【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 調(diào)控和房地產(chǎn)各行各業(yè)的共同努力下，昆明市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)保持相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)趨向規(guī)范合理，投機(jī)性購(gòu)房受到抑制，購(gòu)房者消費(fèi)心理顯得成熟而理性，商品住宅價(jià)格未出現(xiàn)大的波動(dòng)，商品房結(jié)構(gòu)屬于合理范圍，供給和需求基本平衡。總的來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控對(duì)昆明樓市的影響不大，隨著房?jī)r(jià)漲幅逐漸減慢，昆明市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，供給和需求基本平衡，使得昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)更加有序的健康發(fā)展。目前昆明市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于一個(gè)良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，雖然近年受一些因素影響，昆明的商品房?jī)r(jià)格有所上升，但參考同期土地價(jià)格、原材料價(jià)格上漲等因素，商品房?jī)r(jià)格上漲幅度很小，屬正常的波動(dòng)。從2000年開(kāi)始至今，讓昆明的房地產(chǎn)歷史翻開(kāi)了新的篇章。經(jīng)歷了兩個(gè)時(shí)代發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，從此步入穩(wěn)定、成熟的發(fā)展期。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初步建立，使房地產(chǎn)業(yè)也更加規(guī)范、有序。大浪淘沙、適者生存。這一自然法則讓競(jìng)爭(zhēng)中的昆明房地產(chǎn)格局不斷變化。“80年代看中房、90年代看官房、21世紀(jì)百家爭(zhēng)鳴、群雄逐鹿”。21世紀(jì)初，本階段房地產(chǎn)企業(yè)正在發(fā)生著一場(chǎng)資本結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，原有的一批私營(yíng)或股份制的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛謀求企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大、資本結(jié)構(gòu)的充實(shí)和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提升，如慶豐之于云電。由于房地產(chǎn)相對(duì)的厚利，其它產(chǎn)業(yè)的巨額資本也正加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的滲透，如有色冶金背景的云銅地產(chǎn)、紅塔集團(tuán)下屬的紅塔物業(yè)等。與此同時(shí)，省外大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始覬覦昆明房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)，并有了實(shí)際的動(dòng)作，如大連萬(wàn)達(dá)等。省外房企大舉入滇，屯兵昆明。“大時(shí)代，大地產(chǎn)”的世紀(jì)：從產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)到概念地產(chǎn)，從滿(mǎn)足居住到創(chuàng)造生活，房地產(chǎn)有了質(zhì)的飛躍。有專(zhuān)家在總結(jié)中國(guó)住宅發(fā)展歷程時(shí)指出，昆明的住宅經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)節(jié)約型、實(shí)用型、發(fā)展轉(zhuǎn)變型、景觀舒適型幾個(gè)階段，現(xiàn)正向著生態(tài)文化型發(fā)展，而這一轉(zhuǎn)變最終引發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)質(zhì)的轉(zhuǎn)變。在21世紀(jì)前幾個(gè)年頭，昆明的經(jīng)濟(jì)依然保持高速增長(zhǎng)，老百姓經(jīng)濟(jì)收入不斷提高，經(jīng)濟(jì)承受能力明顯增強(qiáng)。其居住遠(yuǎn)不止是有無(wú)房的問(wèn)題，而是要更加美觀、舒適、安全、健康，還要有生活的品味。這意味著，在昆明樓市，一枝獨(dú)秀式的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，因?yàn)?，單憑一個(gè)房地產(chǎn)公司生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品，已經(jīng)滿(mǎn)足不了消費(fèi)者的品味。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們很清楚地看到：得天獨(dú)厚的自然條件及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使昆明成為最適合人類(lèi)居住的城市之一；綠色強(qiáng)省、旅游大省的建設(shè)，使云南成了最有吸引力的地方；東盟經(jīng)濟(jì)自由區(qū)域合作，使昆明這一橋頭堡商機(jī)無(wú)限；現(xiàn)代新昆明“一湖四片、一湖四環(huán)”的宏偉規(guī)劃將進(jìn)一步加快昆明城市化進(jìn)程，促進(jìn)房地產(chǎn)健康。我們可以從歷年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)來(lái)說(shuō)明目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期約為4－5年，在新的歷史機(jī)遇情況下，目前正經(jīng)歷一個(gè)循環(huán)周期。