【文章內(nèi)容簡介】 調(diào)控和房地產(chǎn)各行各業(yè)的共同努力下，昆明市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，房價保持相對平穩(wěn)，市場趨向規(guī)范合理，投機性購房受到抑制，購房者消費心理顯得成熟而理性，商品住宅價格未出現(xiàn)大的波動，商品房結(jié)構(gòu)屬于合理范圍，供給和需求基本平衡?？偟膩碚f，宏觀調(diào)控對昆明樓市的影響不大，隨著房價漲幅逐漸減慢，昆明市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，供給和需求基本平衡，使得昆明房地產(chǎn)市場更加有序的健康發(fā)展。目前昆明市的房地產(chǎn)市場發(fā)展處于一個良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，雖然近年受一些因素影響，昆明的商品房價格有所上升，但參考同期土地價格、原材料價格上漲等因素，商品房價格上漲幅度很小，屬正常的波動。從2000年開始至今，讓昆明的房地產(chǎn)歷史翻開了新的篇章。經(jīng)歷了兩個時代發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，從此步入穩(wěn)定、成熟的發(fā)展期。市場經(jīng)濟的初步建立，使房地產(chǎn)業(yè)也更加規(guī)范、有序。大浪淘沙、適者生存。這一自然法則讓競爭中的昆明房地產(chǎn)格局不斷變化。“80年代看中房、90年代看官房、21世紀(jì)百家爭鳴、群雄逐鹿”。21世紀(jì)初，本階段房地產(chǎn)企業(yè)正在發(fā)生著一場資本結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。由于房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，原有的一批私營或股份制的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛謀求企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴大、資本結(jié)構(gòu)的充實和競爭實力的提升，如慶豐之于云電。由于房地產(chǎn)相對的厚利，其它產(chǎn)業(yè)的巨額資本也正加強對房地產(chǎn)業(yè)的滲透，如有色冶金背景的云銅地產(chǎn)、紅塔集團下屬的紅塔物業(yè)等。與此同時，省外大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始覬覦昆明房地產(chǎn)住宅市場，并有了實際的動作，如大連萬達等。省外房企大舉入滇，屯兵昆明?！按髸r代，大地產(chǎn)”的世紀(jì)：從產(chǎn)品經(jīng)濟到概念地產(chǎn)，從滿足居住到創(chuàng)造生活，房地產(chǎn)有了質(zhì)的飛躍。有專家在總結(jié)中國住宅發(fā)展歷程時指出，昆明的住宅經(jīng)歷了經(jīng)濟節(jié)約型、實用型、發(fā)展轉(zhuǎn)變型、景觀舒適型幾個階段，現(xiàn)正向著生態(tài)文化型發(fā)展，而這一轉(zhuǎn)變最終引發(fā)市場供應(yīng)質(zhì)的轉(zhuǎn)變。在21世紀(jì)前幾個年頭，昆明的經(jīng)濟依然保持高速增長，老百姓經(jīng)濟收入不斷提高，經(jīng)濟承受能力明顯增強。其居住遠不止是有無房的問題，而是要更加美觀、舒適、安全、健康，還要有生活的品味。這意味著，在昆明樓市，一枝獨秀式的時代已經(jīng)過去，因為，單憑一個房地產(chǎn)公司生產(chǎn)出來的產(chǎn)品，已經(jīng)滿足不了消費者的品味。在激烈的競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)商們很清楚地看到：得天獨厚的自然條件及區(qū)位優(yōu)勢，使昆明成為最適合人類居住的城市之一；綠色強省、旅游大省的建設(shè)，使云南成了最有吸引力的地方；東盟經(jīng)濟自由區(qū)域合作，使昆明這一橋頭堡商機無限；現(xiàn)代新昆明“一湖四片、一湖四環(huán)”的宏偉規(guī)劃將進一步加快昆明城市化進程，促進房地產(chǎn)健康。我們可以從歷年來的房地產(chǎn)開發(fā)趨勢來說明目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。