【文章內(nèi)容簡介】 項(xiàng)目通過對原有建筑的翻新、園林景觀的重新設(shè)計(jì)建造，達(dá)到恢復(fù)原法式風(fēng)貌的目的。建筑形式將以室內(nèi)建筑為主，室內(nèi)和室外露天空間將通過設(shè)計(jì)有機(jī)地結(jié)合起來。此外，現(xiàn)存建筑在保持原貌的同時(shí)盡量以一些簡捷輕巧的建筑形式連接起來，以便增強(qiáng)XX公園建筑的整體感。 根據(jù)周邊道路情況，主入口將位于金街出入口處，即赤峰道、和平路和丹東路的交匯處。并在入口兩側(cè)以歷史、藝術(shù)長廊和花壇，吸引人流，增加出入口的效果。由于未來XX花園內(nèi)部將采用步行形式，因此將新華路與營口道交匯處的支路可以做為輔助性出入口。另外，承德道支路處的花園路4號建筑出入口距新華路4號建筑出入口距新華路非常近，且目前其進(jìn)入車輛不干擾XX公園內(nèi)部，因此，為方便此處酒店和SPA的消費(fèi)者車輛出入，可以將此支路作為酒店和SPA的專門出入口。其余三條支路封閉起來，并加裝頂棚，用做商業(yè)街區(qū)。 預(yù)計(jì)XX花園需要提供800個(gè)車位才能基本上滿足停車場的需要。距離XX花園非常近的1路停車場面積約2,000平方米左右，如果全部停放轎車，約停放100輛左右。如果將此處改為多層停車樓，如三層可以停放大約300輛車?；▓@路4號附近支路可專供酒店客人停車，加上花園路4號院內(nèi)部可停放一些車輛，這樣大約可解決3040個(gè)車位。另外，可以考慮在XX公園的地下修建單層停車場，提供200個(gè)左右的車位，這樣就可以根本解決XX公園的停車問題。目前在XX公園周邊幾條道路也有一定數(shù)量的規(guī)劃停車位，目前大約有停車位4050個(gè)，通過與交管部門的協(xié)調(diào)，有望增加利用道路兩側(cè)的停車位數(shù)量，可以達(dá)到80個(gè)左右。 本項(xiàng)目的核心—原花園將應(yīng)該恢復(fù)其本來的花園功能，并按照典型的巴黎城市花園的形式重新建造，這部分結(jié)合產(chǎn)品的特色將是項(xiàng)目的另一個(gè)亮點(diǎn)。通過花園的存在也可以達(dá)到形成相對寧靜、和諧的環(huán)境。為在項(xiàng)目中營造和諧、優(yōu)雅和具有親和力但又生動、有活力的消費(fèi)環(huán)境。XX花園內(nèi)應(yīng)以相對封閉的步行街的形式出現(xiàn)，拒絕噪音、汽車尾氣和擁擠帶來的不良影響。第七章 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式一、 開發(fā)策略本著統(tǒng)一規(guī)劃整體開發(fā)的原則，對區(qū)域進(jìn)行整體策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及開發(fā)；對建筑外檐在恢復(fù)建筑原貌的基礎(chǔ)上加以創(chuàng)新和改造；對街區(qū)標(biāo)識、符號、路燈等統(tǒng)一進(jìn)行CI設(shè)計(jì)及實(shí)施；本項(xiàng)目由于整體規(guī)模不大，不進(jìn)行分期開發(fā)，以此保證改造、二次裝修、園林建設(shè)一氣呵成，屆時(shí)可以以統(tǒng)一的面貌出現(xiàn)在消費(fèi)者面前，形成強(qiáng)勢的市場效應(yīng)。酒店式公寓及商務(wù)會所由投資商進(jìn)行內(nèi)裝修，自己持有經(jīng)營。這樣可以通過開發(fā)商自身的努力為整體項(xiàng)目創(chuàng)造很好的形象，為項(xiàng)目樹立領(lǐng)導(dǎo)作用，也通過這種形式統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)。其它項(xiàng)目的內(nèi)部裝飾，在保持裝修符合定位的要求和與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原則下由經(jīng)營者自行設(shè)計(jì)實(shí)施。成立統(tǒng)一的商業(yè)管理公司及物業(yè)管理公司，以標(biāo)準(zhǔn)的管理方式，負(fù)責(zé)整體招商、租賃、市場推廣及對外協(xié)調(diào)關(guān)系。二、 建設(shè)進(jìn)度根據(jù)置換方式不同，提供兩種方案：第一方案，置換部分需要新建后動工改造，開發(fā)工期為：(—，共計(jì)54個(gè)月)其中：前期策劃階段：— 前期立項(xiàng)及手續(xù)報(bào)批：—新建（置換）項(xiàng)目的施工,—置換搬遷：—XX公園改建施工,—第二方案：置換與改造同步，臨時(shí)搬遷，開發(fā)工期為：(—，共計(jì)33個(gè)月)其中：期策劃階段：—前期立項(xiàng)及手續(xù)報(bào)批：—房屋置換搬遷：—XX公園改建施工:—第八章 投資估算及資金籌措一、投資估算投資估算編制依據(jù)〈建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)〉（第二版）。投資估算編制范圍項(xiàng)目總投資主要包括土地出讓費(fèi)用、前期費(fèi)用、酒店及會所工程改造費(fèi)、街區(qū)改造及裝修費(fèi)用、室外及配套設(shè)施費(fèi)用、花園工程和花園地下停車場以及項(xiàng)目有關(guān)的不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)用，還有拆遷置換費(fèi)用等。投資估算估算項(xiàng)目總投資為795,347,851元本項(xiàng)目投資估算結(jié)果詳見：附表1：XX花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目靜態(tài)投資估算表二、投資計(jì)劃 2005年 162,724,290元2006年 379,238,509元2007年 253,385,052元項(xiàng)目的投資計(jì)劃詳見：附表2：XX花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目資金計(jì)劃表。三、資金籌措本項(xiàng)目總投資795,347,851元，通過三種方式進(jìn)行資金籌措,分別是：企業(yè)自有資金 項(xiàng)目融資（銀行借款等）表外融資（銷售產(chǎn)權(quán)商鋪返租）四、還款來源及計(jì)劃本項(xiàng)目還款來源主要有酒店經(jīng)營利潤（測算期內(nèi)年均）2,846,406元 物業(yè)出租利潤（測算期內(nèi)年均）55,904,124元，%，并持續(xù)到測算期末。產(chǎn)權(quán)商鋪銷售收入870,103,000元，預(yù)計(jì)2007年銷售產(chǎn)權(quán)商鋪40,300平方米，銷售加權(quán)平均價(jià)格21590元/平方米，實(shí)現(xiàn)收入870,103,000元。按照7%支付回報(bào)，返租期限15年。