【正文】 9 天津市商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢 27 27，略有增長 28 營模式多以租賃為主或租售各半的方式，并逐漸形成了主流之勢 2810 商業(yè)房產(chǎn)市場結(jié)論 29 流動人口不足，商業(yè)發(fā)展的最大瓶頸 29 城市經(jīng)濟地位和影響力提升，商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展趨向激烈和成熟 29第三篇 區(qū)域房產(chǎn)市場研究 291**商業(yè)圈分布和發(fā)展趨勢 30 東麗區(qū)商業(yè)市場分布 30 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 30 區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展趨勢 31 區(qū)域市場總結(jié)分析 322 **專業(yè)市場分布和發(fā)展趨勢 33 **專業(yè)市場分布 33空港區(qū)域內(nèi)樓盤分析 35 35 園區(qū)內(nèi)各種業(yè)態(tài)分布以及供應(yīng)量 39 414華明鎮(zhèn)區(qū)域概況 42 華明鎮(zhèn)現(xiàn)狀 42 43 華明鎮(zhèn)年內(nèi)施工情況 44第四篇 項目定位 451地塊區(qū)位分析 45 45 周邊公共設(shè)施配套 46 46 46 社會治安狀況 472 項目SWOT分析 47 47 48 項目機會 48 493 項目定位 50 項目整體定位 50 項目產(chǎn)品形態(tài)定位推算 50 51 53第五篇 項目開發(fā)模式 531 項目開發(fā)模式 54 復(fù)合型社區(qū)（參與城市運營）——規(guī)劃開發(fā)原則 54 項目發(fā)展策略——綜合開發(fā)，社區(qū)運營 54 56第六篇 項目營銷操作 561項目營銷策略 56 56 58東麗區(qū)華明鎮(zhèn)項目可行性研究報告第一篇 宏觀背景1 東麗區(qū)概況 人口及行政區(qū)劃東麗區(qū)位于天津中心市區(qū)和濱海新區(qū)之間。東麗區(qū)是連接濱海新區(qū)和市區(qū)的橋梁，是濱海新區(qū)圈層化體系的一個重要節(jié)點區(qū)域和組成部分。 天津經(jīng)濟發(fā)展良好，特別是環(huán)渤海戰(zhàn)略、十一五規(guī)劃等大政方針給區(qū)域帶來商機216。空港規(guī)劃成建設(shè)用地面積102平方公里，規(guī)劃人口15萬人。 空港物流區(qū)空港物流區(qū)、倉儲物流加工區(qū)已進入成熟階段。二期的土地整理工作目前正在進行。 政府政策支持，發(fā)展助跑；216。 適宜的氣候和自然地理條件（**湖、碧波湖），環(huán)境優(yōu)美。 津漢公路兩側(cè)污水河，環(huán)境較差。　?、?經(jīng)濟功能區(qū)：占地3300畝（），每畝地投資130萬元，設(shè)定指標為三級稅收達到每畝15～20萬元，包括綜合服務(wù)業(yè)、CBD、EOD 等商務(wù)、商辦企業(yè)，06年9月開工，是華明鎮(zhèn)經(jīng)濟、社會發(fā)展的重頭戲。 **發(fā)展狀況，緊鄰濱海新區(qū)航空城，區(qū)域優(yōu)勢明顯位于天津市東部的東麗區(qū)，地處“武清中心城區(qū)塘沽”的城市發(fā)展主軸和京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上，南側(cè)緊鄰包括空港物流、濱海國際機場在內(nèi)的濱海新區(qū)航空城，東北部緊鄰**湖風景區(qū)，西側(cè)為已建成的**示范鎮(zhèn)及規(guī)劃**科技園，區(qū)域優(yōu)勢明顯。 該區(qū)域的發(fā)展空間大，升值潛力高。 市場空白點216。 