【文章內容簡介】 等傳統(tǒng)商圈受功能、交通、土地各方面的限制影響力減弱，還是老城廂、奧體板塊等區(qū)域的新商圈將成為成為投資重點，商業(yè)的發(fā)展都離不開最基本的前提，即是人流量的聚集和消費能力的積聚反應。6 天津零售業(yè)發(fā)展狀況天津的零售商業(yè)以著名的商業(yè)街或大型的百貨店、購物中心為主要支撐，到2006年基本形成了以和平路商業(yè)區(qū)、濱江道商業(yè)區(qū)、南京路商業(yè)區(qū)、東馬路商業(yè)區(qū)及大胡同商業(yè)區(qū)為主的市級商圈，形成了以小白樓商業(yè)區(qū)、友誼路商圈、中山路商業(yè)區(qū)及南樓商業(yè)區(qū)為主的區(qū)域級商圈，又有如華苑商圈、麗苑商圈、大梅江商圈及瑞景商業(yè)區(qū)等一批社區(qū)級商業(yè)中心區(qū)也初見端倪，同時還出現(xiàn)了十大商業(yè)特色街和專業(yè)街、700多個各級各類商品市場、110多個500010000平米以上的大型賣場和眾多城鎮(zhèn)社區(qū)連鎖店等，整體形成了多層級、多交叉、覆蓋范圍廣泛的立體網(wǎng)狀商業(yè)網(wǎng)絡，整體商業(yè)環(huán)境較為成熟。目前商業(yè)市場環(huán)境中，各大賣場已經逐漸放慢了擴張的步伐，眾多商業(yè)房產項目也在以分期小體量試探市場，各商場間的競爭也更趨激烈。天津的商業(yè)設施及商業(yè)房產也在逐步的向市外延展，同時新建社區(qū)的社區(qū)型商業(yè)顯得穩(wěn)固和興旺。近年來天津旅游業(yè)力度加大、發(fā)展迅猛，旅游業(yè)為天津商業(yè)的繁榮帶來了更多的外來消費群體。7 天津零售市場分析天津零售市場主要由數(shù)個分布于不同區(qū)域的購物區(qū)組成，以百貨公司、街鋪、及專業(yè)市場的零售業(yè)態(tài)形成經營，基本上已達至一定的發(fā)展水平。各種不同類型和形成機制的商業(yè)街區(qū)各有其特色。但縱觀現(xiàn)時大部份的零售商業(yè)項目，無論在經營模式、設計布局及銷售商品方面，仍主要以傳統(tǒng)舊式模式為主，雖現(xiàn)有商業(yè)項目都有成功的因素，但相對于很多國外的購物中心，現(xiàn)有商業(yè)項目在動線設計、購物環(huán)境及商品選擇方面都未如理想。它們的零售概念及商品組合均十分相似，但是由于天津的商業(yè)區(qū)相對集中，除一、兩個項目依靠附近客源的消費，大部份的現(xiàn)有商業(yè)項目的生意均覆蓋較廣的商圈范圍。天津商業(yè)區(qū)的特點有以下幾個方面：一是多集中在交通便利的是中心區(qū)域，輻射力強，且疏散較快，因而商圈大；二是一般以某個或幾個大百貨商店為龍頭，在附近或所在的街道兩旁形成許多商店，吸引大量顧客和上下班的人流以及眾多的流動人口；三是多由各自獨立的零售商構成，專業(yè)店占多數(shù)且格局特色。雖然現(xiàn)有的主要商業(yè)區(qū)能基本滿足消費者日常所需，但是隨著社會得進步，消費者需求水平的提高、城市空心化現(xiàn)型等變化情況，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)逐步讓位于新興商業(yè)業(yè)態(tài)，并且傳統(tǒng)業(yè)態(tài)內部業(yè)在進行著局部的更新，商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂等的交融更為明顯。8 天津專業(yè)市場發(fā)展狀況天津的各專業(yè)市場，多數(shù)是由于歷史原因逐漸積累而成，有些更是早期個體無續(xù)經營的自發(fā)行業(yè)性集中，在政府“退路進廳”、各商業(yè)業(yè)態(tài)連鎖巨頭進入及商業(yè)房產逐漸發(fā)力后，各專業(yè)市場也實現(xiàn)了上規(guī)模、上檔次、正規(guī)化、集約化等，市場的專業(yè)度更進一步得到了提高。