詳見附表3 ：XX花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目XX酒店經(jīng)營預(yù)測詳見附表4 ：XX花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目現(xiàn)金流量表第九章 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析參照國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》。（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，分析預(yù)測項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、償債能力，據(jù)此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。一、經(jīng)濟(jì)效益分析基礎(chǔ)參數(shù)選取正確選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析的前提，直接影響分析的結(jié)論。經(jīng)濟(jì)效益分析的基礎(chǔ)參數(shù)包括土地的出讓金和拆遷置換費(fèi)用、稅費(fèi)、貸款利率、項(xiàng)目計(jì)算期、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率等。土地出讓金和拆遷置換費(fèi)用估算根據(jù)現(xiàn)行土地政策房屋買賣過程中房屋座落土地使用權(quán)未辦理出讓手續(xù)的需要補(bǔ)交土地出讓金，費(fèi)率為房產(chǎn)評估價(jià)的20%，考慮到政府對風(fēng)貌建筑保護(hù)性開發(fā)的支持，本報(bào)告未將上述土地出讓金納入計(jì)算。稅（費(fèi)）率1）營業(yè)稅及附加：稅率取5%2）所得稅：稅率取33%。3）其他本項(xiàng)目物業(yè)出租應(yīng)交納房產(chǎn)稅，但是通過改變納稅方案可以節(jié)約一部分稅務(wù)支出4）稅收優(yōu)惠參與本項(xiàng)目投資可享受有關(guān)稅收優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度巨大，應(yīng)盡量爭取享受津財(cái)稅政[2003]3號的稅收優(yōu)惠。本項(xiàng)目測算時(shí)，是按照享受營業(yè)稅和所得稅優(yōu)惠計(jì)算的貸款利率根據(jù)中國人民銀行公布的最新商業(yè)銀行貸款利率，%，本項(xiàng)目未考慮項(xiàng)目建設(shè)期利息支出。項(xiàng)目計(jì)算期本項(xiàng)目計(jì)算期為13年，其中開發(fā)建設(shè)用3年完成。項(xiàng)目采用滾動開發(fā)方式進(jìn)行，從建設(shè)期2005年開始至2017年。財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)和依據(jù)，也是項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的最低要求，也用作計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率，是根據(jù)正常資金收益預(yù)期（同期銀行貸款利率），再加上與CPI相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，修訂后確定。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取8%。二、財(cái)務(wù)分析盈利能力分析從動態(tài)指標(biāo)看，反映項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期，通過對項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量分析，測算項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)如表111所示。表111 項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)計(jì)算結(jié)果表序號指標(biāo)名稱指標(biāo)值1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR（%）%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV（Ic=8%）（元）￥19,691,2223動態(tài)投資回收期（年）靜態(tài)投資回收期（年）分析表明，本項(xiàng)目有一定的盈利能力，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%）為正值，說明本項(xiàng)目投資是可行的。償債能力分析反映項(xiàng)目償債能力指標(biāo)有貸款償還期和償債備付率等。本項(xiàng)目以滾動開發(fā)方式進(jìn)行建設(shè)，還款資金來源為項(xiàng)目盈余資金、表外融資資金，未來收益。經(jīng)測算，項(xiàng)目借款償還期為3年，項(xiàng)目自身收益可以在借款償還期內(nèi)償還銀行貸款本息，且項(xiàng)目的償債備付率大于1，這表明項(xiàng)目的償債能力較強(qiáng)。第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、風(fēng)險(xiǎn)定性分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大體可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指與市場環(huán)境有關(guān)、超出了項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險(xiǎn)，也就項(xiàng)目公司難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指可由項(xiàng)目實(shí)體自行控制和管理的風(fēng)險(xiǎn)，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱可控風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：政治風(fēng)險(xiǎn)：主要指由于戰(zhàn)爭、國際形勢變幻、政權(quán)更迭、政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化等因素而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)：自然風(fēng)險(xiǎn)主要是指因地震、洪水、臺風(fēng)、雷擊以及其它意外事件引起的風(fēng)險(xiǎn)，例如天津地區(qū)屬于地震活動頻繁地帶，因而必然要面對發(fā)生地震的風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)防，只能通過相應(yīng)手段進(jìn)行分散或轉(zhuǎn)