【正文】 ，這與近年來天津市經(jīng)濟快速發(fā)展，人民 生活水平不斷提高關(guān)系密切，大眾對商業(yè)設(shè)施的需求日益增加，其整體供求關(guān)系呈現(xiàn)出 以下幾個特點： 216。 商業(yè)用房需求量有所提升 從2006年開始，新增供應(yīng)量有所下降，但是整體需求量相比2005年小有增幅，從 2006年到2007年一季度天津市新面市及開工的商業(yè)房產(chǎn)項目中，大型商業(yè)項目采取了整體出售、長期持有或先持有、后銷售的方式，社區(qū)商鋪也加大了自己持有鋪面的比例， 經(jīng)營模式多以租賃為主或租售各半的方式。 天津市商業(yè)市場整體供大于求，供給量在2005年得到大量釋放，05年一年的供給量就達到355萬平方米，創(chuàng)歷史最高紀錄，0607年因為政策宏觀調(diào)整，整體供應(yīng)量依舊不小。3 商業(yè)租售價格分析—商業(yè)用房售價居高不下，持續(xù)走高近幾年天津商業(yè)用房的平均售價起伏不大，主要是不同區(qū)域和不同時間投放量大小的影響，但隨著商業(yè)市場的理性開發(fā)和土地價格的持續(xù)增長，商品房的價格仍然持續(xù)走高的態(tài)勢，2007年第一季度的商品用房價格達到7878元/平米。05年底天津市商用房的平均租金為149元人民幣每平方米，06年仍在持續(xù)增長，市場形式有所轉(zhuǎn)變，濱江道和和平路商鋪租金仍是全市最高，有的甚至達到每月每平方米100到150美金。 商業(yè)用房入住率—空置面積增加，市場競爭將更加激烈隨著天津商用房新增供給入市，商用房呈現(xiàn)空置面積增加的現(xiàn)象。 市場作用推動商業(yè)調(diào)整商場商廈競爭非常激烈，同時大賣場放緩擴張步伐；商業(yè)房產(chǎn)投資受到外地房產(chǎn)商關(guān)注，大量境外投資商看好天津的經(jīng)濟發(fā)展，紛紛投資；隨著居民生活水平的提高及消費意識的轉(zhuǎn)變，餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)成為市場主流。天一mall、珠江新城等項目的開發(fā)及濱海新區(qū)項目的開發(fā)勢頭較為強勁。同時開發(fā)商長期持有商業(yè)物業(yè)的比例也在逐步提高，進一步說明開發(fā)商對商業(yè)房產(chǎn)的認識更加深刻，商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)風潮已經(jīng)形成。未來社區(qū)級商戶和底商放量明顯。5 各商圈發(fā)展分布狀況和發(fā)展趨勢 目前天津商業(yè)發(fā)展分布 商圈發(fā)展趨勢分析216。未來成熟商圈業(yè)態(tài)將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性購物中心方向發(fā)展，多元化發(fā)展趨勢明顯。 新興商圈的發(fā)展呈現(xiàn)南移趨勢商圈南移是近兩年本市商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的重要特點之一。如正在完善和建設(shè)中的奧運商圈及大梅江區(qū)域商圈等。海河兩岸開發(fā)改造帶動了大量公建項目建設(shè)，對天津大型商貿(mào)公建建設(shè)起了較大的推動作用，并有效地提高了中心城區(qū)的經(jīng)濟功能和環(huán)境品位。翔宇公園的新一佳超市，地鐵熱點小白樓和營口地道鐵站的規(guī)劃也已經(jīng)出臺。在新區(qū)域做集中商業(yè)存在較大風險，集中不同于街鋪，其對人流量的要求較高，否則就難以生存。 人流量和消費能力的積聚是商業(yè)發(fā)展的根本無論是濱江道、南京路等傳統(tǒng)商圈受功能、交通、土地各方面的限制影響力減弱，還是老城廂、奧體板塊等區(qū)域的新商圈將成為成為投資重點，商業(yè)的發(fā)展都離不開最基本的前提，即是人流量的聚集和消費能力的積聚反應(yīng)。