2006年，昆明市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，政府會(huì)考慮適時(shí)采用一定調(diào)控措施，保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)，政府出臺(tái)了很多優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)商應(yīng)該將這些優(yōu)惠政策切實(shí)轉(zhuǎn)化到開(kāi)發(fā)中，讓人民群眾得到更大實(shí)惠。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展要適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，把開(kāi)發(fā)著眼點(diǎn)放到解決中低收入人群住房問(wèn)題上，為廣大人民群眾提供好的住房。強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，并繼續(xù)推進(jìn)普通商品住房建設(shè)。截至2006年10月，在國(guó)家發(fā)改委公布了全國(guó)70個(gè)大中城市中，%。昆明成為房?jī)r(jià)下降的8個(gè)城市之一，%。第四節(jié) 區(qū)域內(nèi)微觀層次分析本項(xiàng)目位于昆明市南市區(qū)，具有商業(yè)價(jià)值高和投資吸引力強(qiáng)的特點(diǎn)。項(xiàng)目交通便利，水電煤氣和學(xué)校、醫(yī)院等大配套條件成熟可靠。以上兩條是本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目的據(jù)點(diǎn)是地塊不規(guī)則，地塊周邊小環(huán)境較差，這些缺點(diǎn)可以通過(guò)優(yōu)化規(guī)劃方案來(lái)解決問(wèn)題。項(xiàng)目具體分析如下： 通訊通（直撥?chē)?guó)際電話(huà)IDD、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途自動(dòng)直撥DDD、傳真、電子郵件、寬帶網(wǎng)絡(luò)、光纜等），東風(fēng)廣場(chǎng)郵電大樓統(tǒng)一管轄。寬帶帶寬由2M、512K兩種，光纜為L(zhǎng)AN 2M。 排污通：以招標(biāo)形式確定管理部門(mén)。進(jìn)入地塊區(qū)域排水支管DN600，干管至少為DN1200。 熱力管線(xiàn)通：昆明地區(qū)基本不需要熱力管線(xiàn)的埋設(shè)。 燃?xì)夤芫€(xiàn)通：該地塊屬于永昌煤氣管理轄區(qū)，管道型號(hào)為地塞50型號(hào)，需要穿墻時(shí)擴(kuò)大2號(hào)規(guī)格。場(chǎng)地平整：現(xiàn)狀房屋還在使用中，場(chǎng)地未做平整。第五節(jié) 本項(xiàng)目利弊分析① （SWOT分析） 內(nèi)部環(huán)境外部環(huán)境優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weacaeses）? 位于一環(huán)以?xún)?nèi)，市中心稀缺項(xiàng)目，交通便利，可輻射較大范圍的眾多消費(fèi)群體。? 周邊生活配套齊全，生活氛圍濃厚。? 商業(yè)價(jià)值商，投資吸引力大。? 地塊不方正。? 緊臨交通道，噪音影響。? 道路狹窄，對(duì)商業(yè)的車(chē)流組織造成一定的困難。機(jī)會(huì)（Opportunities）SO基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)WO基地指向借助機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)? 昆明置業(yè)者對(duì)區(qū)位的敏感程度非常高，對(duì)一環(huán)內(nèi)項(xiàng)目認(rèn)可度極高。? 基地周?chē)胁簧倮系木用裥^(qū)，存在相當(dāng)數(shù)量的換房置業(yè)群。? 現(xiàn)有的類(lèi)似區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)數(shù)量不多，且競(jìng)爭(zhēng)力有限。? 充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)所指向的明確目標(biāo)客戶(hù)群，將一期主打產(chǎn)品定位為適合普通上班族居住的房子，亦可針對(duì)信息中心的特點(diǎn)定位SOHO產(chǎn)品。? 盡量提升產(chǎn)品品質(zhì)，增加附加值，做強(qiáng)、做全產(chǎn)品功能吸引換房客戶(hù)，突出競(jìng)爭(zhēng)力。? 聚現(xiàn)和內(nèi)部配套的劣勢(shì)用產(chǎn)品的高附加值來(lái)平衡，同時(shí)充分利用完善的外配套和景觀來(lái)打消客戶(hù)抗勝。? 在成本可以壓縮的余地極小的情況下，盡量提高產(chǎn)品品質(zhì)。? 換房置業(yè)群的置業(yè)III和產(chǎn)品的要求成為指導(dǎo)本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的最主要因素。② 20012005年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況年份新增樓盤(pán)數(shù)量（個(gè)）在售樓盤(pán)數(shù)量（個(gè)）總供應(yīng)量（套）總銷(xiāo)量（套）總存量（套）住宅均價(jià)（元/平米）銷(xiāo)售率2001年541555000036000140002300%2002年3180320002500070002100%2003年46952800018700930002260%2004年581823489617410174862916%2005年401654500022500225003000% 從上表我們可以看出：.2001年及以前是昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)初期。至2001年第一次達(dá)到開(kāi)發(fā)高潮，但由于處于昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)早期，人均收入有限，因此，房?jī)r(jià)絕對(duì)值不太高。 2002003年是高位消化盤(pán)整年。在經(jīng)歷2001年的高潮后，2002003兩年處于以消化已有物業(yè)為主的開(kāi)發(fā)周期，新增及在售樓盤(pán)均較少，房?jī)r(jià)有所回落。 2004年是個(gè)新的開(kāi)發(fā)高潮年。