【正文】 目 錄第一篇 宏觀背景 61 東麗區(qū)概況 6 人口及行政區(qū)劃 6 經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo) 6 6 8 空港整體概況 8 空港物流加工區(qū)規(guī)劃 8 空港交通 9 目前現(xiàn)狀 9 空港加工區(qū)配套設(shè)施 11 空港加工區(qū)優(yōu)劣式總結(jié)分析 11華明鎮(zhèn)概況和發(fā)展趨勢(shì)分析 12 12 **發(fā)展?fàn)顩r 13 14 市場(chǎng)空白點(diǎn) 15第二篇 天津整體房產(chǎn)市場(chǎng)研究 151 天津商業(yè)發(fā)展分析 16 天津商業(yè)政策和市場(chǎng)規(guī)劃 162天津商業(yè)供求關(guān)系分析 16 天津商業(yè)發(fā)展——總體水平較高 16—整體供大于求，趨勢(shì)有所放緩，需求量有所提升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 173 商業(yè)租售價(jià)格分析 19—商業(yè)用房售價(jià)居高不下，持續(xù)走高 19 商業(yè)租賃價(jià)格—重新活躍、前景看好 19 商業(yè)用房入住率—空置面積增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈 204天津商業(yè)房產(chǎn)特點(diǎn)及趨勢(shì) 21 政府規(guī)劃引領(lǐng)商業(yè)布局 21 市場(chǎng)作用推動(dòng)商業(yè)調(diào)整 21 新建小區(qū)形成次級(jí)商圈 21 商業(yè)房產(chǎn)向郊縣、濱海新區(qū)擴(kuò)軍 21 外地房產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)房產(chǎn) 22 旅游業(yè)發(fā)展力度加大，旅游房產(chǎn)初露端倪 22 06年產(chǎn)權(quán)式商業(yè)銷(xiāo)售進(jìn)一步受到冷遇，商業(yè)出售難度增加 22 225 各商圈發(fā)展分布狀況和發(fā)展趨勢(shì) 23 目前天津商業(yè)發(fā)展分布 23 商圈發(fā)展趨勢(shì)分析 23 商圈發(fā)展進(jìn)程的總結(jié) 246 天津零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 257 天津零售市場(chǎng)分析 268 天津?qū)I(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 279 天津市商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 27 27，略有增長(zhǎng) 28 營(yíng)模式多以租賃為主或租售各半的方式，并逐漸形成了主流之勢(shì) 2810 商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)論 29 流動(dòng)人口不足，商業(yè)發(fā)展的最大瓶頸 29 城市經(jīng)濟(jì)地位和影響力提升，商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展趨向激烈和成熟 29第三篇 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)研究 291**商業(yè)圈分布和發(fā)展趨勢(shì) 30 東麗區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分布 30 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 30 區(qū)域未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 31 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)分析 322 **專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布和發(fā)展趨勢(shì) 33 **專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布 33空港區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)分析 35 35 園區(qū)內(nèi)各種業(yè)態(tài)分布以及供應(yīng)量 39 414華明鎮(zhèn)區(qū)域概況 42 華明鎮(zhèn)現(xiàn)狀 42 43 華明鎮(zhèn)年內(nèi)施工情況 44第四篇 項(xiàng)目定位 451地塊區(qū)位分析 45 45 周邊公共設(shè)施配套 46 46 46 社會(huì)治安狀況 472 項(xiàng)目SWOT分析 47 47 48 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 48 493 項(xiàng)目定位 50 項(xiàng)目整體定位 50 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位推算 50 51 53第五篇 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 531 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 54 復(fù)合型社區(qū)（參與城市運(yùn)營(yíng)）——規(guī)劃開(kāi)發(fā)原則 54 項(xiàng)目發(fā)展策略——綜合開(kāi)發(fā)，社區(qū)運(yùn)營(yíng) 54 56第六篇 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)操作 561項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 56 56 58東麗區(qū)華明鎮(zhèn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一篇 宏觀背景1 東麗區(qū)概況 人口及行政區(qū)劃東麗區(qū)位于天津中心市區(qū)和濱海新區(qū)之間。