【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)小區(qū)就已吸納勞動(dòng)就業(yè) 萬(wàn)多人。另一方面，全區(qū)從事農(nóng)業(yè)流通、私營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體工商業(yè)主等有近 4 萬(wàn)人， 1 至 9 月這些人的人均收 入近 1 萬(wàn)元，有力地帶動(dòng)了農(nóng)民人均收入水平的提高 ，這些都是商業(yè)街重要的消費(fèi)者來(lái)源 。 但是目前，中低收入人口還是占到壓倒性多數(shù)，消費(fèi)水平普通。主要購(gòu)買(mǎi)中低檔品，尚未形成強(qiáng)烈的品牌意識(shí)，價(jià)格敏感度高。 高階消費(fèi)者傾向于在天津或北京進(jìn)行高檔品的購(gòu)買(mǎi)，餐飲娛樂(lè)則就近完成。這部分人員的數(shù)量由于開(kāi)發(fā)區(qū)的存在還是比較多的，但是在購(gòu)物類(lèi)消費(fèi)上對(duì)于武清的貢獻(xiàn)卻不是特別大。 3. 主要成規(guī)模商業(yè)發(fā)展分析 A、雍陽(yáng)舊商業(yè)街 ? 業(yè)態(tài) 商業(yè)業(yè)態(tài)主要是以服裝種類(lèi)為主的一條商業(yè)街。商業(yè)街包含的店面種類(lèi)為：服裝服飾60%，鞋帽 15%，雜貨 5%，影 樓 5%，餐飲排擋 5%，音像 2%，金銀飾品 2%，金融及其他服務(wù) 2%，鐘表眼鏡 1% ，美容美發(fā) 1%，其他 2%。商業(yè)街的人氣主要來(lái)源于中低檔服裝服飾，商業(yè)街其實(shí)就是武清的服裝服飾一條街。 ? 檔次 并且中低檔次的產(chǎn)品種類(lèi)占有目前市場(chǎng)商業(yè)的 80％左右，中高檔次的各類(lèi)產(chǎn)品占 20％左右。服裝價(jià)格主要在 3080 元之間，鞋的價(jià)格主要在 50100 元之間。箱包的價(jià)格在 2050 元之間。產(chǎn)品來(lái)源于北京、溫州、廣州等地的批發(fā)中心。基本沒(méi)有知名品牌。 品牌店也以中低檔品牌為主，時(shí)尚品牌如柏仙多閣、美特斯幫威等等 。其他品牌如雅鹿羽絨、鴨鴨羽絨等等。品牌店只占 10%以下的分額。 ? 店鋪情況 從商業(yè)街商戶(hù)的投資規(guī)模較小面積的占有比率為 85％左右，多數(shù)面積以1030平米左右的商鋪進(jìn)行租賃。 租賃的價(jià)格差別比較大，從 15000/年 /鋪 80000/年 /鋪不等。出租的價(jià)格目前按照租戶(hù)的承受能力尚比較能夠接受。南北向主街租金高。東西向支路客流量驟減租金低廉。進(jìn)深小面寬大的鋪位租金高，進(jìn)深深的鋪位租金低。臨街面小商鋪?zhàn)饨鸶撸虉?chǎng)內(nèi)鋪位租金低。 如果從商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪的能力看，承受的價(jià)位應(yīng)該在 120xx 元 /平米左右完全可以接受。目 前商業(yè)街鋪位基本為租賃，不能進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。 主要的出租人為國(guó)家工商局，中國(guó)建設(shè)銀行以及各個(gè)醫(yī)院的門(mén)面房進(jìn)行整改出租。還有一部分屬于個(gè)人搭建房屋出租。 