天津市北洋鋼鐵大廈市場(chǎng)研究報(bào)告(doc15)-鋼鐵冶金(編輯修改稿)
2024-09-21 21:47 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 南路交口 寫字樓 920 層售，其余層租，酒店式公寓租 售價(jià)：寫字樓 15000 元 /平方米（均） 租金： 7 元 /平米 /天 酒店式公寓 27 美金 /平米 /月 70% 國(guó)內(nèi)外著名制造業(yè)、金融、 IT、貿(mào)易貨貸公司 亞太大廈 和平區(qū)和平南京路 35 號(hào)（大營(yíng)門車站） 租 /售 售價(jià)： 7800 元 /平方米（均） 租金： 元 /天 /平方米 90%以上 貿(mào)易企業(yè)居多 天津文華國(guó)際商務(wù)中心 河西區(qū)大沽南路與蘇州道交口 售 售價(jià)： 5800 元 /平方米（起） 90%以上 中等實(shí)力貿(mào)易和貨運(yùn)企業(yè) 國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 河西區(qū)馬場(chǎng)道 59 號(hào) 售 /租 售價(jià)： 9100 元 /平方米（起） 租價(jià)：為 元 /平方米 ?天 85% 大型企業(yè)為主、金融、商務(wù)、貿(mào)易、醫(yī)藥企業(yè) \狗不理、同仁堂 峰匯廣場(chǎng) 河西區(qū)圍堤道與黃浦路交口 售 售價(jià)：寫字樓 7800 元 /平方米 公寓式住宅 8000 元 /平方米 90% 房地產(chǎn)、外資企業(yè)、駐津辦事處、貿(mào)易公司、 13 層法國(guó)歐尚 金皇大廈 河西區(qū)南京路與浦口道交口 租 租金： 25—37 層 元 /㎡ /天 38—41 層 元 /㎡ /天 90% 裝飾、貿(mào)易、網(wǎng)絡(luò)大、中、小型企業(yè) 國(guó)華大廈 河西區(qū)大沽南路與中環(huán)線交口 售 售價(jià)： 7800 元 /平方米（均） 50% 中小型貿(mào)易企業(yè) 國(guó)際大廈 和平區(qū)南京路 75 號(hào) 只 租不售 1 美元 /天 .平方米 （含物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)費(fèi) 5 美元 /月 .平方米） 90%左右 內(nèi)、外資銀行、外資保險(xiǎn)公司、船務(wù)及貿(mào)易等知名公司，其中 200 平米以下的公司占 70%。 津匯廣場(chǎng) 和平區(qū)南京路與營(yíng)口道交口 只租不售 18 美元 /平方米 /天 （含物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi) 美元 /月 /平方米） 80% 國(guó)際知名企業(yè) 今晚大廈 南開(kāi)區(qū)南開(kāi)三馬路 358 號(hào) 只租不售 3 元 /平方米 /天 70%左右 海河之子 天津市和平區(qū)張自忠路 240 號(hào) 售 9880 元 /平方米（均） ： 價(jià)格方面，一些正在進(jìn)行或準(zhǔn)備從事寫字 樓開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)者表示，今年本市寫字樓市場(chǎng)的整體價(jià)格上漲幅度將達(dá)到 15%左右。產(chǎn)品方面， 5A 級(jí)高檔國(guó)際寫字樓依舊是寫字樓市場(chǎng)的領(lǐng)軍產(chǎn)品，其售價(jià)和租金的變化速度與比例也被看作寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，恒華大廈、信達(dá)廣場(chǎng)等高檔寫字樓項(xiàng)目的亮相預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)今年寫字樓市場(chǎng)的整合起到推動(dòng)作用。而今年大量涌入的外來(lái)投資者和本地企業(yè)為提升形象等市場(chǎng)需求將推動(dòng)高檔寫字樓發(fā)展，去年每平方米售價(jià) 6500 元至 7500 元的高檔寫字樓，其售價(jià)今年內(nèi)很有可能將升至 9000 元左右，因此預(yù)計(jì)高檔寫字樓價(jià)格增長(zhǎng)將比較明顯。 因此建議：本案寫字樓 部分銷售價(jià)格定位為 900010000 元 /平方米（ RMB） . 在定位客戶層上應(yīng)本著與現(xiàn)有寫字樓差異化與互補(bǔ)性相結(jié)合的原則，以弱化對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)力而突出項(xiàng)目之優(yōu)勢(shì)。