【文章內容簡介】 277 萬平方米。　時間 項目 住宅 非住宅房屋 共計新開工面積 施工面積 竣工面積 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 東麗新新家園市場供應研究報告2022’市場調研 CENTALINE 技術版權所有 13新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 600 施工面積 1600 200 （計劃） 竣工面積630 50 19962022 天津市房地產開發(fā)工程量簡表天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 東麗新新家園市場供應研究報告2022’市場調研 CENTALINE 技術版權所有 14 歷年房產銷售市場新增供應量按天津每年新批商品房銷售許可證所公布的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，98 年以來，天津商品房新增供應量逐年遞減。主要原因是，隨著大規(guī)模危改任務的基本完成，房地產開發(fā)重點開始由中心城區(qū)向外轉移，市中心區(qū)土地供應逐年減少，房產開發(fā)量減少。但城郊土地供應量雖大，但多數(shù)配套不足目前市場認同度一般，很多開發(fā)商態(tài)度謹慎，開發(fā)力度有限。 天津各區(qū) 2022 年房產供應量備注：按銷售許可證統(tǒng)計。資料來源：天津房管局，建委天津市房地產市場價格狀況19962022 年天津市房地產景氣狀況趨勢圖房地產景氣指數(shù)是測量房地產景氣度的綜合指數(shù)。從上圖可以看出，本市房地產業(yè)已經完整地走過了兩個周期。現(xiàn)正處在第三周期的復蘇期。199l 年 1 月至 1995 年 7 月為天津房地產業(yè)第一個景氣周期。至 94年 1 月升至歷史最高點 點。1995 年 8 月至 1 997 年 2 月為第二經濟周期。97 年 3 月至今年 1 月景氣線運行走勢平穩(wěn)。天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 東麗新新家園市場供應研究報告2022’市場調研 CENTALINE 技術版權所有 1519982022 天津市房地產銷售價格指數(shù)2022 年房屋銷售價格一反前兩年持續(xù)下跌的勢頭，總體水平止跌回升，較上年上漲 %。從不同類型的房屋銷售價格變動看，商品房價格上漲 %，漲幅較大。其中，中等價位的經濟適用房和普通住宅價格，分別上漲 %、%。豪華住宅價格下降了 %，雖然仍處于下降態(tài)勢，但降幅比上年減少 個百分點。影響 2022 年天津市房地產價格變動的主要因素有兩點：? 首先，居民住房需求增加，是推動房價大幅上漲的主要原因。受多種因素的共同影響，幾年來天津市居民住房需求上升，第一，居民人均可支配收入呈增長的態(tài)勢，住房需求已從安置型向改善型過渡。第二，住房貨幣分配力度進一步加大，各種房屋交易成本有所下降。第三，住房信貸規(guī)模的擴大為居民購房提供了更多的資金支持。2022 年不同種類的住房貸款金額已占商品房成交金額的 43． 8%，貸款面積占全市商品房的 75．3% 。第四，住房二級市場逐步放開，啟動了存量住房交易市場，居民購房能力的提高，擴大了市場的有效需求。? 其次城市綜合治理帶動了部分商品房價格上漲。 從 1997 年以來天津市開展了為期三年的大規(guī)模的城市綜合治理工程，其中市容景觀道路改造建設及市內河道的整治等城市綜合治理行為對房地產行業(yè)產生很大影響。2022 年天津市房地產價格在平穩(wěn)中略有上漲。今年隨著國家宏觀經濟穩(wěn)中見暖，天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 東麗新新家園市場供應研究報告2022’市場調研 CENTALINE 技術版權所有 16商品房銷售市場活躍，但由于受到商品房供過于求和居民購買力有限等因素的影響，商品房價格沒有大幅上升，預計全年房地產價格總水平將在平穩(wěn)中略有上漲。