【文章內(nèi)容簡介】 皮家包:總面積350畝，規(guī)劃單體別墅30棟，建筑面積23880m2；178。 尹家山：總面積600畝，規(guī)劃單體別墅70棟，建筑面積55720 m2；178。 花橋群島:總面積2500畝，規(guī)劃單體別墅100棟，建筑面積79600 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。第六章 項目開發(fā)與實施計劃一、工程建設(shè)內(nèi)容（一）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（1）用地面積 266680㎡（2）總建筑面積 270520㎡（3）建筑占地面積 173410㎡（4）綠地面積 93270㎡（5）綠地率 35％（6）建筑密度 20％（7）容積率 表2 天堂島別墅群項目主要指標(biāo)項目名稱別墅類型套數(shù)單套面積用地面積（㎡）建筑面積（㎡）皮家包單體別墅307961530823880樟樹垴單體別墅507962551339800尹家山單體別墅707963571855720花橋群島單體別墅1007965102679600聯(lián)排別墅1205964584671520合計370173410270520（二）工程建設(shè)內(nèi)容 （1）土建包括園林、綠化、公共部分裝修等。（2）裝修外部裝修，群樓采用紫麻色大理石，主體外墻采用銀灰陶瓷外墻磚。對內(nèi)部進行一次裝修，二次裝修留給客戶根據(jù)自己的需要進行。（3）設(shè)備及安裝①上、下水管道；②配電系統(tǒng)；③電梯；⑥自動報警系統(tǒng)。⑦消防系統(tǒng)；⑧寬帶與智能監(jiān)控系統(tǒng)。（1）道路島內(nèi)游賞線路交通體系氛以水上交通、車行和步行游覽為主，具體分為車行道（主干道路）、步行道（游覽步道）、水上交通三種方式。整個道路交通系統(tǒng)包括道路、出入口、停車場、廣場、碼頭?！鞲傻缆罚航ㄔO(shè)2條主干道：西部——陳家沱至G318路，全長12 km，西部主干道主要起溝通陳家沱與外界聯(lián)系、加強旅游區(qū)西部各項目地塊之間聯(lián)系的作用；中部——磨市至南岸坪公路，全長11 km，中部主干道主要是為進入度假區(qū)縱深的游客提供交通服務(wù)?！胃傻溃焊鶕?jù)度假區(qū)項目布局的需要，各個分區(qū)內(nèi)部開辟次干道路，與車行主干道、碼頭形成連接，形成一個完整的枝狀路網(wǎng)構(gòu)架。——游覽步道：各分區(qū)、各景點的山林、湖邊修建游覽步道，整個天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)游覽步道共約90km?！鋈肟冢阂劳兄鞲陕肪W(wǎng)，度假區(qū)沿G318公路設(shè)置三個入口：西部入口–龍舟坪；北部入口–孫家灣碼頭區(qū)；西北部入口–陳家沱。——廣場、停車場：在天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)共建設(shè)4座廣場：在三個入口處各建1座，在區(qū)內(nèi)游客中心設(shè)置大型廣場1座。4座廣場總面積40000㎡。在各入口處，結(jié)合入口廣場的設(shè)計共設(shè)置4個公共交通大型停車場，滿足游客換乘的需要；在旅游度假區(qū)內(nèi)部共設(shè)置14個中型停車場；各項目地塊入口、公共建筑門口、主題度假酒店、會議中心等均設(shè)置較小型停車場，共設(shè)置26個小型停車場。總面積25000㎡。——碼頭：在龍舟坪鎮(zhèn)建設(shè)1座旅游接待碼頭，作為從滬渝高速公路長陽出口進入度假區(qū)的主接待碼頭和交通換乘點，同時作為縣城與度假區(qū)之間的主要游覽交通聯(lián)系，由城市建設(shè)部門統(tǒng)一實施。在北部孫家灣、南岸坪，西部陳家沱、石柱觀，東北部樟木咀、柳津灘，中部香草灣SPA美容會館、半島度假公寓、國際游艇俱樂部，南部水上運動論壇、江灣主題度假酒店等處共設(shè)立14座公共旅游碼頭，用生態(tài)型游覽船只形成水上連接，并作為湖面景觀。游客可以很容易地乘坐觀光船從度假區(qū)前往主碼頭。設(shè)立1座VIP候船室——作為國際游艇俱樂部會員、別墅業(yè)主和度假區(qū)貴賓專用接待場所。（1）給排水工程①生活用水用水量：取日綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)計算，其估算如下表所示。