全區(qū)轄3鎮(zhèn)、5街、1鄉(xiāng)、114個(gè)行政村。全區(qū)總?cè)丝?7萬(wàn)左右，農(nóng)業(yè)人口20萬(wàn)左右，人口密度為985人／平方公里。規(guī)劃到2010年?yáng)|麗區(qū)人口為90萬(wàn)人左右，人口密度約為2000人／平方公里。，濱海新區(qū)84平方公里。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)06年110月份，%；，%，同比增長(zhǎng)36%；農(nóng)民人均純收入6493元，%。未來(lái)幾年是東麗區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化津?yàn)I新城區(qū)的沖刺階段，每年GDP的增長(zhǎng)速度將在15%以上，財(cái)政收入的增長(zhǎng)速度將在20%以上，農(nóng)民人均純收入的增長(zhǎng)速度將在10%以上，固定資產(chǎn)投入將占當(dāng)年GDP的40%。到2010年，全區(qū)人均GDP將達(dá)10500美元，達(dá)到高收入國(guó)家水平。東麗區(qū)是連接濱海新區(qū)和市區(qū)的橋梁，是濱海新區(qū)圈層化體系的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)區(qū)域和組成部分。隨著天津工業(yè)東移、濱海新區(qū)西擴(kuò)等戰(zhàn)略的實(shí)施，東麗區(qū)將著力加強(qiáng)生態(tài)居住功能區(qū)、經(jīng)濟(jì)功能區(qū)的建設(shè)，力爭(zhēng)到2010年，全區(qū)城市化率達(dá)到100%。用五年時(shí)間，東麗區(qū)將建成軍糧城(無(wú)瑕)、新立、**、大畢莊四個(gè)新市鎮(zhèn)，并使其成為天津示范城鎮(zhèn)。 產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃即將興建的“現(xiàn)代化津?yàn)I新城區(qū)”的總體規(guī)劃，圍繞全面優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為主導(dǎo)，使現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要支撐點(diǎn)，同時(shí)形成“兩個(gè)依托一帶動(dòng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，即：要依托**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、**湖旅游度假區(qū)、空港物流加工區(qū)；依托鎮(zhèn)街鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)建設(shè)，帶動(dòng)**經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。規(guī)劃三個(gè)現(xiàn)代物流區(qū)：大畢莊商貿(mào)、空港和軍糧城碼頭物流區(qū)。五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：空港物流加工區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等。一個(gè)旅游區(qū)：**湖溫泉旅游度假區(qū)。八個(gè)沿海都市型農(nóng)業(yè)示范區(qū)等**房產(chǎn)發(fā)展契機(jī) 216。 天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，特別是環(huán)渤海戰(zhàn)略、十一五規(guī)劃等大政方針給區(qū)域帶來(lái)商機(jī)216。 政府對(duì)**發(fā)展的政策支持和傾斜，商業(yè)投資增加216。 **是連接濱海新區(qū)和市區(qū)的橋梁，濱海新區(qū)的快速發(fā)展，推動(dòng)**發(fā)展216。 依托自身空港和靠近天津港的的地理優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展物流業(yè)216。 東麗區(qū)域價(jià)值的進(jìn)一步提升，呈現(xiàn)良好的市場(chǎng)前景 空港整體概況天津空港物流加工區(qū)整體位于天津市東麗區(qū)，北起津漢公路，西面和南面是京津塘高速公路，東臨津汕高速公路。該區(qū)域地處天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)東北則，距市區(qū)10公里，距保稅區(qū)和天津港30公里，距北京110公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。天津鐵路北環(huán)線，京津塘、津?yàn)I、唐津、津漢、津汕高速公路與空港物流加工區(qū)直通，海陸空聯(lián)運(yùn)便捷天津空港物流加工區(qū)，具有加工制造，保稅倉(cāng)儲(chǔ)，物流配送，科技研發(fā)，國(guó)際貿(mào)易等功能，是高度開(kāi)放的外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)域，是促進(jìn)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)，也是環(huán)渤海地區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)力的投資熱點(diǎn)。