2022 年 19 月份，房屋銷售價格約為 2565 元/平方米，同比去年增長 %。從居民收入、消費需求的角度來看，在住房市場，經濟適用房、普通住宅仍是大多數(shù)人的選購目標，銷勢將繼續(xù)看好，價位在 3000 元左右、地段、房型較好的商品房的銷售有所增加。天津市房地產市場銷售量19982022 天津市房地產市場總銷售量19982022 年天津市商品房銷售量表1998 1999 2022 2022區(qū)域 銷售面積（萬㎡）比例（% ）銷售面積（萬㎡）比例（% ）銷售面積（萬㎡）比例（% ）銷售面積（萬㎡）比例（%）和平區(qū) 3% 4% 3% 2%河西區(qū) 15% 15% 13% 14%河東區(qū) 20% 18% 15% 13%河北區(qū) 11% 9% 18% 17%南開區(qū) 22% 22% 12% 15%紅橋區(qū) 10% 14% 17% 16%天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 東麗新新家園市場供應研究報告2022’市場調研 CENTALINE 技術版權所有 17環(huán)城四區(qū) 7% 8% 13% 11%其他區(qū)縣 12% 9% 9% 13%合 計 100% 100% 100% 100%19982022 年天津市各區(qū)商品房銷售量天津市 1998 年～2022 年商品房交易量逐年遞增，尤其 2022 年全市共銷售商品房 630 萬平方米，與 1999 年相比增長 90%。2022 年 19 月各區(qū)銷售量匯總天津市 2022 年計劃房地產市場實現(xiàn)銷售 700 萬建筑平方米，今年 19 月實際銷售累計 394 萬建筑平方米，比去年同期減少 14 個百分點，累計交易額 111 億元，比去年同比增長 16 個百分點。按此推算，下半年若無大的利好或不利因素出現(xiàn)，全年天津市房地產市場銷售約為 600 萬建筑平方米。天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 東麗新新家園市場供應研究報告2022’市場調研 CENTALINE 技術版權所有 18四、天津市房產市場分析商品房市場概述 市場變動加劇 今年上半年天津商品房銷售市場在經過年初的一段下滑后，從 4 月開始平穩(wěn)，此后便迅速走出低谷， 59 月份平均月成交商品房都在 50 萬平方米以上，保持良好的銷售勢頭。19 月份全市商品房銷售量達 394 萬平米。項目 計劃 16 月完成 19 月完成全市商品房銷售面積（萬㎡）700 銷售額（億元） 170 價格（元 /㎡） 2430 2557 2580 銷售推廣——概念炒作日趨成熟水景、生態(tài)、運動、大盤、人本主義等多樣化的主題開始進入天津商品房的推廣宣傳。翠水園、芳水園、香水園等項目的開盤上市，使得原本就倍受全社會關注梅江水景居住區(qū)，更加成為市場的熱點；運動、健康主題的奧林匹克花園，在今年兩季房交會上風光無限，賺足了人們的眼球；一夜之間布滿全市大街小巷的順馳太陽城項目廣告，告訴人們建筑承載生活即是人本主義新的代名詞。知名項目推廣主題天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 東麗新新家園市場供應研究報告2022’市場調研 CENTALINE 技術版權所有 19項目名稱 項目推廣主題順馳太陽城 建筑承載生活方式奧林匹克花園 運動就在家門口新世界花園 國際級水景園林、加州南部秀麗風景 區(qū)域熱點依舊河西區(qū)歷年來一直是天津住宅市場的翹楚，今年借助梅江、梅江南居住區(qū)以及海河大橋、南半環(huán)、地鐵一號線等眾多素材的影響，加之各個發(fā)展商推波助瀾，針對各自項目的大力推廣，使得河西區(qū)在開盤項目數(shù)和新供應面積上，雙雙高于其他區(qū)域，依舊成為供需市場關注的重點。天津市 2022 年 19 月市內六區(qū)新盤數(shù)量分布2022 年 19 月天津市新盤供應量（單位：萬平方米） 今年 19 月新開盤項目仍集中在河西、河北和河東三個區(qū)，總供應量為 萬建筑平方米，以中小規(guī)模項目為主。