商業(yè)街商鋪主要為私營(yíng) /個(gè)體、小面積、中低檔產(chǎn)品的商鋪，詳細(xì)情況列表如下： 商業(yè)街業(yè)態(tài) 面積（㎡） 租金（年付）以及類(lèi)型 客流量情況 裝修情況 客戶(hù)定位 亨得利眼鏡店 國(guó)營(yíng) 較少 精裝修 中高檔 春園商場(chǎng) 200300 私營(yíng) 較多 初步裝修 中低檔 騰盛褲業(yè) 150 私營(yíng) 較少 簡(jiǎn)裝修 中檔 大明眼鏡 160 國(guó)營(yíng) 較少 精裝修 中高檔 2 元超市 70 萬(wàn) /年 較多 無(wú)裝修 低檔 中天金麒麟金飾有限公司 200 國(guó)營(yíng) 較少 精裝修 高檔 波司登專(zhuān)賣(mài) 120 私營(yíng) 流量中等 精裝修 中高檔 金銀回收 20 3 萬(wàn) /年 適中 簡(jiǎn)裝修 中檔 夏日床上用品 20 3 萬(wàn) /年 較少 初步裝修 中低檔 蛋糕房 10 個(gè)體 較多 初步裝修 中檔 童裝 15 個(gè)體 較多 簡(jiǎn)裝修 中低檔 鑫利華商城（以服裝為主） 1000 攤位 8000/年門(mén)面房 3 萬(wàn) /年 較多 簡(jiǎn)裝修 中低檔 愛(ài)雅內(nèi)衣 12 個(gè)體 較少 初步裝修 中檔 千禧鞋業(yè) 16 3 萬(wàn) /年 流 量適中 初步裝修 中低檔 金榮化妝品 22 3 萬(wàn) /年 較少 精裝修 中高檔 大宇男裝 25 萬(wàn) /年 較少 簡(jiǎn)裝修 中高檔 天雨影樓 28 國(guó)營(yíng) 很少 初步裝修 中檔 匯隆皮衣超市（已服裝為主） 20xx 攤位 8000/年門(mén)面房 3 萬(wàn) /年 很多 簡(jiǎn)裝修 中檔 東方紅照相館 60 國(guó)營(yíng) 很少 簡(jiǎn)裝修 中檔 千足鞋業(yè) 12 個(gè)體 較多 簡(jiǎn)裝修 中低檔 四季鮮花店 12 個(gè)體 較多 初步裝修 中高檔 紅豆襯衫 12 個(gè)體 較少 初步裝修 中檔 森呢寶貝童裝 15 個(gè)體 較少 初步裝修 中檔 龍達(dá)飛服飾 13 個(gè)體 較少 簡(jiǎn)裝修 中檔 亮麗服裝店 13 個(gè)體 較少 簡(jiǎn)裝修 中低檔 東旺鞋業(yè) 130 國(guó)營(yíng) 較少 簡(jiǎn)裝修 中低檔 嘉泰鞋業(yè) 350 國(guó)營(yíng) 較少 精裝修 中高檔 柏仙多格（服裝專(zhuān)賣(mài)） 120 8 萬(wàn) /年 適中 精裝修 中高檔 吉祥商城 600 攤位 8000元 /年門(mén)面房 萬(wàn) /年 較多 初步裝修 中檔 花無(wú)缺花店 80 個(gè)體 適中 簡(jiǎn)裝修 中高檔 褲子連鎖（ 50 元） 20 4 萬(wàn) /年 適中 初步裝修 中檔 小天使童裝專(zhuān)賣(mài) 8 個(gè)體 較少 初步裝修 中低檔 溫拿服飾 20 個(gè) 體 較多 簡(jiǎn)裝修 中檔 嘉隆鞋業(yè) 300 攤位 適中 初步裝修 中低檔 完美化妝品城 15 個(gè)體 較少 簡(jiǎn)裝修 中檔 韓國(guó)女生飾品店 15 私營(yíng) 適中 簡(jiǎn)裝修 中高檔 世紀(jì)之星購(gòu)物廣場(chǎng) 400 國(guó)營(yíng) 適中 精裝修 中高檔 紅日服裝市場(chǎng) 400 國(guó)營(yíng) 適中 精裝修 中檔 雍景超市 120 國(guó)營(yíng) 較少 精裝修 中高檔 健寧服裝屋 15 個(gè)體 較多 初步裝修 中低檔 百貨超市（ ） 15 個(gè)體 較多 無(wú)裝修 中低檔 流行風(fēng)飾品 20 個(gè)體 適中 簡(jiǎn)裝修 中檔 金蘋(píng)果服飾 60 個(gè)體 適 中 簡(jiǎn)裝修 中檔 調(diào)皮仔服裝 15 個(gè)體 適中 簡(jiǎn)裝修 中低檔 成禧婚紗超市 35 個(gè)體 較少 簡(jiǎn)裝修 中檔 月亮兒童服裝 15 個(gè)體 適中 初步裝修 中檔 華倫天奴（服裝專(zhuān)賣(mài)） 60 代理 適中 精裝修 中高檔 天津維特黃金珠寶 260 國(guó)營(yíng) 較少 精裝修 高檔 鈴木摩托車(chē)專(zhuān)賣(mài) 6070 代理 較少 初步裝修 高檔 德利襪子帽子專(zhuān)賣(mài) 30 私營(yíng) 適中 初步裝修 中低檔 美特斯．