在土地政策轉(zhuǎn)變、土地供給有限及新昆明城市規(guī)劃與建設(shè)的刺激下，步入由供給拉動(dòng)型的新一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮期限，新開(kāi)及在售樓盤(pán)量空前增加，%。2005年是一個(gè)高位運(yùn)行盤(pán)整年。新增樓盤(pán)供應(yīng)量不斷增加，房?jī)r(jià)總體來(lái)說(shuō)出現(xiàn)小幅下降，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，下半年推出的產(chǎn)品都不太樂(lè)觀。③ 2008年該項(xiàng)目地塊周邊市場(chǎng)環(huán)境n 主要從商品房（包含住宅和商業(yè)）的成交情況、新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的推盤(pán)情況展開(kāi)闡述目前昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境銷(xiāo)售持續(xù)低迷?xún)r(jià)格整體出現(xiàn)回落，但部分物業(yè)拉升了住宅整體價(jià)格；南市區(qū)、北市區(qū)成交量較大，成交均價(jià)也比較高，西市區(qū)成交均價(jià)較低，東市區(qū)整體成交均價(jià)相對(duì)較高；新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)成交低迷；商業(yè)成交量有所下跌，成交均價(jià)受成交區(qū)域影響呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)；10月底房產(chǎn)新政出臺(tái)后，受細(xì)則界定不明影響，預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍會(huì)保持觀望，成交回升預(yù)期并不樂(lè)觀。2008年10月昆明商品房成交情況——傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，成交仍舊低迷商品房成交情況n 10月，昆明商品房（包含一二手住宅、商業(yè)、車(chē)庫(kù)等）成交了4213套，㎡，成交金額，成交均價(jià)4971元/㎡，%，成交面積環(huán)比下降20%，成交均價(jià)環(huán)比上漲%。n 本月成交量有所回升，成交價(jià)格有較大幅度上漲，這主要是由于9月大量定向開(kāi)發(fā)住宅和集資房等低價(jià)住宅成交，而10月這部分住宅成交量下降，因此成交面積環(huán)比下降20%。（注：數(shù)據(jù)來(lái)源于昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)合同鑒證數(shù)據(jù)，不含部分備案登記不在四區(qū)范圍內(nèi)的樓盤(pán)。）2008年110月商品房成交情況如圖:2008年110月樓市成交量波動(dòng)較大，成交均價(jià)在9月分別出現(xiàn)了明顯下降?？傮w來(lái)看，價(jià)格和成交量基本保持一致的波動(dòng)趨勢(shì)，即價(jià)跌量縮趨勢(shì)。10月底房產(chǎn)新政出臺(tái)后，受細(xì)則界定不明影響，預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍會(huì)保持觀望，成交回升預(yù)期并不樂(lè)觀。2008年10月昆明商品房成交情況——?jiǎng)e墅、市中心住宅等高端物業(yè)拉動(dòng)住宅整體價(jià)格上漲住宅成交情況n 本月，昆明商品住宅（僅為一手住宅）成交了1286套，成交均價(jià)為5136元/㎡。%，成%n 10月份，在世博生態(tài)城、星雅俊園、MOMA二期和滇池衛(wèi)城等高端物業(yè)拉動(dòng)下，%。(注：商品房指有產(chǎn)權(quán)的住宅、商業(yè)物業(yè)、車(chē)庫(kù)等，其成交包含一手房和二手房成交，商品住宅指進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的住宅物業(yè)，不包含商業(yè)、經(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)住宅和車(chē)庫(kù)等。)n 10月昆明商品房成交情況各區(qū)域住宅成交情況如圖：就各區(qū)域成交情況而言，南市區(qū)、北市區(qū)成交量較大，成交均價(jià)也比較高，西市區(qū)成交均價(jià)較低，約為4215元/㎡，東市區(qū)整體成交均價(jià)在世博生態(tài)城的拉動(dòng)下，價(jià)格相對(duì)較高。10月昆明商品房成交情況——成交量下降，成交均價(jià)上漲商業(yè)成交情況n 10月，昆明商業(yè)成交量約為39271㎡，成交均價(jià)約為8561元/㎡，成交量環(huán)比減少26%，均價(jià)環(huán)比上漲%。10月昆明成交情況如圖：商業(yè)成交均價(jià)上漲主要是受售價(jià)較高的市中心商場(chǎng)、街鋪銷(xiāo)量較高影響，10月商業(yè)成交量較高的主要是頤高數(shù)碼中心、星都總部基地和環(huán)球金融寫(xiě)字樓等物業(yè)。10月新增樓盤(pán)成交情況——新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)成交持續(xù)低迷新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)成交情況n 本月新增樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)成交依然比較低迷，相對(duì)而言，部分價(jià)格較低的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)量較好，如錦泰花園等。2008年10月新增樓盤(pán)推售情況n 10月，昆明新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)銷(xiāo)售率大幅下降， 。2008年410月新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)銷(xiāo)售率④ 昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)供需狀況n 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 地塊位于大商匯旁邊，目前周邊在售樓盤(pán)較多