國家和政府對濱海新區(qū)、**居住區(qū)、空港的政策支持和傾斜第二篇 天津整體房產(chǎn)市場研究1 天津商業(yè)發(fā)展分析 天津商業(yè)政策和市場規(guī)劃 天津市“十一五”期間商業(yè)市場規(guī)劃天津市商務(wù)委，今后五年本市將大力發(fā)展重點商業(yè)設(shè)施，推進海河商業(yè)綜合開發(fā)、建設(shè)濱海新區(qū)商業(yè)中心、完善城市中心商業(yè)區(qū)、提升特色專業(yè)商業(yè)街功能和檔次、發(fā)展交通樞紐型商業(yè)，通過優(yōu)化布局、完善功能和提升水平，加快建設(shè)內(nèi)外貿(mào)融合、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，充分體現(xiàn)大都市繁榮、繁華的現(xiàn)代商貿(mào)中心特色。近十年間，%%。 商業(yè)用房供大于求的趨勢有所放緩 隨著商業(yè)市場的逐漸成熟，開發(fā)商盲目開發(fā)商業(yè)項目現(xiàn)象逐漸減少，07年商業(yè)用房供大于求的趨勢有所放緩，但是供大于求的態(tài)勢仍然存在。 商業(yè)租賃價格—重新活躍、前景看好受整體市場供應(yīng)增加的影響，天津市商用房的租金在2004年以前呈下降趨勢，在2005年才止跌為升。4天津商業(yè)房產(chǎn)特點及趨勢 政府規(guī)劃引領(lǐng)商業(yè)布局海河開發(fā)帶動海河沿線商業(yè)高速發(fā)展，地鐵生活圈隨之逐步形成，同時濱海新區(qū)商業(yè)快速發(fā)展。 外地房產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)房產(chǎn)05年9月份，顯示出商業(yè)房產(chǎn)市場最新趨向。各實力開發(fā)商都從項目的整體運營方面入手，對配套及后期經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)進行了重點完善。216。它的啟動建設(shè)對第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，必將起到巨大的推動作用。 商圈發(fā)展進程的總結(jié) 差異化業(yè)態(tài)的多元化是商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素濱江道眾多百貨商場生存狀況良好，主要是因為其同業(yè)集中與異業(yè)集中度高，減少顧客的交通成本和信息成本，同時增加“比較購物”機會，加上商業(yè)成行成市，所以客流量比較大，從而眾多的百貨集中商業(yè)都能夠生存。天津的商業(yè)設(shè)施及商業(yè)房產(chǎn)也在逐步的向市外延展，同時新建社區(qū)的社區(qū)型商業(yè)顯得穩(wěn)固和興旺。8 天津?qū)I(yè)市場發(fā)展狀況天津的各專業(yè)市場，多數(shù)是由于歷史原因逐漸積累而成，有些更是早期個體無續(xù)經(jīng)營的自發(fā)行業(yè)性集中，在政府“退路進廳”、各商業(yè)業(yè)態(tài)連鎖巨頭進入及商業(yè)房產(chǎn)逐漸發(fā)力后，各專業(yè)市場也實現(xiàn)了上規(guī)模、上檔次、正規(guī)化、集約化等，市場的專業(yè)度更進一步得到了提高。預(yù)計2007年下半年外資商業(yè)對商業(yè)用房的需求量將會有更大幅增加。 營模式多以租賃為主或租售各半的方式，并逐漸形成了主流之勢天津商業(yè)房產(chǎn)屬于供大于求的水平。就目前商業(yè)發(fā)展來看，躍進路商業(yè)圈由于**政府等行政部門的進駐從而帶動了商業(yè)的發(fā)展，是**目前商業(yè)發(fā)展最為成熟和完善的商圈，業(yè)態(tài)多集中在餐飲、娛樂等便民性質(zhì)的商業(yè)。汽車園內(nèi)的商業(yè)街總建筑面積為5000㎡，6—8個獨體建筑，招商業(yè)態(tài)以餐飲為主，預(yù)計07年上半年營業(yè)。