【導(dǎo)讀】列，實(shí)施“近代中國看天津”的三年整合開發(fā)規(guī)劃?！疤旖蚴蠿X花園歷。為確保2021年底前把本項(xiàng)目建成天津乃至全國的標(biāo)志性旅游。落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)主體，發(fā)揮一切積極因素，盡快啟動和實(shí)施本項(xiàng)目。集團(tuán)簽署的《改造XX花園法式風(fēng)情區(qū)協(xié)議書》；研究及市場研究報(bào)告》、《產(chǎn)品定位及開發(fā)策略報(bào)告》；條道路圍合而成。區(qū)公用建筑面積m2；住宅建筑面積m2。的天津市旅游旗艦集團(tuán)之一。上述工作得到了市委、市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。在市政府大力支持下，公司于2021年10月6日至19日在法國。2021年天津市實(shí)現(xiàn)全市國民生產(chǎn)總值。增幅，居全國各省市自治區(qū)前列。全市人均生產(chǎn)總值由上年的22380元增。截至目前，世界500強(qiáng)跨。國公司在天津投資近100家，投資項(xiàng)目250余個(gè)，投資額超過67億美元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及消費(fèi)性支出呈同步增長態(tài)勢。創(chuàng)匯收入億美元，同比增長%。同期天津市接待國內(nèi)旅游人數(shù)。2021年至2021年間，物業(yè)累計(jì)總量年均增長％，

　　

【正文】 利潤（測算期內(nèi)年均） 2,846,406 元 物業(yè)出租利潤（測算期內(nèi)年均） 55,904,124 元 預(yù)計(jì)測算期初平均租金為 元 /日 /平方米，預(yù)計(jì)到測算期中平均租金上漲 %達(dá) 元 /日 /平方米，并持續(xù)到測算期末。 產(chǎn)權(quán)商鋪銷售收入 870,103,000 元，預(yù)計(jì) 2021 年銷售產(chǎn)權(quán)商鋪 40,300 平方米，銷售加權(quán)平均價(jià)格 21590 元 /平方米，實(shí)現(xiàn)收入 870,103,000 元。按照 7%支付回報(bào)，返租期限 15 年。 詳見附表 3 ： XX 花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目 XX 酒店經(jīng)營預(yù)測 23 詳見附表 4 ： XX 花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 第九章 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析參照國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》。（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，分析預(yù)測項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、償債能力，據(jù)此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 一、經(jīng)濟(jì)效益分析基礎(chǔ)參數(shù)選取 正確選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析的前提 ，直接影響分析的結(jié)論。經(jīng)濟(jì)效益分析的基礎(chǔ)參數(shù)包括土地的出讓金和拆遷置換費(fèi)用、稅費(fèi)、貸款利率、項(xiàng)目計(jì)算期、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率等。 土地出讓金和拆遷置換費(fèi)用估算 根據(jù)現(xiàn)行土地政策房屋買賣過程中房屋座落土地使用權(quán)未辦理出讓手續(xù)的需要補(bǔ)交土地出讓金，費(fèi)率為房產(chǎn)評估價(jià)的 20%，考慮到政府對風(fēng)貌建筑保護(hù)性開發(fā)的支持，本報(bào)告未將上述土地出讓金納入計(jì)算。 稅（費(fèi)）率 24 1）營業(yè)稅及附加：稅率取 5% 2）所得稅：稅率取 33%。 3）其他 本項(xiàng)目物業(yè)出租應(yīng)交納房產(chǎn)稅，但是通過改變納稅方案可以節(jié)約一部分稅務(wù)支出 4）稅收優(yōu)惠 參與本項(xiàng)目投資可享受有關(guān)稅收優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度巨大，應(yīng)盡量爭取享受津財(cái)稅政 [2021]3 號的稅收優(yōu)惠。 本項(xiàng)目測算時(shí)，是按照享受營業(yè)稅和所得稅優(yōu)惠計(jì)算的 貸款利率 根據(jù)中國人民銀行公布的最新商業(yè)銀行貸款利率， 13 年期長期貸款利率為 %，本項(xiàng)目未考慮項(xiàng)目建設(shè)期利息支出。 項(xiàng)目計(jì)算期 本項(xiàng)目計(jì)算期為 13 年，其中開發(fā)建設(shè)用 3 年完成。項(xiàng)目采用滾動開發(fā)方式進(jìn)行，從建設(shè)期 2021 年開始至 2021 年。 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)和依據(jù)，也是項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的最低要求， 也用作計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率，是根據(jù)正常資金收益預(yù)期（同期銀行貸款利率），再加上與 CPI 相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，修訂后確定。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取 8%。 二、財(cái)務(wù)分析 盈利能力分析 25 從動態(tài)指標(biāo)看，反映項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期，通過對項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量分析，測算項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)如表 111 所示。 