邦威 100 代理 適中 精裝修 中高檔 莊馳羽絨服 120 廠家直銷(xiāo) 較多 簡(jiǎn)裝修 中高檔 美廉美休閑超市 110 私營(yíng) 適中 初步裝修 中檔 夏日依戀休閑 160 私營(yíng) 較少 簡(jiǎn)裝修 中檔 吉諾爾個(gè)性休閑 10 個(gè)體 適中 初步裝修 中低檔 國(guó)強(qiáng)褲子行 12 個(gè)體 較少 初步裝修 中低檔 以純服裝 30 代理 適中 精裝修 中高檔 華隆商場(chǎng)服裝 30 私營(yíng) 較少 初步裝修 中低檔 新時(shí)尚服飾 12 個(gè)體 較少 初步裝修 中檔 大明眼鏡經(jīng)銷(xiāo)店 70 國(guó)營(yíng) 較少 精裝修 中高檔 華聯(lián)家電 50 代理 較少 初步裝修 高檔 曼灑服飾 20 個(gè)體 較少 初步裝修 中低檔 維美電器 70 代理 較少 初步裝修 高檔 萬(wàn)隆褲業(yè)超市 60 私營(yíng) 較少 簡(jiǎn)裝修 中高檔 新大洲本田摩托車(chē) 110 代理 較少 初步裝修 高檔 亮人兒化妝品批發(fā) 90 私營(yíng) 較少 簡(jiǎn)裝修 中高檔 濱江褲業(yè) 120 私營(yíng) 較少 初步裝修 中低檔 鵬程鞋業(yè) 15 個(gè)體 較少 初步裝修 中低檔 大光明配鏡 30 國(guó)營(yíng) 較少 精裝修 中高檔 華龍金店 60 國(guó)營(yíng) 較少 精裝修 高檔 ? 客流量 占地面積較大，室內(nèi)裝修較好、產(chǎn)品檔次較高的客戶(hù)流量少（主要是購(gòu)買(mǎi)力有限），例如國(guó)營(yíng)單位的眼鏡店和黃金店，其室內(nèi)裝修較好屬于當(dāng)?shù)刂懈?檔次產(chǎn)品，白天以及夜晚的客戶(hù)流量也不大，成交量較少?？土髁科骄?12 人 /分鐘。 商業(yè)街主街客流量大，臨街一般店面高峰期 1525/人每分鐘。平均 812人 /分鐘。商場(chǎng)內(nèi)（吉祥商場(chǎng)）的人流量經(jīng)統(tǒng)計(jì) 5 分鐘進(jìn)入客戶(hù) 41人，出 32人，平均 /分。 ? 消費(fèi)者構(gòu)成及需求 商業(yè)街購(gòu)買(mǎi)的人群主要為周邊居住的居民、楊村北面區(qū)縣的居民、外來(lái)?xiàng)畲遄鲂”旧獾娜巳骸⒔?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的基層人員。他們收入不高，為數(shù)眾多，認(rèn)可和接受目前商業(yè)街的消費(fèi)產(chǎn)品價(jià)格和定位。 客戶(hù)對(duì)目前的周邊環(huán)境產(chǎn)生質(zhì)疑，現(xiàn)狀環(huán)境較臟較亂，希望整改后 的一條街環(huán)境更好，配套設(shè)施更多元化，特別是能夠增加符合大眾口味的中低檔特色餐飲或快餐，但商品的價(jià)格和消費(fèi)符合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨蠹纯?。由于價(jià)格敏感度相當(dāng)高，價(jià)格的變化則會(huì)導(dǎo)致客流劇烈的損失。 B、中信廣場(chǎng) ? 