徳思勤中航鼎誠定位報告之二-中航鼎誠國際物業(yè)定位建議(編輯修改稿)
2025-02-14 23:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)裙樓，體量可觀，整體市場供應(yīng)量放大，在招商、售賣方面，區(qū)域內(nèi)的競爭性加強。商業(yè)類型：商業(yè)類型中，商業(yè)裙樓居多，相對而言街鋪供應(yīng)量少（只有新亞洲項目有街鋪可售，且是遠期項目）。銷售方式：據(jù)現(xiàn)有資料看，大多裙樓準備引商家進駐、然后帶租銷售，自留不賣的少（僅有東方時代廣場和都市千千匯的少量部分，女人香商城為改造項目，只租不賣）。入市時間：商業(yè)面市集中在兩段時間：一是2003年的8月12月新亞洲南棟商場、都市千千匯裙樓將發(fā)售，二是其余項目的裙樓商業(yè)將在2005年交樓，預(yù)計2004年發(fā)售。三、市場動態(tài)概述（一）市場總體狀況——宏觀樓市利好。2002年2003年上半年，深圳市房地產(chǎn)總體走勢良好，整體銷售速度有所加快，價格持續(xù)走高。華強北片區(qū)啟動新一輪片區(qū)改造，新的改造力度將向工業(yè)區(qū)腹地滲入。（二）住宅市場狀況——競爭激烈難免，差異定位取勝。深圳市整體住宅供應(yīng)量放大，片區(qū)之間與片區(qū)內(nèi)競爭激烈，產(chǎn)品整體質(zhì)素面臨激烈大比拼。片區(qū)競爭物業(yè)多，客戶群有可能被分流；但本項目有機會與其他項目共同造勢、炒熱市場、共同引發(fā)市場關(guān)注。片區(qū)競爭樓盤中定位各異，片區(qū)內(nèi)有產(chǎn)品同質(zhì)化的市場壓力（三）商業(yè)市場狀況——片區(qū)供應(yīng)量大 片區(qū)的商業(yè)供應(yīng)量大增，加上市場原有的一些商業(yè)的供應(yīng)，總體供應(yīng)量較大90%以上是裙樓商業(yè)的形式。第二篇 項目物業(yè)定位一、定位依據(jù)（一）、項目地理位置及實景地塊位置及規(guī)模 中航苑地處華強北片區(qū)西部，由深南路、華富路、振華路和中航路圍合而成，占地面積約11萬平米。振中路橫貫東西，將中航城區(qū)以振中路為界, 分成南北兩個部分。南部地塊主要為以賓館酒店、商務(wù)辦公和百貨超市為主，分布有天虹商場、格蘭云天大酒店、上海賓館、南光大廈和航都大廈等建筑；北部目前以居住為主，分布有中航公寓、中航公寓大廈和航苑大廈等建筑?！岸Τ菄H”項目位于中航苑北區(qū)，振中路與中航路交叉的西北部。地塊規(guī)則方正，呈長方形，東西稍短，南北略長。項目周邊實景中航城區(qū)實景項目周邊實景（二）、項目所在區(qū)域特質(zhì)中航苑城區(qū)特征鼎誠國際位于中航苑，屬華強北商圈的一部分。中航苑現(xiàn)有商業(yè)比較發(fā)達，街區(qū)周圍已形成較為完善的商業(yè)業(yè)態(tài)，是華強北商圈的重要組成部分。街區(qū)商業(yè)包括以下五大板塊：零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)、金融業(yè)。零售業(yè)街區(qū)零售商業(yè)主要沿深南大道和振華路分布，明顯地表現(xiàn)出呈街區(qū)周邊分布的特點，主要為大中型零售商業(yè)。其中，華潤萬佳、新一佳、天虹商場在全國零售百貨百強中分別排名第7位、23位、66位，實力相當雄厚，這些商場在此開業(yè)說明了地段的商業(yè)價值。 餐飲業(yè)街區(qū)餐飲業(yè)業(yè)態(tài)齊全，包括西餐、中餐、快餐、冷飲等各種形態(tài)，有大小餐館而十余家，餐飲業(yè)主要沿振華路與中航路分布，豐富多樣的飲食文化構(gòu)成了中航苑一道亮麗的風景線。 娛樂服務(wù)業(yè)街區(qū)現(xiàn)有娛樂服務(wù)業(yè)（含健身、美容）相對而言而言并不發(fā)達，但因為有21世紀演藝中心和中航健身會等品牌而聞名深圳。 旅館業(yè)以上海賓館、格蘭云天大酒店為首的酒店形成了中航苑旅館業(yè)發(fā)達的優(yōu)勢，由于街區(qū)所處地段交通方便，又位于城市中心，商務(wù)活動極其方便，因而旅館業(yè)呈現(xiàn)繁榮的局面。金融業(yè)本街區(qū)為早期金融證券業(yè)集中地，聚集了眾多的金融機構(gòu)，銀行證券機構(gòu)仍然是中航苑商業(yè)形態(tài)的重要組成部分。華強北商圈華強北商圈是1994年興起的新興商圈，是深圳目前最具生命力的商圈。華強北商圈———華強北路為軸線，向振華路、振興路、振中路及紅荔路輻射，經(jīng)營范圍包括服裝、鞋帽、皮具、珠寶首飾、鐘表眼鏡、音響、餐飲、家居用品、電子產(chǎn)品等。 在這里有深圳乃至亞洲最大的電子市場，因此電子產(chǎn)業(yè)成為華強北的主導產(chǎn)業(yè)。餐飲業(yè)是華強北的又一大產(chǎn)業(yè)，振華路、振興路、華發(fā)路聚集了大量的食肆酒樓，同時吸引了大量的人群來此消費。商圈內(nèi)名店林立，代表了深圳當今的消費水平。但是，華強北面臨著嚴峻的問題，如商業(yè)
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