一期工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)基本完成，有400多家中外企業(yè)注冊(cè)?？崭垡?guī)劃成建設(shè)用地面積102平方公里，規(guī)劃人口15萬(wàn)人。按產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和區(qū)域交通特點(diǎn)共劃分為六個(gè)功能分區(qū)，空港國(guó)際物流區(qū)、民航科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、加工制造區(qū)、商貿(mào)會(huì)展區(qū)、機(jī)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)區(qū)和生態(tài)休閑區(qū)。 空港物流加工區(qū)規(guī)劃空港物流加工區(qū)為天津保稅區(qū)的擴(kuò)展區(qū)，位于津漢公路以南，茶金路以西至京津塘高速公路，用地規(guī)模42平方公里，分兩期實(shí)施，一期位于規(guī)劃津汕高速公路以西至京津塘高速公路。二期規(guī)劃范圍為東到茶金路、西到規(guī)劃的津汕高速、南到京津塘高速、北到津漢高速。按照空港物流保稅加工區(qū)控制性規(guī)劃，分為倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、高新技術(shù)工業(yè)加工區(qū)、商務(wù)中介管理服務(wù)區(qū)和商住生活配套等功能區(qū)。 空港交通空港作為由天津向東的張力和濱海向西的輻射，距濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)1公里，距市中心10公里， 6867663三條公交路線，規(guī)劃中6條公交路線，3條通往市區(qū)，1條通往塘沽區(qū)，2條區(qū)內(nèi)環(huán)網(wǎng)運(yùn)行，沿津漢城際快速路的5條公交路線也在加工區(qū)設(shè)站，天津地鐵2號(hào)線延伸至加工區(qū)，地鐵4號(hào)線規(guī)劃至空港運(yùn)營(yíng)區(qū)和空港學(xué)院交界處。 目前現(xiàn)狀空港內(nèi)將有大型綜合醫(yī)院，星級(jí)酒店及康體娛樂(lè)中心，將興建大型百貨中心、進(jìn)出口產(chǎn)品銷(xiāo)售中心、國(guó)際大型倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心、免稅商店、大型電影娛樂(lè)中心和國(guó)際風(fēng)情街等。216。 空港物流區(qū)空港物流區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流加工區(qū)已進(jìn)入成熟階段。216。 濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程完成征地，正在施工，計(jì)劃08年上半年可投入使用。216。 空客A320目前空客項(xiàng)目工程進(jìn)展迅速，占地60萬(wàn)平方米的空客總裝廠區(qū)用地全部整平完成，總裝廠房樁基已完成。噴漆廠房、服務(wù)樓、大部件庫(kù)、物流中心等均已開(kāi)工，預(yù)計(jì)07年底前全部完工進(jìn)入設(shè)備安裝調(diào)試階段，08年必須保證第一架飛機(jī)上線。216。 空港加工區(qū)空港加工區(qū)目前一期土地整理工作已全部完成，對(duì)工業(yè)企業(yè)的招商工作也基本完成。二期的土地整理工作目前正在進(jìn)行。天津空港加工區(qū)自2002年5月開(kāi)發(fā)建設(shè)至今，累計(jì)吸引中外資企業(yè)450余家。，其中。截至今年5月份，空港加工區(qū)進(jìn)駐項(xiàng)目共計(jì)242個(gè)，其中，111個(gè)項(xiàng)目已竣工投產(chǎn)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值超過(guò)100億元；57個(gè)項(xiàng)目在建。以高新技術(shù)為主導(dǎo)的加工制造業(yè)項(xiàng)目是空港加工區(qū)投資的主體，占全區(qū)項(xiàng)目投資額的85％。目前較為成熟的為空港加工區(qū)的發(fā)展。國(guó)際商貿(mào)中心心假日快捷酒店高爾夫俱樂(lè)部俱樂(lè)部皇冠酒店 空港加工區(qū)配套設(shè)施為區(qū)域做文化產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)配套工作已經(jīng)初見(jiàn)成效，18洞天津國(guó)際溫泉高爾夫俱樂(lè)部、國(guó)際商貿(mào)中心、假日快捷酒店、白云酒店、海關(guān)大樓、司法大樓、投資服務(wù)中心、銀行街、國(guó)際汽車(chē)園等設(shè)施已經(jīng)相繼建成，皇冠國(guó)際酒店、空港國(guó)際中心等項(xiàng)目也已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，商務(wù)商貿(mào)設(shè)施已初具規(guī)模。 空港加工區(qū)優(yōu)劣式總結(jié)分析216。 政府政策支持，發(fā)展助跑；216。 未來(lái)15人口區(qū)域的吸引力；216。 形成高速、鐵路、?？章?lián)運(yùn)等交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，交通便捷，可通往市區(qū)及各地；216。 