津匯廣場(chǎng)是新型甲級(jí)寫字樓的典型代表，與國(guó)際大廈有很多近似之處，與國(guó)際大廈最初定位客戶層也很接近，但在實(shí)際操作中存在很大困難，說(shuō)明這類客戶數(shù)量是有限的；而且國(guó)際大廈在地理位置上、入伙時(shí)間上其較本案都有優(yōu)勢(shì)，在客戶層上與其競(jìng)爭(zhēng)較難；因此建議定位客戶類型應(yīng)與距離較近的項(xiàng)目達(dá)到既競(jìng)爭(zhēng)又互補(bǔ)。 綜合現(xiàn)狀，本案的客戶層應(yīng)以內(nèi)資大中型實(shí)力派企業(yè)為 主，同時(shí)兼顧中小發(fā)展型公司，又要考慮一些外資公司。據(jù)了解目前在高檔寫字樓內(nèi)辦公的公司仍以 200 平方米以下的內(nèi)資 /合資企業(yè)為主流。 據(jù)了解，在津購(gòu)租房辦公的跨國(guó)企業(yè)組成如下： 表 3 國(guó)家 類別 美國(guó) 銀行、金融業(yè)、保險(xiǎn)類、會(huì)計(jì)、咨詢類 歐洲 電腦、咨詢開(kāi)發(fā)、科技、通訊類 日本： 電子、貿(mào)易、金融、醫(yī)藥、消費(fèi)品開(kāi)發(fā)類 韓國(guó)： 工業(yè)、制造業(yè)、電子業(yè)類 港澳臺(tái)： 貿(mào)易、食品、中介、批發(fā)零售類 亞洲其它國(guó)家 貿(mào)易、開(kāi)發(fā)、中介類 其它： 政府駐津機(jī)構(gòu)； 圖 5：客戶希望的辦公地點(diǎn)調(diào)查統(tǒng)計(jì) 以上數(shù)據(jù)來(lái)源于戴得梁行 結(jié) 合以上所述，本案定位客戶類型如下： A. 結(jié)合天津發(fā)展以電訊產(chǎn)業(yè)、電子科技產(chǎn)業(yè)以及生化為重點(diǎn)方向，綜合考慮自身?xiàng)l件，客 戶層應(yīng)以現(xiàn)代科技公司為主導(dǎo)，如通訊電信以及軟件開(kāi)發(fā) /生物化學(xué) /藥品 /環(huán)保 /化工類企業(yè)。 B. 項(xiàng)目附近目前已形成很多電訊方面的商場(chǎng)，如河川大廈底商，南京路上中小型電訊商店，以及移動(dòng)通信的移動(dòng)大廈等，本案可以借助已有的氛圍，客層方面向上提升，引進(jìn) “北方電訊 ”、 “朗訊 ”、 “霍尼維爾 ”、 “清華同方 ”、 “鐵通 ”等公司以組成更加成熟的通訊和科技類辦公商圈。 C. 吸引一些在開(kāi)發(fā)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)已有廠址 的跨國(guó)企業(yè)租用 /購(gòu)買市內(nèi)辦公樓來(lái)設(shè)辦事地點(diǎn)。以及以天大、南大為技術(shù)依托而成立的高技術(shù)企業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)。 D. 從近期市政府的調(diào)整可預(yù)測(cè)未來(lái)本市經(jīng)濟(jì)必將高速發(fā)展，未進(jìn)入天津的世界 500 強(qiáng)企業(yè)可能在這一時(shí)期入津成立辦事機(jī)構(gòu)，這是寫字樓面臨的難得機(jī)遇。 ，本項(xiàng)目規(guī)劃 13 萬(wàn)平方米，預(yù)留 350個(gè)汽車停車位，具有充足的車位數(shù)，緩解了南京路沿線普遍存在的寫字樓停車難的問(wèn)題。 ，是目前寫字樓項(xiàng)目中共有的。外檐 極具現(xiàn)代氣息，在配套硬件上也是目前較先進(jìn)的，總體印象給人以科技前沿之感，這也是明顯區(qū)別現(xiàn)有辦公樓的特點(diǎn)之一。 ，可以更改名稱，如 “北方數(shù)碼大廈 ”、 “北方科技中心 ”等。 ，而且電梯應(yīng)區(qū)分高區(qū) /低區(qū)使用。 ，借助于這一地理優(yōu)勢(shì)，可以與和平區(qū)政府協(xié)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策，如在科技園內(nèi)注冊(cè)的公司，在本區(qū)內(nèi)的寫字樓租用或購(gòu)買辦公間的在營(yíng)業(yè)稅、所得稅地方留成方面給予一定的優(yōu)惠。 樓內(nèi)辦公的給予一定的政策優(yōu)惠。因?yàn)楸Ａ粝逻@類公司同時(shí)對(duì)和平區(qū)政府的利稅方面是有一定益處的。 二、中小戶型公寓部分 以下具體結(jié)合北洋鋼鐵大廈項(xiàng)目，對(duì)目前天津市中小戶型公寓市場(chǎng)進(jìn)行分析。由于該項(xiàng)目為98 年主體完工的爛尾項(xiàng)目，具體現(xiàn)狀已經(jīng)限制只能在寫字樓與公寓方面進(jìn)行選擇，而結(jié)合摩根集團(tuán)的初步設(shè)想（一棟為寫字樓，一棟為服務(wù)式公寓），所以對(duì)本市服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析如下： ： 目前天津的服務(wù)式公寓分布并不均勻，主要集中在幾個(gè)區(qū)域，關(guān)鍵包括小白樓 CBD 區(qū)域、
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