昆明房地產(chǎn)開發(fā)周期約為4－5年，在新的歷史機遇情況下，目前正經(jīng)歷一個循環(huán)周期。2006年，昆明市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，政府會考慮適時采用一定調(diào)控措施，保持房價平穩(wěn)，政府出臺了很多優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)商應(yīng)該將這些優(yōu)惠政策切實轉(zhuǎn)化到開發(fā)中，讓人民群眾得到更大實惠。同時，房地產(chǎn)市場發(fā)展要適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，把開發(fā)著眼點放到解決中低收入人群住房問題上，為廣大人民群眾提供好的住房。強化經(jīng)濟適用住房建設(shè)，并繼續(xù)推進普通商品住房建設(shè)。截至2006年10月，在國家發(fā)改委公布了全國70個大中城市中，%。昆明成為房價下降的8個城市之一，%。第四節(jié) 區(qū)域內(nèi)微觀層次分析本項目位于昆明市南市區(qū)，具有商業(yè)價值高和投資吸引力強的特點。項目交通便利，水電煤氣和學(xué)校、醫(yī)院等大配套條件成熟可靠。以上兩條是本項目的優(yōu)勢，本項目的據(jù)點是地塊不規(guī)則，地塊周邊小環(huán)境較差，這些缺點可以通過優(yōu)化規(guī)劃方案來解決問題。項目具體分析如下： 通訊通（直撥國際電話IDD、國內(nèi)長途自動直撥DDD、傳真、電子郵件、寬帶網(wǎng)絡(luò)、光纜等），東風(fēng)廣場郵電大樓統(tǒng)一管轄。寬帶帶寬由2M、512K兩種，光纜為LAN 2M。 排污通：以招標(biāo)形式確定管理部門。進入地塊區(qū)域排水支管DN600，干管至少為DN1200。 熱力管線通：昆明地區(qū)基本不需要熱力管線的埋設(shè)。 燃?xì)夤芫€通：該地塊屬于永昌煤氣管理轄區(qū)，管道型號為地塞50型號，需要穿墻時擴大2號規(guī)格。場地平整：現(xiàn)狀房屋還在使用中，場地未做平整。第五節(jié) 本項目利弊分析① （SWOT分析） 內(nèi)部環(huán)境外部環(huán)境優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weacaeses）? 位于一環(huán)以內(nèi)，市中心稀缺項目，交通便利，可輻射較大范圍的眾多消費群體。? 周邊生活配套齊全，生活氛圍濃厚。? 商業(yè)價值商，投資吸引力大。? 地塊不方正。? 緊臨交通道，噪音影響。? 道路狹窄，對商業(yè)的車流組織造成一定的困難。機會（Opportunities）SO基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢利用機會WO基地指向借助機會克服劣勢? 昆明置業(yè)者對區(qū)位的敏感程度非常高，對一環(huán)內(nèi)項目認(rèn)可度極高。? 基地周圍有不少老的居民小區(qū)，存在相當(dāng)數(shù)量的換房置業(yè)群。? 現(xiàn)有的類似區(qū)位的競爭樓盤數(shù)量不多，且競爭力有限。? 充分利用區(qū)位優(yōu)勢所指向的明確目標(biāo)客戶群，將一期主打產(chǎn)品定位為適合普通上班族居住的房子，亦可針對信息中心的特點定位SOHO產(chǎn)品。? 盡量提升產(chǎn)品品質(zhì)，增加附加值，做強、做全產(chǎn)品功能吸引換房客戶，突出競爭力。? 聚現(xiàn)和內(nèi)部配套的劣勢用產(chǎn)品的高附加值來平衡，同時充分利用完善的外配套和景觀來打消客戶抗勝。? 在成本可以壓縮的余地極小的情況下，盡量提高產(chǎn)品品質(zhì)。? 換房置業(yè)群的置業(yè)III和產(chǎn)品的要求成為指導(dǎo)本項目產(chǎn)品定位的最主要因素。② 20012005年昆明市房地產(chǎn)市場供求情況年份新增樓盤數(shù)量（個）在售樓盤數(shù)量（個）總供應(yīng)量（套）總銷量（套）總存量（套）住宅均價（元/平米）銷售率2001年541555000036000140002300%2002年3180320002500070002100%2003年46952800018700930002260%2004年581823489617410174862916%2005年401654500022500225003000% 從上表我們可以看出：.2001年及以前是昆明房地產(chǎn)開發(fā)的啟動初期。