業(yè)態(tài)及概況 中信廣場(chǎng)位于天津市武清城區(qū)京津公路東側(cè)，振華道南側(cè)，團(tuán)結(jié)路西側(cè)，三號(hào)道北側(cè)，項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積 152206 平方米，總建筑面積 168000 平方米，是集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體的大型商業(yè)中心，是武清區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也是武清大運(yùn)河改造和城區(qū)商務(wù)中心開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。 廣場(chǎng)總體規(guī)劃分為六個(gè)區(qū)： A 區(qū)：由家世界商城和東方之珠組成 家世界商城：毗鄰京津公路，地上建筑四層，地下一層，與中信廣場(chǎng)大型海鮮城一同構(gòu)成了中信廣場(chǎng)對(duì)外的主要展示面，商城二三層為國(guó)內(nèi)知名零售連鎖企業(yè) “ 家世界 ” 集團(tuán)在武清開(kāi)設(shè)的一家大型超級(jí)市場(chǎng)，其余三層規(guī)劃為：家居、建材輔以電子、文化產(chǎn)品的生活廣場(chǎng)，為武清人民構(gòu)建了又一個(gè)購(gòu)物天堂，建成之后將成為崛起于京津之間的一座繁華之城。 東方之珠：天津 “ 東方之珠 ”KTV 娛樂(lè)超市堪稱(chēng)華北地區(qū)規(guī)模最大的 KTV 娛樂(lè)場(chǎng)所，此次東方之珠作為主力店入駐中信廣場(chǎng)不僅帶來(lái)了 KTV 娛樂(lè)，更將海鮮城、洗浴引進(jìn)其中，極大地豐富了中信廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，與中信廣場(chǎng)的其它區(qū)域呼應(yīng)，形成了中信廣場(chǎng)的吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)得一站式消費(fèi)體驗(yàn)，為中信廣場(chǎng)又增添了一個(gè)亮點(diǎn)。 20xx 年底，東方之珠將與家世界超市相繼開(kāi)業(yè)。 B 區(qū)： 規(guī)劃為武清地區(qū)一座集住宿、餐飲、娛樂(lè)、休閑等功能為一體的四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，建筑面積 2 萬(wàn)多平米，其坐落在中信廣場(chǎng)項(xiàng)目東南角，緊鄰團(tuán)結(jié)路和三號(hào)道，并將于 20xx年左右落成。作為中信廣場(chǎng)項(xiàng)目的主力業(yè)態(tài)，該四星級(jí)酒店的建成開(kāi)業(yè)將標(biāo)志著中信廣場(chǎng)整體項(xiàng)目運(yùn)作的成功，同時(shí)也為京津地區(qū)的旅游、度假、商務(wù)交流提供了良好的環(huán)境。 C 區(qū)：由友 誼武清店和中信美食娛樂(lè)城、國(guó)美電器、中信廣場(chǎng)時(shí)尚街四部分組成 友誼武清店：是由天津一商集團(tuán)投資 1 億多元打造的天津北部區(qū)域的中高檔百貨商場(chǎng)，已于 20xx 年 9 月開(kāi)業(yè)，為中信廣場(chǎng)的龍頭主力店。 中信美食娛樂(lè)城：坐落于 C 區(qū) B 座四層，是一座匯集了美食、小吃，游戲娛樂(lè)的特色商城，填補(bǔ)了武清餐飲、娛樂(lè)市場(chǎng)的空白，成為京津之間美食娛樂(lè)的嘉年華。 國(guó)美電器：國(guó)內(nèi)知名電器連鎖企業(yè)，已于 20xx 年 4 月份開(kāi)業(yè)，位于 C 區(qū) B座二層。 