近年來天津旅游業(yè)力度加大、發(fā)展迅猛，旅游業(yè)為天津商業(yè)的繁榮帶來了更多的外來消費群體。它們的零售概念及商品組合均十分相似，但是由于天津的商業(yè)區(qū)相對集中，除一、兩個項目依靠附近客源的消費，大部份的現(xiàn)有商業(yè)項目的生意均覆蓋較廣的商圈范圍。各專業(yè)市場由于消費的目的性相當明確，對位置和區(qū)域的要求不高，客戶群相對更為穩(wěn)定，客流量維持基本沒有更大的變化，因此經(jīng)營相對穩(wěn)定。從2005年的商業(yè)銷售市場來看，天津商業(yè)物業(yè)以銷售為主，占到整個新增供應(yīng)量的55%—60%之間，但銷售類商業(yè)用房的需求比重有逐年遞減的趨勢。因此預(yù)計未來天津商業(yè)租賃市場將更加活躍。這些商圈都集中在中環(huán)線以里，積聚效應(yīng)很明顯。未來天津商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展前景不錯，但是不能否認目前天津市的商業(yè)房產(chǎn)存在房產(chǎn)泡沫，再加上市民收入低，外來人口不多，在此基礎(chǔ)上投資，時機并不理想。10 商業(yè)房產(chǎn)市場結(jié)論 流動人口不足，商業(yè)發(fā)展的最大瓶頸 天津市商業(yè)房房產(chǎn)領(lǐng)域存在一些諸如人氣、客源不足等問題，作為大型城市，流動 人口的數(shù)量是帶動商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，目前北京市的流動人口大概是450萬人， 上海將近700萬人，而天津的流動人口僅在100萬左右，流動人口較少，是天津的商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的瓶頸之一。**開發(fā)區(qū)由于交通、市場等眾多利好因素逐步發(fā)展起來，但是相來說由于受消費能力、購物習慣等因素影響整體處于培育整合期。預(yù)計08年10交工。配套商業(yè)會展區(qū)占地面積 1 平方公里，規(guī)劃有大型購物中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施和以辦公和商務(wù)活動為主，涉及投資服務(wù)中心、研發(fā)中心、金融街等商務(wù)服務(wù)在內(nèi)的中心商務(wù)區(qū)，并為大企業(yè)自建包括生活和商住設(shè)施在內(nèi)的辦公設(shè)施預(yù)留空間。 區(qū)域市場總結(jié)分析東麗區(qū)目前商業(yè)集中區(qū)相對較少，地區(qū)消費能力較低，商業(yè)氣氛尚不成熟，目前僅能滿足居民的日常生活需求，對本案商業(yè)的帶動作用暫時還不能發(fā)揮。2 **專業(yè)市場分布和發(fā)展趨勢 **專業(yè)市場分布東麗區(qū)專業(yè)市場發(fā)展相對比較集中，項目規(guī)模比較大，建筑形態(tài)多以棚式和4層的多層建筑為主，以便民批發(fā)性質(zhì)的中低檔次為主，經(jīng)營模式多以集中式銷售，隨著經(jīng)營模式多樣化和新政貸款政策的實施，為更大程度上提高商業(yè)價值，目前也融入了租售各半的經(jīng)營方式。 內(nèi)設(shè)商用店鋪，綜合辦公樓，倉儲庫，招待所等。南貨北批，北鋪南營”的新商貿(mào)格局。建筑面積40萬㎡?？