各專業(yè)市場由于消費的目的性相當明確，對位置和區(qū)域的要求不高，客戶群相對更為穩(wěn)定，客流量維持基本沒有更大的變化，因此經營相對穩(wěn)定。天津的專業(yè)類市場主要以餐飲、娛樂為主，五金主要集中在凌西路上，建材家裝主要集中在黑牛城道和津濱大道上，汽修主要集中在黑牛城道上，電器較為集中的區(qū)域是大沽南路。9 天津市商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢近兩年商業(yè)用房總供應量和歷年新增供應量均呈現(xiàn)上升趨勢，隨著商業(yè)供應量的大幅增加，增幅遠遠大于同期需求的增幅，供大于求的態(tài)勢日益明朗，存量商業(yè)用房進一步增加。后市運行不容樂觀。從2005年的商業(yè)銷售市場來看，天津商業(yè)物業(yè)以銷售為主，占到整個新增供應量的55%—60%之間，但銷售類商業(yè)用房的需求比重有逐年遞減的趨勢。從租賃市場來看，近兩年的租賃市場異?；钴S，租賃類商業(yè)用房比重逐年上升，尤其是家電、家居、超市類賣場，在本市租賃類商業(yè)市場表現(xiàn)活躍。隨著中國商業(yè)零售業(yè)2004年12月11日徹底對外開放，天津商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家及基金組織的關注，社區(qū)商業(yè)運營模式的理性回歸，以租賃為主的運營模式將越來越多。預計2007年下半年外資商業(yè)對商業(yè)用房的需求量將會有更大幅增加。因此預計未來天津商業(yè)租賃市場將更加活躍。，略有增長未來商業(yè)中心區(qū)商圈的租售價格基本持平，上漲幅度不大，而隨著次中心區(qū)新興商圈的逐漸成熟，市場的認可度也將提升，商圈內的價格也將會有所提升。本市幾大成熟商圈多數(shù)是隨著城市的變遷自然形成，真正通過大規(guī)模的商業(yè)規(guī)劃，明確的定位，具有鮮明特色的商圈幾乎沒有。目前本市較為成熟的四大商圈分別是濱江道和平路商圈、南市商圈、南京路商圈、東北角商圈和小白樓商圈。這些商圈都集中在中環(huán)線以里，積聚效應很明顯。除了友誼商廈、伊士丹等幾個商業(yè)項目經營不錯外，大多數(shù)商業(yè)設施并不樂觀。隨著城市改造步伐的加快，天津市又涌現(xiàn)出一些新興商圈，分別是海河沿線商圈、地鐵沿線商圈、奧運商圈和大梅江區(qū)域商圈，這幾大商圈的發(fā)展?jié)摿薮蟆?營模式多以租賃為主或租售各半的方式，并逐漸形成了主流之勢天津商業(yè)房產屬于供大于求的水平。未來天津商業(yè)房產發(fā)展前景不錯，但是不能否認目前天津市的商業(yè)房產存在房產泡沫，再加上市民收入低，外來人口不多，在此基礎上投資，時機并不理想。再加上，新政后貸款環(huán)境更加苛刻，貸款企業(yè)必須持有35%的自有率資金，資金門檻更高，加大了投資風險。”從2006年到2007年一季度本市新面市及開工的商業(yè)房產項目中，大型商業(yè)項目采取了整體出售、長期持有或先持有、后銷售的方式，社區(qū)商鋪也加大了自己持有鋪面的比例，經營模式多以租賃為主或租售各半的方式，并逐漸形成了主流之勢。從2006年底至2007年一季度，新上市和將推出的社區(qū)商鋪采取大比例招租加小型底商銷售的方式進行商鋪氛圍的培養(yǎng)，以提高商鋪的價值和社區(qū)商業(yè)的協(xié)調性。10 商業(yè)房產市場結論 流動人口不足，商業(yè)發(fā)展的最大瓶頸 天津市商業(yè)房房產領域存在一些諸如人氣、客源不足等問題，作為大型城市，流動 人口的數(shù)量是帶動商業(yè)房產發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，目前北京市的流動人口大概是450萬人， 上海將近700萬人，而天津的流動人口僅在100萬左右，流動人口較少，是天津的商業(yè)房產發(fā)展的瓶頸之一。 