表 111 項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)計(jì)算結(jié)果表 序號 指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 1 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR（ %） % 2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV（ Ic=8%）（ 元） ￥ 19,691,222 3 動態(tài)投資回收期（年） 靜態(tài)投資回收期（年） 分析表明，本項(xiàng)目有一定的盈利能力，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=8%）為正值，說明本項(xiàng)目投資是可行的。 償債能力分析 反映項(xiàng)目償債能力指標(biāo)有貸款償還期和償債備付率等。本項(xiàng)目以滾動開發(fā)方式進(jìn)行建設(shè)，還款資金來源為項(xiàng)目盈余資金、表外融資資金，未來收益。經(jīng)測算，項(xiàng)目借款償還期為 3 年，項(xiàng)目自身收益可以在借款償還期內(nèi)償還銀行貸款本息，且項(xiàng)目的償債備付率大于 1，這表明項(xiàng)目的償債能力較強(qiáng)。 26 第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、風(fēng)險(xiǎn)定性分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大體可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指與市場環(huán)境有關(guān)、超出了項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險(xiǎn)，也就項(xiàng)目公司難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指可由項(xiàng)目實(shí)體自行控制和管理的風(fēng)險(xiǎn)，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱可控風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括： 政治風(fēng)險(xiǎn)：主要指由于戰(zhàn)爭、國際形勢變幻、政權(quán)更迭、政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化等因素而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。 自然風(fēng)險(xiǎn)：自然風(fēng)險(xiǎn)主要是指因地震、洪水、臺風(fēng)、雷擊以及其它意外事件引起的風(fēng)險(xiǎn)，例如天津地區(qū)屬于地震活動頻繁地帶，因而必然要面對發(fā)生 地震的風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)防，只能通過相應(yīng)手段進(jìn)行分散或轉(zhuǎn)移。 由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目本身不可控制的，因此下面主要對項(xiàng)目的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行論述。 27 結(jié)合目前本項(xiàng)目的實(shí)際情況，簡要分析非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)如下： 天津市近年來開發(fā)了多個(gè)類似的項(xiàng)目，如意式風(fēng)情區(qū)，奧式風(fēng)情區(qū)等，功能定位有的與本項(xiàng)目有些相似，因此會對本項(xiàng)目產(chǎn)生影響。 勸業(yè)場商業(yè)區(qū)域的商業(yè)沒有品牌特色，比較雜亂，是影響高端客群進(jìn)入的主要因素，要改變?nèi)藗兊男睦硪蛩兀瑫r(shí)間會長，勢必會影響到本項(xiàng)目客群的關(guān)注。 二、風(fēng)險(xiǎn)定量分析 敏感性分析 針對項(xiàng)目建設(shè)總投資和產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格（ 銷售收入）兩個(gè)不確定性因素，就財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)對項(xiàng)目進(jìn)行單因素敏感性分析，分析兩個(gè)因素對項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利性影響，以及考察項(xiàng)目的收益對這些不確定因素的敏感性。分析結(jié)果見表 121。 表 121 敏感性分析結(jié)果表 不確定因素 變化率 內(nèi)部收益率（ %） 商鋪價(jià)格 % 0 % 開發(fā)成本 % 0 % 從上表分析結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)贏利性指標(biāo)對產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格 28 和開發(fā)成本的變化均較為敏感 ,開發(fā)成本和售價(jià)是敏感因素，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)控制。但是當(dāng)產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格降低 2%,開發(fā)成本增加 2%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍能大于設(shè)定的帖現(xiàn)率具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第十一章 結(jié)論 通過上述分析，本項(xiàng)目采用滾動開發(fā)方式，建設(shè)期為三年 ,項(xiàng)目建設(shè)總投資為 795,347,851 元，不考慮融資成本在測算期內(nèi)可獲得利潤總額181,827,973元。經(jīng)測算，整體項(xiàng)目的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 19,691,222元，全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，投資回收期為 年。因此，項(xiàng)目投資是可行的。