表3 天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)用水量估算一覽表序號名稱用水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模最高日用水量1住宿300L/d人45001350（m3/d）2餐飲20L/次人8000160（m3/d）3辦公40L/d㎡100040（m3/d）4居民100L/d人5000500（m3/d）5不可預(yù)計用水量按總用水量15%計　308（m3/d）6估算日最高用水量　2358（m3/d）②消防用水室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；消防用水量為15L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時，一次火災(zāi)滅火用水量為108m3。③給水工程：給水系統(tǒng)分為高位蓄水池供水和自來水廠供水二個不同的水源體系。高位蓄水池供水分三個片區(qū)——南部、中部及北部，各片區(qū)分別建造容量為1000 m3的高位蓄水池，總?cè)萘繛?000 m3，并配備制水設(shè)備3套，通過管道接至各服務(wù)區(qū)，實現(xiàn)管道有壓供水。在中部建設(shè)1座地表水自來水廠，水廠規(guī)模1萬噸/日。④排水工程：旅游區(qū)排水主要為生活污水，為保護風(fēng)景區(qū)及其附近水域水質(zhì)不受污染，嚴(yán)格按雨污分流的排水體制建立排水系統(tǒng)。雨水采用自然排放。（2）供電工程本項目用電負荷采用單位面積（建筑面積）負荷密度法進行負荷估算，其他用電采用估算法。經(jīng)估算總負荷為3680kw，，計算容量為2800kVA。根據(jù)本項目負荷估算情況，擬在度假別墅區(qū)和湖濱服務(wù)區(qū)和養(yǎng)生度假區(qū)各設(shè)一處變配電房，分別配置容量為1000kVA變壓器各2臺。（3）通訊工程目前移動通訊、程控電話已開通，局部區(qū)域信號較弱處需加強信號的處理。該項目由電訊部門解決，不計入本項目投資內(nèi)。（4）燃氣工程建設(shè)液化石油氣供應(yīng)站1座，磚混結(jié)構(gòu)，占地規(guī)模5000㎡，建筑面積200㎡。（5）垃圾處理工程在各服務(wù)點、休憩點及主要路段每隔400m左右設(shè)一個垃圾桶，在游覽區(qū)外設(shè)垃圾收集點，將旅游、生活垃圾收集并運裝至附近垃圾中轉(zhuǎn)站。設(shè)置2座垃圾中轉(zhuǎn)站。二、項目實施進度安排 本項目分兩期開發(fā)，累計3年完成。第一期重點開發(fā)皮家包、樟樹垴、尹家山150套別墅和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自2010年1月1日至2011年6月30日竣工驗收，2011年12月31日銷售完畢，歷時2年；第二期重點開發(fā)花橋群島220套別墅，自2011年7月1日至2012年8月31竣工驗收，2012年12月31日銷售完畢，歷時1年半。表4 別墅群項目第一期開發(fā)進度安排編號工程進度內(nèi)容10年1月 1 日—12月31日11年1月1日—12月31日1234567891011121234567891011121項目前期工作（包括各類證件）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2項目籌資和前期付款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3施工圖設(shè)計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4項目議標(biāo)工作　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5拆遷及七通一平　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6基礎(chǔ)施工　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8竣工驗收　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表5 別墅群項目第二期開發(fā)進度安排編號工程進度內(nèi)容11年7月 1 日—12月31日12年1月1日—12月31日7891011121234567891011121項目前期工作（包括各類證件）　　　　　　　　　　　　　　　　　　2項目前期付款　　　　　　　　　　　　　　　　　　3施工圖設(shè)計　　　　　　　　　　　　　　　　　　4項目議標(biāo)工作　　　　　　　　　　　　　　　　　　