【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 多都有近 70 年的歷史，歷史底蘊(yùn)比較濃厚，建筑風(fēng)格比較明確，有利于項(xiàng)目的開發(fā)。 天津市政府大力開發(fā)旅游資源，將本項(xiàng)目列入今年重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目之一。市委、市政府、旅游局、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、和平區(qū)政府都對(duì)項(xiàng)目給予大力的支持。天津市制定了對(duì)本項(xiàng)目的相關(guān)優(yōu)惠政策，利于本項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)作。 本項(xiàng)目周邊缺少休閑娛樂場(chǎng)所，因此有利于本項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)作。 天津市缺少一個(gè)集餐飲、旅游、休閑娛樂、文化為一體的中高檔次的綜合消費(fèi)區(qū)，而本項(xiàng)目絕佳的地理位置、很好的城市 XX 地位以及深厚的中西文化資源， 是本項(xiàng)目開發(fā)的最好時(shí)機(jī)。 四、威脅 12 天津市近年來(lái)開發(fā)了多個(gè)類似的項(xiàng)目，如意式風(fēng)情區(qū)，奧式風(fēng)情區(qū)等，功能定位有的與本項(xiàng)目有些相似，因此會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生影響。 天津休閑娛樂場(chǎng)所雜亂，市場(chǎng)不成氣候，不利于形成市場(chǎng)人氣。 勸業(yè)場(chǎng)商業(yè)區(qū)的品牌魚目混珠，特色較差，高端客群難以進(jìn)入該區(qū)域。如現(xiàn)有消費(fèi)者心理狀態(tài)的時(shí)間持久，勢(shì)必會(huì)影響到本項(xiàng)目效益。 綜上分析，我們?nèi)缒馨l(fā)揮并利用好本項(xiàng)目的區(qū)域、環(huán)境、人文、品牌和政府支持等優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)遇，將本項(xiàng)目打造成天津乃至全國(guó)旅游亮點(diǎn)前景良好。具體做法是，對(duì)金街、濱江道商業(yè)街進(jìn)行 統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、重新定位；調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)消費(fèi)潮流，打造差異化產(chǎn)品，提高消費(fèi)檔次，吸引高消費(fèi)人群；挖掘歷史文化，利用歐式建筑特色，加強(qiáng)國(guó)內(nèi)外招商引資活動(dòng)，擴(kuò)大影響力；拓寬改造道路，解決停車難題，等等。通過(guò)這些措施規(guī)避劣勢(shì)，降低威脅，確保項(xiàng)目圓滿完成。 13 第四章 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，天津及周邊地區(qū)對(duì)高檔酒店式公寓、特色商業(yè)及高檔餐飲娛樂市場(chǎng)的需求，足以支持含有高品質(zhì)酒店式公寓、法式風(fēng)情商業(yè)街、高檔餐飲娛樂和文化休閑等業(yè)態(tài)的 XX 花園法式風(fēng)情區(qū)項(xiàng)目。天津城市居民購(gòu)物習(xí) 慣仍然以步行街為主流，而所有的商業(yè)物業(yè)中，步行街能夠更好地體現(xiàn)商鋪的均好性。因此，本項(xiàng)目決意創(chuàng)建天津第一個(gè)國(guó)際級(jí)法式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，打造公園式購(gòu)物環(huán)境。為此， 我們委托國(guó)際一流策劃公司 — 美國(guó)世邦魏理仕公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，完成了《基礎(chǔ)研究及市場(chǎng)研究報(bào)告》及《市場(chǎng)定位及開發(fā)策略報(bào)告》。項(xiàng)目定位主要內(nèi)容如下： 一、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位 集休閑、 購(gòu)物、 餐飲、娛樂、旅游、文化交流等要素，將現(xiàn)在與歷史、文化與商業(yè)及其諸多元素有機(jī)結(jié)合，憑借歐式建筑特色，以及 “ 金街 ” 和海河風(fēng)情區(qū)之優(yōu)勢(shì)，通過(guò)整體開發(fā)、特色經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，創(chuàng)建具有歷 史文化特色的國(guó)際化都市旅游休閑街區(qū)。 二、市場(chǎng)定位 天津法式風(fēng)情區(qū) 一個(gè)具 有天津 歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn) 。 