中信廣場(chǎng)時(shí)尚街：是武清首家以時(shí)尚主題的室內(nèi)步行街，面向青春、時(shí)尚的年輕一族，經(jīng)營(yíng)以時(shí)尚服飾、飾品、鞋類(lèi) 為主，置身其中武清前沿時(shí)尚一網(wǎng)打盡。 D 區(qū)： 中信名都商廈，緊鄰振華道，建筑面積 13000 多平米，其定位為大眾型消費(fèi)、高品質(zhì)享受的多功能百貨商場(chǎng)。中信名都商廈由一支高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，已于 20xx 年底開(kāi)業(yè)。 E 區(qū)： 緊鄰中信廣場(chǎng)內(nèi)部 2 萬(wàn)平米的景觀廣場(chǎng)，規(guī)劃為 4 棟三至四層 20xx3000 平米的獨(dú)棟餐飲娛樂(lè)建筑，為餐飲娛樂(lè)企業(yè)在武清開(kāi)設(shè)旗艦店的首選，現(xiàn)其中一棟已由武清當(dāng)?shù)刂惋嬈髽I(yè) “ 宮霄燕翅樓 ” 經(jīng)營(yíng)，其余三棟面向全市招商。 F 區(qū)： 國(guó)際公寓 為一棟 10 層高層商住兩用公寓，其位于中信廣場(chǎng)東北角， 緊鄰振華道和團(tuán)結(jié)路，分為臨街商鋪和高級(jí)商住公寓兩部分，配備了國(guó)際水準(zhǔn)的居住、辦公及商業(yè)配套，滿足了高端人群現(xiàn)代化居住辦公的需求。 ? 檔次及定位 中信廣場(chǎng)融合了商業(yè)、酒店、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)，是 定位于 京津地區(qū)大型的 中高檔 美食休閑 MALL。 主要客戶(hù)圈擬訂為覆蓋京津。 ? 客流量 從客戶(hù)流量來(lái)看不是很多，相對(duì)這里的產(chǎn)品價(jià)格要高些，尤其是中信廣場(chǎng)目前還有部門(mén)商鋪沒(méi)有進(jìn)行出售，相對(duì)這里的人氣不是很旺，并且開(kāi)發(fā)中信廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商并未采取循序漸進(jìn)的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而是全部動(dòng)工形成招商和養(yǎng)市上的困難。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上沒(méi)有切合實(shí)際的客戶(hù)需求而定。這里是武清區(qū)較為繁華的區(qū)域，但這里的客流量不是很大，也很少考慮在此進(jìn)行購(gòu)物。 ? 經(jīng)營(yíng)狀況 根據(jù)調(diào)查顯示，中信廣場(chǎng)及友誼商場(chǎng)平均日營(yíng)業(yè)額僅相當(dāng)于友誼商場(chǎng)門(mén)口肯德基快餐店的日營(yíng)業(yè)額。 由于第一目前武清的輻射能力和發(fā)展階段并不能夠達(dá)到輻射京津的程度，第二項(xiàng)目也沒(méi)有任何特 殊的商業(yè)上的亮點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)，不能夠形成吸引京津客戶(hù)的理由，而對(duì)于本地客戶(hù)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次又太高了。因此目前項(xiàng)目脫離了本地的實(shí)際情況，經(jīng)營(yíng)非常慘淡。 4. 小結(jié) ? 武清目前舊有的經(jīng)營(yíng)比較成功的商業(yè)主要是中低檔次的商業(yè)。產(chǎn)品以服裝鞋帽及廉價(jià)的日常生活用品為主。