城市經濟地位和影響力提升，商業(yè)房產發(fā)展趨向激烈和成熟 隨著天津作為北方經濟中心地位的確立、環(huán)渤海經濟圈納入國家整體發(fā)展戰(zhàn)略布 局、2008年奧運會臨近，天津正面臨著前所未有的發(fā)展機遇，長期來看商業(yè)房產投資的瓶頸突破可期。天津商業(yè)房產的發(fā)展競爭將趨于激烈，未來市場將逐漸走向成熟第三篇 區(qū)域房產市場研究1**商業(yè)圈分布和發(fā)展趨勢 東麗區(qū)商業(yè)市場分布東麗湖商圈華明鎮(zhèn)商業(yè)東麗開發(fā)區(qū)商圈圈躍進路商圈 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀東麗區(qū)商業(yè)多以社區(qū)型零散商業(yè)為主，商業(yè)設施相對來說較為匱乏，主要的商業(yè)聚集地有三個：一個是躍進路與津塘路交口一帶的躍進路商業(yè)圈；另一個是家世界超市和**開發(fā)區(qū)附近的**開發(fā)區(qū)商圈（超大型shoppingmall天一MALL就坐落在此區(qū)域）；隨萬科**湖、夏洋溪韻風景及朗鉅天域等住宅項目的建設，**湖區(qū)域也形成了商業(yè)區(qū)域。就目前商業(yè)發(fā)展來看，躍進路商業(yè)圈由于**政府等行政部門的進駐從而帶動了商業(yè)的發(fā)展，是**目前商業(yè)發(fā)展最為成熟和完善的商圈，業(yè)態(tài)多集中在餐飲、娛樂等便民性質的商業(yè)。**開發(fā)區(qū)由于交通、市場等眾多利好因素逐步發(fā)展起來，但是相來說由于受消費能力、購物習慣等因素影響整體處于培育整合期。**湖商業(yè)隨著**湖整體的開發(fā)改造隨之崛起，未來發(fā)展空間比較大，但是目前仍處于商業(yè)發(fā)展的初級階段。 區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展趨勢天一摩爾項目，位于外環(huán)線以外的津塘公路上，建筑面積81萬平米，計劃用55萬平米投資公建項目，以“SHOPPING MALL”為主，包括大型賣場、室內主題公園、餐飲娛樂、產權酒店、商務公寓和企業(yè)會所等商業(yè)配套設施，其余為住宅。㎡的商業(yè)，主要是會所、SPA、餐飲。預計08年10交工。其余開發(fā)時間待定。目前已經建成并開業(yè)的空港國際汽車園位于保稅區(qū)空港加工區(qū)內，總投資10億元人民幣，占地1平方公里。汽車園內的商業(yè)街總建筑面積為5000㎡，6—8個獨體建筑，招商業(yè)態(tài)以餐飲為主，預計07年上半年營業(yè)。配套商業(yè)會展區(qū)占地面積 1 平方公里，規(guī)劃有大型購物中心、商業(yè)服務設施和以辦公和商務活動為主，涉及投資服務中心、研發(fā)中心、金融街等商務服務在內的中心商務區(qū)，并為大企業(yè)自建包括生活和商住設施在內的辦公設施預留空間。預計商業(yè)總建筑面積在25萬左右，包括現(xiàn)代商貿區(qū)、品牌專賣區(qū)、國際風情區(qū)和餐飲文化區(qū)等。華明鎮(zhèn)的整體改造工作已經籌備啟動，規(guī)劃中的華明鎮(zhèn)商貿區(qū)內將包含大規(guī)模的商業(yè)公建及商務辦公，未來的華明鎮(zhèn)也將是購物、餐飲、娛樂、會議及渡假的商業(yè)核心。次級商圈物業(yè)組合代表物業(yè)經營內容躍進路商業(yè)圈百貨商場、餐飲、娛樂、沿街商鋪**商場、清荷茶樓、上島咖啡食品、餐飲、服裝、休閑娛樂**開發(fā)區(qū)商圈超市賣場、專業(yè)賣場、餐飲、娛樂、酒店、專賣店、天一MALL（待建）家樂超市、家居裝飾建材中心、聚龍宮海鮮酒樓、天一會所便利服務、家具、餐飲、娛樂、汽車、商務休閑**湖商圈休閑、娛樂項目會所、社區(qū)商業(yè)保齡球、游泳、桑拿、歌廳、紅外線射擊、乒乓球、臺球、羽毛球、沙狐球、飛鏢等。 