因此要對本案商業(yè)的定位和業(yè)態(tài)進行精心的規(guī)劃，與競爭商業(yè)實現(xiàn)錯位經(jīng)營，互補共生，這樣才可在穩(wěn)固商業(yè)裙帶作用的良好環(huán)境下，享受商業(yè)互補經(jīng)營帶來的超值商業(yè)回報。天津國際輕工商貿(mào)城：，占地1000畝，建筑面積66萬㎡，是一個集批發(fā)、期貨交易、零售、生活配套服務(wù)為一體的新概念市場，內(nèi)設(shè)五金電器、服飾鞋革兩大專業(yè)市場及輕紡產(chǎn)品、文具禮品、印刷包裝產(chǎn)品三大交易中心。一期480畝，建筑面積35萬㎡，其中：國際展覽中心15000㎡，進口大阪標準物流車間150000㎡，建材庫房：50000㎡，保稅倉庫：50000㎡，寫字樓30000㎡，酒店：10000㎡，其它商業(yè)配套：50000㎡。 公寓多集中在50120平米之間216。**示范小城鎮(zhèn)建設(shè)項目是天津市實施以“宅基地換房”的第一個重點示范工程。未來約有23萬平米的商業(yè)供應(yīng)量，區(qū)域內(nèi)未來市場競爭激烈。該項目坐落在**經(jīng)濟功能區(qū)，項目一期占地220畝。教育配套匱乏。噪音污染：臨主干道，由于綠化帶的隔離，造成小量的污染環(huán)境污染：南臨污水河，造成一定的污染項目南側(cè)污水河 社會治安狀況本項目由于緊鄰還遷房居民，外加目前施工比較多，治安狀況一般。 周邊無成熟商業(yè)優(yōu)勢：由于是政府新規(guī)劃區(qū)域，發(fā)展周期比較短，目前無成熟的商業(yè)，可以首期強占商業(yè)市場。216。 兩港作為運輸大通道增強城市經(jīng)濟、基礎(chǔ)建設(shè)、貿(mào)易、物流、倉儲流通；216。 商業(yè)無人氣聚集，不成市，就是死鋪，商業(yè)價值無法實現(xiàn)，投資沒有回報，商業(yè)就無購買價值；216。 發(fā)展理念：**首席全天候、全生活商務(wù)社區(qū)創(chuàng)建天津市房地產(chǎn)提升時期標志性、引領(lǐng)性商務(wù)社區(qū)，成為天津規(guī)劃建筑、物業(yè)管理、營銷推廣等綜合素質(zhì)最高，全方位塑造與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的差異性，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場需求的商業(yè)住模式與商業(yè)文化，從而占據(jù)市場的制高點，獲得的市場占有力與可持續(xù)發(fā)展品牌效應(yīng)?？紤]到項目整體建筑面積，可以做到78棟的小高層，即去化70008000平米的基地面積。 成本低， 占據(jù)價格優(yōu)勢，快速占領(lǐng)空港商務(wù)市場216。 擴大了客戶群體，有利于市場經(jīng)營，降低風險216。 由于業(yè)態(tài)比較單一，風險性比較大216。在功能配置、外部空間環(huán)境等方面，創(chuàng)造一種新型的商務(wù)區(qū)交往模式、并以此充分展示相互關(guān)愛的商務(wù)區(qū)精神和商務(wù)區(qū)文化。第六篇 項目營銷操作1項目營銷策略“挖掘第三分之四的價值”“以時間換價值”“土地成本優(yōu)勢最大化”依托空港優(yōu)勢保持優(yōu)越性價比216。從而實現(xiàn)土地成本優(yōu)勢的最大化。往往越是低端的商業(yè)，越容易聚集人氣，成市的速度越快，越容易帶動周邊的區(qū)域發(fā)展。至此，我司在對項目在整體市場和區(qū)域市場進行深入調(diào)查研究基礎(chǔ)之上，對項目自身定位等多方面進行了全面分析，把我們更多的注意力放在項目可行性操作的分析判斷和目前面臨的市場環(huán)境的認識和分析。如果侵犯了您的知識版權(quán)，請?zhí)岢鲋刚?，我們將立即刪除相關(guān)資料。