5拆遷及七通一平　　　　　　　　　　　　　　　　　　6基礎(chǔ)施工　　　　　　　　　　　　　　　　　　7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　8竣工驗收　　　　　　　　　　　　　　　　　　9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束　　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章 投資估算與資金籌措 一、投資估算內(nèi)容本項目總投資由建設(shè)投資、銷售成本、建設(shè)利息和流動資金三部分組成。建設(shè)投資是指項目建設(shè)所需的全部資金投入，主要包括固定資產(chǎn)的投資、無形資產(chǎn)的投資、開辦費和不可預(yù)見費等。（1）固定資產(chǎn)投資建安成本：包括土建工程、給排水工程、消防設(shè)施、配套設(shè)施、強弱電工程、社區(qū)景觀綠化等投資費用，地上建筑以800元/㎡計算。 （2）無形資產(chǎn)投資無形資產(chǎn)投資指用于項目所用土地的開發(fā)費用，主要是土地出讓金： 3650萬元，包括：15000畝林地經(jīng)營權(quán)900萬元和林木所有權(quán)150萬元；別墅用地400畝，計2600萬元。（3）開辦費開辦費是指項目建設(shè)期內(nèi)，用于項目組織管理設(shè)計等各項費用，包括以下各項費用：①項目管理費：以建安成本的3%計算。②項目監(jiān)理費：%計算。③設(shè)計勘探費：包括總規(guī)和控規(guī)、單體建筑設(shè)計、高爾夫球場及度假別墅設(shè)計、滑翔傘莊園設(shè)計，共計2680萬元人民幣。（4）不可預(yù)見費，以固定資產(chǎn)和開辦費之和的5%計算。（5）物價因素：以每年遞增10%，只考慮固定資產(chǎn)。（6）銷售成本：按銷售額的2%計算。建設(shè)期利息：按貸款10000萬元人民幣、期限三年、年利率12%計算，第2年末還款5000萬元，第3年末還款5000萬元，利息總額為3000萬元人民幣。流動資金：本項目一期從動工到建成后全部出售，建設(shè)期內(nèi)約需日常流動周轉(zhuǎn)資金1000萬元人民幣。二、投資估算 經(jīng)過投資估算，天堂島別墅群項目總投資為45811萬元，其中第一期投資為25040萬元，第二期投資為20771萬元。單位建筑面積投資額為1693元。詳見附表一：天堂島別墅群項目投資估算表。三、資金籌措根據(jù)天堂島別墅群項目投資估算表，第一期需安排資金16576萬元，主要包括固定資產(chǎn)、土地出讓金、項目管理費與工程監(jiān)理費（勘探設(shè)計費已經(jīng)支付）、流動資金。本項目資金來源主要為自有資金、銀行貸款和住房預(yù)售收入，具體資金籌措計劃如下：（1）自有資金：公司股東入股資金3000萬元。（2）申請銀行貸款：10000萬元。（3）預(yù)售收入：3576萬元根據(jù)天堂島別墅群項目開發(fā)進度安排，第一期工程開發(fā)完畢，累計實現(xiàn)銷售收入59700萬元，除支付工程款和歸還銀行貸款5000萬元外，尚余資金30060萬元，完全有實力進行第二期工程開發(fā)。四、投資計劃根據(jù)天堂島別墅群項目開發(fā)進度安排，2010年投資11836萬元，2011年投資21453萬元（含一期13204萬元、二期8249萬元），2012年投資12521萬元。詳見附表二：天堂島別墅群項目投資計劃表。第八章 財務(wù)分析與財務(wù)評價 一、建筑成本估算本項目建筑成本由以下內(nèi)容構(gòu)成：：3650萬元；：25294萬元，包括土建工程、安裝工程、弱電工程、消防工程等；：811萬元，包括綠化、園林景觀、配套工程等；：3593萬元，包括規(guī)劃設(shè)計費、項目管理費、工程監(jiān)理費等；：3000萬元；：1485萬元，按2+3+5項的5%提??；：3007萬元，按銷售收入的2%提取。天堂島別墅群項目總投資為45811萬元，單項工程造價（單項成本）為1693元/㎡。詳見附表三：天堂島別墅群項目投資成本表。二、投資收益估算本項目銷售收入為150372萬元，其中一期工程銷售收入為59700萬元，二期工程銷售收入為90672萬元。表6 天堂島別墅群項目銷售收入表項 目第一期銷售收入第二期銷售收入合計單位售價（元/㎡）50006000建筑面積（㎡）119400151120270520銷售收入（萬元）5970090672150372（1）營銷費用按銷售收入的2%提取，共計3007萬元。（2）稅費：營業(yè)稅、企業(yè)所得