依托自身空港和靠近天津海港的地理優(yōu)勢(shì)，成為華北物流中心；216。 隨著空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及周邊配套設(shè)施的完善；216。 空客A320以及總部經(jīng)濟(jì)的聚集，推動(dòng)區(qū)域高速發(fā)展216。 是濱海新區(qū)距離市區(qū)最近的一個(gè)功能區(qū)，距濱海機(jī)場(chǎng)較近；216。 整個(gè)區(qū)域內(nèi)綠化比較好，空氣質(zhì)量高；216。 適宜的氣候和自然地理?xiàng)l件（**湖、碧波湖），環(huán)境優(yōu)美。216。 地理位置稍偏遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)公交路線缺乏，影響出行；216。 規(guī)劃建設(shè)短時(shí)間內(nèi)不成效，開(kāi)工周期長(zhǎng)；216。 目前無(wú)成熟生活配套，教育、醫(yī)療等設(shè)施缺乏，無(wú)法滿足自身需求；216。 新建區(qū)域，人氣聚集不足；216。 目前發(fā)展不完善，地域較空曠，還有待進(jìn)一步規(guī)劃；216。 由于施工工地較多，人員較雜，流動(dòng)性大，安全無(wú)法保障；216。 津漢公路兩側(cè)污水河，環(huán)境較差。華明鎮(zhèn)概況和發(fā)展趨勢(shì)分析華明鎮(zhèn)位于天津市東麗區(qū)中部，緊鄰濱海新區(qū)，空港物流區(qū)就坐落在**境內(nèi)。我鎮(zhèn)距天津市中心10km，距天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)5km。2001年由原華明鎮(zhèn)和赤土鎮(zhèn)合并而成。全鎮(zhèn)總面積156km2,，轄14個(gè)行政村。近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，2005年天津市選擇了三村兩鎮(zhèn)作為天津宅基地?fù)Q房的試點(diǎn)，華明鎮(zhèn)就是其中之一。⑴ **軟件園：天津市軟件公司**園區(qū)坐落于華明鎮(zhèn)，位于**家園的西面，用地1106畝，處于外環(huán)線以?xún)?nèi)。設(shè)計(jì)指標(biāo)為三級(jí)稅收每畝地要達(dá)到50萬(wàn)元，這是華明鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，用以吸引國(guó)際高科技軟件開(kāi)發(fā)、孵化器等，技術(shù)含量比較高?！　、?經(jīng)濟(jì)功能區(qū)：占地3300畝（），每畝地投資130萬(wàn)元，設(shè)定指標(biāo)為三級(jí)稅收達(dá)到每畝15～20萬(wàn)元，包括綜合服務(wù)業(yè)、CBD、EOD 等商務(wù)、商辦企業(yè)，06年9月開(kāi)工，是華明鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的重頭戲。⑶ 商務(wù)區(qū)：占地1984畝（），位于**家園內(nèi)部，對(duì)**家園內(nèi)是商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施；對(duì)外輻射周邊地區(qū)大型商務(wù)市場(chǎng)，是提高華明鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總量的重要因素?！　、?物流綜合服務(wù)區(qū)：全鎮(zhèn)目前有幾千臺(tái)大型運(yùn)輸車(chē)輛、設(shè)備，但綜合效益并沒(méi)有完全體現(xiàn)出來(lái)，因?yàn)閽炜?，外流的很多，稅收、營(yíng)業(yè)收入等社會(huì)效益體現(xiàn)出來(lái)了，但是經(jīng)濟(jì)效益在**沒(méi)有完全體現(xiàn)出來(lái)。目前將重新整合運(yùn)輸業(yè)、建筑施工設(shè)施、機(jī)械設(shè)備行業(yè)、對(duì)外配貨行業(yè)等，使之成為**的產(chǎn)業(yè)之一。另外更重要的是一定要做到延伸和擴(kuò)面，延伸：包括停放、維修、管理、加油、配貨等綜合開(kāi)發(fā)；擴(kuò)面：是橫向涉及相關(guān)領(lǐng)域的服務(wù)業(yè)，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展?！　、?兩個(gè)村級(jí)工業(yè)區(qū)：通過(guò)土地整合流轉(zhuǎn)，一些村的不成規(guī)模的工業(yè)小區(qū)要整合成兩個(gè)，主要的一個(gè)是北于堡工業(yè)小區(qū)，另一個(gè)是南坨工業(yè)區(qū)。北于堡工業(yè)小區(qū)是自然形成的，其規(guī)劃整理，設(shè)施都不到位，需要加大投入，進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整和土地整理。南坨工業(yè)小區(qū)，目前受土地指標(biāo)限制，發(fā)展受阻，但其有一定的發(fā)展后勁。 **發(fā)展?fàn)顩r，緊鄰濱海新區(qū)航空城，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯位于天津市東部的東麗區(qū)，地處“武清中心城區(qū)塘沽”的城市發(fā)展主軸和京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上，南側(cè)緊鄰包括空港物流、濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)在內(nèi)的濱海新區(qū)航空城，東北部緊鄰*