至2001年第一次達到開發(fā)高潮，但由于處于昆明房地產(chǎn)市場早期，人均收入有限，因此，房價絕對值不太高。 2002003年是高位消化盤整年。在經(jīng)歷2001年的高潮后，2002003兩年處于以消化已有物業(yè)為主的開發(fā)周期，新增及在售樓盤均較少，房價有所回落。 2004年是個新的開發(fā)高潮年。在土地政策轉(zhuǎn)變、土地供給有限及新昆明城市規(guī)劃與建設(shè)的刺激下，步入由供給拉動型的新一輪房地產(chǎn)開發(fā)高潮期限，新開及在售樓盤量空前增加，%。2005年是一個高位運行盤整年。新增樓盤供應(yīng)量不斷增加，房價總體來說出現(xiàn)小幅下降，市場競爭激烈，下半年推出的產(chǎn)品都不太樂觀。③ 2008年該項目地塊周邊市場環(huán)境n 主要從商品房（包含住宅和商業(yè)）的成交情況、新開盤樓盤的推盤情況展開闡述目前昆明房地產(chǎn)市場環(huán)境銷售持續(xù)低迷價格整體出現(xiàn)回落，但部分物業(yè)拉升了住宅整體價格；南市區(qū)、北市區(qū)成交量較大，成交均價也比較高，西市區(qū)成交均價較低，東市區(qū)整體成交均價相對較高；新開盤樓盤成交低迷；商業(yè)成交量有所下跌，成交均價受成交區(qū)域影響呈現(xiàn)上漲態(tài)勢；10月底房產(chǎn)新政出臺后，受細(xì)則界定不明影響，預(yù)計市場仍會保持觀望，成交回升預(yù)期并不樂觀。2008年10月昆明商品房成交情況——傳統(tǒng)銷售旺季，成交仍舊低迷商品房成交情況n 10月，昆明商品房（包含一二手住宅、商業(yè)、車庫等）成交了4213套，㎡，成交金額，成交均價4971元/㎡，%，成交面積環(huán)比下降20%，成交均價環(huán)比上漲%。n 本月成交量有所回升，成交價格有較大幅度上漲，這主要是由于9月大量定向開發(fā)住宅和集資房等低價住宅成交，而10月這部分住宅成交量下降，因此成交面積環(huán)比下降20%。（注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)合同鑒證數(shù)據(jù)，不含部分備案登記不在四區(qū)范圍內(nèi)的樓盤。）2008年110月商品房成交情況如圖:2008年110月樓市成交量波動較大，成交均價在9月分別出現(xiàn)了明顯下降?？傮w來看，價格和成交量基本保持一致的波動趨勢，即價跌量縮趨勢。10月底房產(chǎn)新政出臺后，受細(xì)則界定不明影響，預(yù)計市場仍會保持觀望，成交回升預(yù)期并不樂觀。2008年10月昆明商品房成交情況——別墅、市中心住宅等高端物業(yè)拉動住宅整體價格上漲住宅成交情況n 本月，昆明商品住宅（僅為一手住宅）成交了1286套，成交均價為5136元/㎡。%，成%n 10月份，在世博生態(tài)城、星雅俊園、MOMA二期和滇池衛(wèi)城等高端物業(yè)拉動下，%。(注：商品房指有產(chǎn)權(quán)的住宅、商業(yè)物業(yè)、車庫等，其成交包含一手房和二手房成交，商品住宅指進入房地產(chǎn)市場銷售的住宅物業(yè)，不包含商業(yè)、經(jīng)濟適用房、定向開發(fā)住宅和車庫等。)n 10月昆明商品房成交情況各區(qū)域住宅成交情況如圖：就各區(qū)域成交情況而言，南市區(qū)、北市區(qū)成交量較大，成交均價也比較高，西市區(qū)成交均價較低，約為4215元/㎡，東市區(qū)整體成交均價在世博生態(tài)城的拉動下，價格相對較高。10月昆明商品房成交情況——成交量下降，成交均價上漲商業(yè)成交情況n 10月，昆明商業(yè)成交量約為39271㎡，成交均價約為8561元/㎡，成交量環(huán)比減少26%，均價環(huán)比上漲%。10月昆明成交情況如圖：商業(yè)成交均價上漲主要是受售價較高的市中心商場、街鋪銷量較高影響，10月商業(yè)成交量較高的主要是頤高數(shù)碼中心、星都總部基地和環(huán)球金融寫字樓等物業(yè)。10月新增樓盤成交情況——新開盤樓盤成交持續(xù)低迷新開盤樓盤成交情況n 本月新增樓盤開盤成交依然比較低迷，相對而言，部分價格較低的樓盤開盤銷量較好，如錦泰花園等。2008年10月新增樓盤推售情況n 10月，昆明新開盤樓盤銷售率大幅下降， 。2008年410月新開盤樓盤銷售率④ 昆明市房地產(chǎn)市場環(huán)境區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)供需狀況n 周邊競爭項目 地塊位于大商匯旁邊，目前周邊在售樓盤較多