以 天津近代建筑的標(biāo)志 —— XX 公園 為基礎(chǔ)，創(chuàng)新地賦予 其 商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能 ，把 這片反映 天津 歷史和文化的 法租界洋房 改造成集國(guó)際水平的 休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂、旅游、文化交流、 演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂 XX。 風(fēng)情區(qū)內(nèi)包含了吉鴻昌、莊樂峰等名人在內(nèi)的 11 座保護(hù)建筑，及充分體現(xiàn)法國(guó)建筑風(fēng)格的現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施， 按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、 14 生活節(jié)奏、情感世界度身訂做，無(wú)一不體現(xiàn)出現(xiàn)代休閑生活的 氛圍 。 三、 業(yè)態(tài)定位 天津 法式風(fēng)情區(qū) 分為 外環(huán)和內(nèi)環(huán)兩部分。外環(huán) 以 法式風(fēng)格的新建 建筑為主， 內(nèi)環(huán)包含了吉鴻昌、莊樂峰等名人在內(nèi)的 11 座保護(hù)建筑及 15000平方米突顯法國(guó)園林特色的 XX 花園。地 塊以保留 XX 公園 建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。 外環(huán)將 進(jìn)駐 1000 多家商戶 ， 包括了時(shí)尚人士 最愛的國(guó)際名品 時(shí)裝 專賣 店、時(shí)尚飾品店、 化妝品店、工藝品長(zhǎng)廊、國(guó)際畫廊、圖書 廣場(chǎng)、 KTV、特色酒吧 及 頗 具規(guī)模的 美容美體 XX，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。 內(nèi)環(huán) 由多幢XX 公園 老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家 高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來(lái)自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了 風(fēng)情街 的國(guó)際元素。 四、 項(xiàng)目目標(biāo)群體定位 天津市中高收入消費(fèi)人群； 外籍人士及其家屬，以日本、韓國(guó)、歐美駐津的人群為主； 天津的各類企事業(yè)單位產(chǎn)生的團(tuán)體消費(fèi)參與者 海外旅游團(tuán)隊(duì) 天津周邊城市的消費(fèi)群體 商務(wù)、文化交流及各種主題消費(fèi)團(tuán)體 第四章 項(xiàng)目開發(fā)條件 15 一、 自然條件 地形地貌： 本項(xiàng)目所屬地區(qū)為平地，呈不規(guī)則菱形，長(zhǎng)約 238296 米，寬約229328 米，適宜進(jìn)行開發(fā)改造。 氣候氣象： 氣 候特征：天津市位于中緯度歐亞大陸的東岸，是東亞季風(fēng)盛行的地區(qū)。其主要?dú)夂蛱卣魇撬募痉置?，春季多風(fēng)，干旱少雨；夏季炎熱，雨水集中，秋季天高氣爽，冷暖適中；冬季寒冷，干燥少雪。一般以平均氣溫低于 10℃ 為冬季， 22℃ 以上為夏季， 10～ 22℃ 之間為春季和秋季，依此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，冬季最長(zhǎng)為 160 天左右（ 10 月下旬一 4 月上旬），夏季次之為 95 天左右 (5 月下旬～ 9 月上旬 )，春季較短為 58 天左右（ 4 月上旬～ 5月下旬），秋季最短僅有 52 大左右（ 9 月上旬～ 10 月下旬）。全市年平均氣溫 12℃ 左右， 1 月最冷，平均氣溫一 4～一 6℃ ， 7 月 最熱，平均氣溫為 26℃ 左右 ， 氣溫年較差為 30～ 32℃ 。極端最高氣溫為 ℃ ，極端最低氣溫為一 ℃ 。 二、 項(xiàng)目市政配套條件 道路系統(tǒng)規(guī)劃 本項(xiàng)目四周道路規(guī)劃情況： 和平路是步行街，雙向 2 車道，路面紅線寬度 16 米。這條道路的車輛相對(duì)較少，但人流量很大，即使平時(shí)的時(shí)候全天也有 2 萬(wàn)人以上，節(jié)假日時(shí)能夠突破 3 萬(wàn)人，是本項(xiàng)目周邊最為重要的一條道路，道路現(xiàn)狀良好。 赤峰道 單向 2 車道，路面紅線寬度 20 米。是本項(xiàng)目周邊重要的一條 16 車流道路 。 由于赤峰道從渤海大樓路口開始改為單行線，因此經(jīng)由和平路、丹東路、承德 道及營(yíng)口道來(lái)的車輛都要從這里經(jīng)過(guò)，車流量明顯高于周邊道路，平時(shí)車流量也在 16000 輛以上，交通壓力較大，有時(shí)有擁堵現(xiàn)象發(fā)生，道路現(xiàn)狀良，有待改善。 營(yíng)口道 單向 2 車道，是外來(lái)車輛通達(dá)本項(xiàng)目的一條主要通路，也是項(xiàng)目周邊最寬的道路，現(xiàn)狀路面紅線寬度 20 米