崭蹍^(qū)域內(nèi)樓盤分析項目名稱皇冠國際廣場金融中心遠洋新干線空港國際 貿(mào)易中心空港國際中心項目地址東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東四道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)，中環(huán)西路與西三道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東七道交口中心大道與西二道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)內(nèi)開發(fā)商天津市圣光置業(yè)有限公司財富置業(yè)遠洋地產(chǎn)有限公司天津銘朗投資置業(yè)有限公司天津海津置地投資有限公司項目規(guī)模占地：35437建面：15萬，建面：建面：45萬（住宅37萬，）建面：6萬占地：，建面：（公寓：；寫字樓：；商業(yè)：）建筑形態(tài)小高層多層、小高層多層，小高層，高層，別墅小高層小高層樓層狀況五星級酒店10層，寫字樓11層，精裝修酒店公寓11層6棟精裝修5層11層商務(wù)辦公聯(lián)排寫字樓5層，別墅Office3層，住宅分別為114層1棟11層商務(wù)辦公3棟11層精裝修四星級酒店、公寓及寫字樓戶型面積約300套公寓：1室6070；2室100110；3室：150160200900平米住宅：70190；寫字樓：70500；商務(wù)別墅：37040060150可以拆改公寓：50120； 寫字樓：50120；酒店：100700開盤時間未定未定未定價格預(yù)計10000起價9400商務(wù)別墅均價180008300/目前狀況公寓未開盤銷售，寫字樓已整體出租，物業(yè)16，在售5號樓70%只推出商務(wù)別墅物業(yè)6元/平米目前在內(nèi)部認購，未對外銷售正做售樓處，未對外銷售。 再售項目中，精裝程度計較高216。 客戶群體集中在空港內(nèi)部駐地企業(yè)的中高層、投資人士和高新技術(shù)輕工為主公司216。其未來發(fā)展還是極具潛力。項目自2006年5月開始全面建設(shè)，建設(shè)單位科學規(guī)劃、科學施工，搶時間、爭進度，僅用六個月就實現(xiàn)了110萬平方米主體工程的全面封頂。目前已經(jīng)開始部分基礎(chǔ)設(shè)施的施工建設(shè)。 華明鎮(zhèn)年內(nèi)施工情況產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目基本情況**該項目坐落在**家園西側(cè)，**，建設(shè)道路、排水及電力等基礎(chǔ)設(shè)施。該項目坐落在**街李明莊村，占地1600畝，建筑面積60萬平方米；總投資20億元，投資人為天津市**軟件園發(fā)展有限公司。本年目標：協(xié)助項目投資方落實投資1億元，年內(nèi)實施基礎(chǔ)配套及主體建筑面積6萬平方米。容積率小于2，綠化率大于30%，建筑密度小于40%，限高45米。商業(yè)：多以沿街商鋪形式，小部分生活設(shè)施存在。銀行：中國銀行、農(nóng)村合作銀行在建中區(qū)域高等級路網(wǎng)密集，毗鄰濱海國際機場，對外交通十分便利，區(qū)域內(nèi)雖然道路寬敞平坦干凈但是公交路線較少，有便民便民8和660路，內(nèi)部無公交車站。2 項目SWOT分析216。216。216。 內(nèi)部交通不便：該地塊處于新建區(qū)域，通往空港道路不是很方便，特別是人行，給空港客戶群體造成不便的影響。 周邊人文素質(zhì)不高：項目周邊多是還遷房居民，外加目前施工較多，整體人文素質(zhì)不高，治安一般。 后期市場競爭激烈：未來23年內(nèi)在華明鎮(zhèn)內(nèi)部和空港內(nèi)部相繼大體量的商業(yè)項目崛起，后期市場競爭激烈。 華明鎮(zhèn)的原有基礎(chǔ)好，空客及其上下游企業(yè)入主本地對地產(chǎn)開發(fā)是機遇；216。 空港加工區(qū)規(guī)劃有集中商業(yè)服務(wù)配套區(qū)域，但目前尚未建造，預(yù)計其上市時間相對較晚；216。 空港加工區(qū)內(nèi)規(guī)劃中高端商業(yè)，對今后本地區(qū)的中高端客源會頗具吸引力；216。 從企業(yè)操作可行性和土地價值最大化等角度選擇“大型主題功能商務(wù)社區(qū)”為項目的發(fā)展戰(zhàn)略。