同時商業(yè)市場的更好發(fā)展，必須注重先期試場的培養(yǎng)，通過長時間的持有和培養(yǎng)的過程，增大客戶的購買力，方可成市。 依托空港優(yōu)勢利用目前空港各種利好因素，吸引眾多對空港區(qū)域看好和意向投資的客戶群體，包括將來空港10萬人口消費購買力的吸收?？紤]先期在項目中心空地或者是規(guī)劃綠地等上面建造臨時性商業(yè)，通過臨建商業(yè)的成市，先期培養(yǎng)市場，聚集人氣，從而推動2/3商業(yè)的銷售，引爆市場，并由于商業(yè)發(fā)展的根本，人流量的聚集效應(yīng)，進一步的促進原有商業(yè)的銷售，通過商業(yè)+住宅+商業(yè)，從而降低項目商業(yè)的經(jīng)營風險能力，實現(xiàn)利潤的最大化，挖掘第三分之四的價值。內(nèi)部復(fù)合——主題功能圍繞地產(chǎn)開發(fā)復(fù)合發(fā)展，各主題功能與社區(qū)的長、中、短期發(fā)展互動成長。 客戶群體相對比較固定，增加項目執(zhí)行難度通過對前期項目操作的思考和探討，通過方法一和方法二的研究討論，對項目目標客戶定位思路在于鎖定客戶層面，企業(yè)白領(lǐng)、企業(yè)投資者，擴大客戶來源和廣泛吸引投資客戶。 多種業(yè)態(tài)組合，分散經(jīng)營風險能力風險：216。風險：216。同時根據(jù)在項目的實際操做過程中靈活變化，建筑形態(tài)可以進行組合配置。 整體發(fā)展定位：復(fù)合型商務(wù)社區(qū)（參與城市運營）216。 開發(fā)時間，目前是本項目操作時最需要考慮的問題；未來35年政策的變化等對本項目造成一定的影響。 空港加工區(qū)及華明鎮(zhèn)安置房區(qū)域內(nèi)，生活消費及日常普通商業(yè)缺失；216。216。 土地成本具有優(yōu)勢：由于項目前期拿地時間較早，華明鎮(zhèn)內(nèi)近期項目土地成本較高，本案在開發(fā)物業(yè)設(shè)計和后期房價方面具有優(yōu)勢。 地塊優(yōu)勢：處于**示范鎮(zhèn)，緊鄰空港物流，適合開發(fā)高檔次項目，也可以在規(guī)劃設(shè)計上占有先機。購物等均處于在建狀況，只有一個小型便利店和格力電器。**集團擴能改造項目占地200畝2007年1月至2007年12月實施**集團擴能改造。目前**經(jīng)濟功能區(qū)正在進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使經(jīng)濟功能區(qū)成為今后一個時期招商引資、落實大項目的主陣地。同期開工面積之大、建設(shè)速度之快創(chuàng)造了我市城市住宅建設(shè)之最。 項目多集中在中心大道兩側(cè)空港國際貿(mào)易中心遠洋新干線皇冠國際廣場空港國際中心心金融中心 皇冠國際廣場 金融中心 空港國際貿(mào)易中心 空港國際中心 遠洋新干線 空港內(nèi)部環(huán)境 園區(qū)內(nèi)各種業(yè)態(tài)分布以及供應(yīng)量 在售項目上市量和分布項目名稱皇冠國際廣場金融中心遠洋新干線空港國際 貿(mào)易中心空港國際中心合計建筑功能酒店、酒店式精裝公寓、寫字樓商務(wù)辦公寫字樓普通住宅、寫字樓、商務(wù)別墅商務(wù)辦公寫字樓精裝商務(wù)公寓、寫字樓，酒店總建筑面積15萬平米45萬6萬平米住宅上市量//37萬平米//37萬酒店上市量///寫字樓上市量6萬平米公寓上市量約3萬平米/// 未上市項目上市量名稱建筑面積（萬平米）容積率產(chǎn)品類別未上市空港城餐飲、配套、住宅萬順溫泉公寓酒店、公寓萬通空港28酒店式公寓凱華商業(yè)25大型購物中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施和以辦公和商務(wù)活動為主，現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、品牌專賣區(qū)、國際風情區(qū)和餐飲文化區(qū)未出讓地塊白領(lǐng)公寓15 一期8萬酒店式公寓分單人間、雙人間和套房，1