南逐漸提升。 推盤依據(jù) 價格策略 員工購房 營銷推廣 客戶積累 目錄 入市時機 推盤依據(jù) 定價原則 定價因素分析 折扣測算 定價原則－推售產(chǎn)品分析 1號地 04地塊樓座數(shù)據(jù) 戶型 A C E F G 合計 比例 面積 約 90三居 約 85兩居 約 85兩居 約 85兩居 約 80兩居 樓座 04 046 04 047 04 047 04 047 045 樓號 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 041 —— —— 54 4760 54 4760 108 9520 —— —— 216 25％ 045 90 8100 —— —— —— —— —— —— 10 800 100 12％ 046 90 6480 —— —— —— —— —— —— —— —— 90 11％ 047 —— —— 56 4760 168 14280 224 19040 —— —— 448 52％ 合計 180 14580 112 9520 224 19040 336 28560 10 800 21％ 13％ 26％ 39％ 1％ 總戶數(shù)： 854套；可售總面積： 76120 城鐵 ? 7＃樓受城鐵影響最大，且總量較大，占據(jù)首期預(yù)售比例的 50％。 ? 6＃樓作為低板產(chǎn)品，又是 90平米三居戶型，占所推比例的 25％，比較稀缺。 7＃ 6＃ 5＃ 1＃ 定價原則－推售產(chǎn)品分析 A戶型 C戶型 E戶型 F戶型 優(yōu)勢：緊湊型三居，南北通透， 明廚設(shè)計 劣勢 ：供量太小 優(yōu)勢 ：全明戶型 劣勢 ：受城鐵影響、南向