區(qū)域市場總結分析東麗區(qū)目前商業(yè)集中區(qū)相對較少，地區(qū)消費能力較低，商業(yè)氣氛尚不成熟，目前僅能滿足居民的日常生活需求，對本案商業(yè)的帶動作用暫時還不能發(fā)揮。但隨天津航空城、空港物流加工區(qū)、華明鎮(zhèn)商務商貿區(qū)及天一MALL等重點項目的建設實施、招商引資，相信東麗區(qū)的商業(yè)氛圍會逐漸成熟，尤其是華明鎮(zhèn)商務商貿區(qū)對商業(yè)、商務等聚集效應的逐漸顯現(xiàn)，都將對區(qū)域商業(yè)帶來巨大的映襯作用，提升區(qū)域商業(yè)的成熟度和商業(yè)價值。在區(qū)域商業(yè)裙帶效應極大顯現(xiàn)的同時，區(qū)域商業(yè)的潛在競爭也初見端倪，并與日俱增。因此要對本案商業(yè)的定位和業(yè)態(tài)進行精心的規(guī)劃，與競爭商業(yè)實現(xiàn)錯位經營，互補共生，這樣才可在穩(wěn)固商業(yè)裙帶作用的良好環(huán)境下，享受商業(yè)互補經營帶來的超值商業(yè)回報。2 **專業(yè)市場分布和發(fā)展趨勢 **專業(yè)市場分布東麗區(qū)專業(yè)市場發(fā)展相對比較集中，項目規(guī)模比較大，建筑形態(tài)多以棚式和4層的多層建筑為主，以便民批發(fā)性質的中低檔次為主，經營模式多以集中式銷售，隨著經營模式多樣化和新政貸款政策的實施，為更大程度上提高商業(yè)價值，目前也融入了租售各半的經營方式。目前**各專業(yè)市場由于消費的目的性相當明確，對位置和區(qū)域的要求不高，客戶群相對比較穩(wěn)定。華明鎮(zhèn)金種批發(fā)市場國際 商貿城濱海國際建材物流中心溫州城專業(yè)市場位 置規(guī) 模主要經營范圍金鐘批發(fā)市場外環(huán)線東半環(huán)與金鐘河大街的交匯處占地面積400畝（㎡）水果、蔬菜、水產品、糧油、副食品溫州城東麗區(qū)大畢莊—徐莊子經營面積13萬㎡服裝、電動自行車天津國際商貿城東麗區(qū)金鐘河大街延長線占地1000畝，建筑面積66萬㎡（1期24萬㎡；2期16萬㎡；3期26萬㎡）1 、2期主要為五金城；3期預計為集批發(fā)、零售、生活配套服務為一體的商城濱海國際建材物流中心東麗區(qū)軍糧城散貨物流園區(qū)占地2500畝，1期480畝，建筑面積35萬㎡1期主要是展覽、建材、酒店、寫字樓金種批發(fā)市場：金鐘農產品批發(fā)市場坐落在天津市外環(huán)線東半環(huán)與金鐘河大街的交匯處，西鄰金鐘河大街，北靠外環(huán)線，趙沽里村東，屬于城鄉(xiāng)結合部，海陸空交通便利，地理位置十分優(yōu)越，是建設我國北方農產品物流中心的最佳區(qū)位。天津市金鐘農產品批發(fā)市場包括（金鐘蔬菜市場、金鐘糧油批發(fā)市場、民權門綜合批發(fā)交易市場三個批發(fā)市場、和天津市金鐘農副產品有限公司）占地面積為 400 畝，其中包括蔬菜交易區(qū) 8 萬平方米 、水果交易區(qū) 2 萬平方米 、水產品交易區(qū) 1 萬平方米 、糧油交易區(qū) 3. 5 萬平方米 、副食品交易區(qū) 5 萬平方米 。 內設商用店鋪，綜合辦公樓，倉儲庫，招待所等。溫州城：新溫州城落戶天津市東麗區(qū)徐莊附近，總投資1億元，經營面積13萬平方米，新溫州城擴展了服裝以外的新業(yè)務，下屬兩個商貿城，包括天津溫州服裝城和天津金溫電動自行車商城。目前服裝城商戶進駐已達1000多家。天津國際輕工商貿城：，占地1000畝，建筑面積66萬㎡，是一個集批發(fā)、期貨交易、零售、生活配套服務為