216。按項目經(jīng)濟指標進行推算：項目建筑面積 ：*2= 項目基地面積：*40%= 根據(jù)目前項目現(xiàn)有的容積率2和限高45米來看，在建筑形態(tài)是小高層為主附帶多層產(chǎn)品。即可以做2層為主包括1棟3層以上集中式商業(yè)的建筑群體。 多層建筑可以圍合到小高層建筑中，做裙房式建筑項目建筑形態(tài)定位：A：B：根據(jù)項目目前的經(jīng)濟指標進行科學理論上的數(shù)據(jù)推倒之后，本案可以由A、B兩種業(yè)態(tài)組合而成。 辦公居家一體化，可以著眼于21世紀“SOHO”家庭辦公的工作與生活方式，將辦公與居家完美地融合起來。 提升項目整體的檔次和利潤回報率216。 在同等條件下專業(yè)市場的回報率要高于大眾消費市場216。 成市的速度比較快，容易聚集人氣216。 相對專業(yè)市場比較，利潤回報率比較低216。 投資客戶目標群： ——一次或多次置業(yè)的外商、看好區(qū)域發(fā)展投資的本地人第五篇 項目開發(fā)模式1 項目開發(fā)模式項目開發(fā)與城市經(jīng)濟發(fā)展各階段相適應(yīng)，實現(xiàn)項目的價值最大化；尊重項目區(qū)域自然生成的商業(yè)環(huán)境，利用地塊交通、經(jīng)濟、文化等核心功能，提高商務(wù)社區(qū)的商業(yè)價值；提高項目素質(zhì)和價值；分組團自成規(guī)模開發(fā)，注意功能、配套設(shè)施建設(shè)的銜接和各組團風格的搭配，各期產(chǎn)品、價格要引導市場，具備強大競爭力。“復合功能，互動成長”外部復合——依托城市平臺，發(fā)展城市功能，促進區(qū)域發(fā)展，提升社區(qū)發(fā)展空間，社區(qū)與城市、區(qū)域互動成長。“創(chuàng)新理念，顛覆市場”顛覆規(guī)劃——打破傳統(tǒng)規(guī)劃顛覆價格——打破價格堡壘顛覆距離——打破距離障礙顛覆市場——打開市場空間顛覆生活——創(chuàng)新生活方式顛覆……項目的啟動要與持續(xù)發(fā)展相結(jié)合核心啟動區(qū)是指找到市場突破口，集中優(yōu)勢兵力，形成項目的“引爆點”帶活全局。 “挖掘第三分之四的價值”：按照項目自身的操作體系是：2/3住宅+1/3的商業(yè)，為更大程度的提高商業(yè)操作的可執(zhí)行性，利用近13年周邊商業(yè)市場的空白點。在商業(yè)操作中，任何一個點都有可能成為項目成功操作的法寶，目前我們面臨著區(qū)域市場空白的機會點，利用“時間”這一市場機會點，快速的培養(yǎng)商業(yè)氛圍和市場，早期入世，搶占市場先機。216。 保持優(yōu)越性價比利用項目自身土地成本的優(yōu)勢，從先期規(guī)劃和開發(fā)理念上，占據(jù)市場的優(yōu)勢，特別是臨建商業(yè)的引進，商業(yè)市場的先期成市，商業(yè)氛圍的形成，對投資或者經(jīng)營的客戶群體來說與其他市場相比具有優(yōu)越性。并且臨建商業(yè)的引進也有助于為后期商業(yè)的銷售提供現(xiàn)有的客戶消費群體，同時也可以利用現(xiàn)有商業(yè)的口碑傳播，有效的進行項目的推廣與品牌效應(yīng)的聚集。 提高產(chǎn)品力，降低風險性項目產(chǎn)品力的提升，不僅僅限制在對于戶形或是建筑風格等方面的改進上，更多的是要考慮到當前市場的抗風險力，以及何種產(chǎn)品更適合當時的市場發(fā)展等等，如松江就是一個很好的例子。希望通過本次雙方的共同探討和研究確定前期的本項目的市場定位和操作思路，便于今后后續(xù)工作的開展，力爭通過雙方共同的努力打造東麗區(qū)首個大型主題功能商務(wù)社區(qū)感謝您的使用 本賬號發(fā)布文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)和個人收集，僅用于技術(shù)分享交流，版權(quán)為原作