河西區(qū)一直是我市房地產發(fā)展較好的區(qū)域，在人文環(huán)境及道路交通等方面有一定的優(yōu)勢，19 月總供應建筑面積達到 萬建筑平方米，共有 22 個新開盤項目。和平區(qū)為我市中心區(qū)域，土地資源稀缺，很難形成大規(guī)模開發(fā)，共有 2 各項目亮相，總供應面積達到 16 萬平方米，其中包括眾人關注的天津新世界花園和沉寂多年的鑫東國際公寓再度登場。河北區(qū)是我市危改的天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 東麗新新家園市場供應研究報告2022’市場調研 CENTALINE 技術版權所有 20重點區(qū)域，共有新盤 15 個，總建筑面積達到 萬建筑平方米。 河東區(qū)共有 12個項目開盤，總供應建筑面積達到 萬平方米，其中順馳發(fā)展公司開發(fā)的“太陽城”大盤項目粉墨登場對帶動河東區(qū)及該項目周邊地區(qū)樓市將起到良好的推動作用。南開區(qū)是我市人口最多的一個區(qū)，也是商品房項目最多的一個區(qū)，但 19 月只有 7個新項目，較為眾人關注的是祿達花園、瑞麗園和凱立欣園等，總供應建筑面積也只有 44 萬平方米。市場情況分類評價 一般商品房市場天津市一般商品房多為 67 層磚混住宅，開發(fā)總量雖很大，但單個項目規(guī)模一般較小，售價在 1000—3000 元/平米。但近年來開始有大盤項目出現(xiàn)，這預示著我市房地產開發(fā)商在資金運作和操盤能力等多方面有了長足的進步，如雙林居住區(qū)、華苑新城等的開發(fā)，已經提高了小區(qū)的建設水平，社區(qū)配套比較齊全，物業(yè)管理水準有所進步。 中高檔公寓供應情況1999 年天津市商品房市場中高檔公寓上市達到 萬建筑平方米，2022 年供應量減少到 萬建筑平方米，2022 年天津商品房市場新投入運營的中高檔公寓建筑面積只有 39 萬平方米，預計今年中高檔公寓供應量仍會減少。今年新增公寓項目主要集中在和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)等繁華地區(qū)以及天津濱海新區(qū)，使原本競爭激烈的市場面臨更大的壓力，在中高檔公寓市場競爭激烈的情況下，一些房地產開發(fā)商準確把握市場定位和發(fā)展趨勢，引入超前的設計和經營理天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 東麗新新家園市場供應研究報告2022’市場調研 CENTALINE 技術版權所有 21念，全力打造引領時尚的高尚社區(qū)，并推出綠色健康、生態(tài)環(huán)保、智能化等具有鮮明特色的社區(qū)主題吸引消費者，因此，近幾年陸續(xù)上市投入運營的中高檔公寓以其鮮明的個性成為市場的新賣點，項目銷售業(yè)績頗佳，如森淼清華園、藍水假期、名仕達等。1999 年—2022 年中高檔公寓市場供應量 別墅住宅供應情況截止 2022 年底，天津市累計開發(fā)并投入運營的別墅為 2324 幢，建筑面積810113 平方米，其中 2022 年新投入運營的別墅為 278 幢，建筑面積 175316 平方米。經過近年的開發(fā)，天津市的別墅建設區(qū)域已由中心城區(qū)和天津開發(fā)區(qū)開始向城鄉(xiāng)結合部及其它地區(qū)發(fā)展，別墅類型也由過去的獨體式向更加經濟適用的聯(lián)排別墅發(fā)展。天津經濟技術開發(fā)區(qū)近幾年別墅建設發(fā)展迅速，2022 年開發(fā)區(qū)上市別墅的建筑面積占全市當年上市總量的 %。別墅售價大多在每平方米 3000—5000 元之間，基本屬于經濟型別墅，經營狀況良好。并深受購房客戶的青睞，如萬科花園新城的透天別墅銷售率達 90%。1999 年—2022 年別墅市場供應量天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 東麗新新家園市場供應研究報告2022’市場調研 CENTALINE 技術版權所有 22五、中高檔住宅市場供應總供應量情況 近年來，天津市中高檔商品房市場建設發(fā)展迅猛，集中