龍湖佳苑商業(yè)部分營(yíng)銷方案(編輯修改稿)
2024-11-24 11:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 街商業(yè)的成敗。 臨街商業(yè)人流量比較大，且商品消費(fèi)也是面向大眾化的，主要以大眾化商品為主，消費(fèi)強(qiáng)調(diào)隨意性和選購(gòu)性消費(fèi)理念。所以臨街商業(yè)的業(yè)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 態(tài)定位可以多種多樣，不必拘泥于具體業(yè)態(tài)的定位上，只要解決好主力店的問(wèn)題，即可自然成市。 業(yè)態(tài)規(guī)劃表 區(qū)域 樓層 經(jīng)營(yíng)主題 鋪位面積 經(jīng)營(yíng)范圍 東區(qū)（榆園路） 1F 批發(fā)市場(chǎng) 柜臺(tái) 2— 3平米 農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、五金、土特產(chǎn) 商鋪 20— 40平米 日用百貨、特色小吃 東南區(qū)（成都路和武昌路交匯處） B1 大型超市 3000— 5000平米 食品、副食品、日用百貨、文體用品 1F 精品店 40— 60 平米 服裝、小商品、百貨、西式快餐 2F 餐飲娛樂(lè)廣場(chǎng) 200 平米以上 中餐、西餐、 KTV、酒吧、網(wǎng)吧 南區(qū)（成都路，小區(qū)南大門以西） 1F 社區(qū)商業(yè) 40— 80 平米 便利店、餐飲、診所、銀行、書(shū)店 、干洗店、影音店、美容美發(fā) 2F 風(fēng)味美食街 80 平米以上 特色餐飲、酒吧 北區(qū)（長(zhǎng)嶺 B1 會(huì)所 整層 游泳池、桑那洗浴 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 路，小區(qū)大門附近） 1F 整層 中、西式特色餐飲 2F 整層 棋牌室、桌球、羽毛球、乒乓球館 精品商業(yè)街 投資戶是精品商業(yè)街的第一主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購(gòu)買的最主要因素，同時(shí)商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點(diǎn)。 經(jīng)營(yíng)戶是精品商業(yè)街的第二主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營(yíng)為目的，商業(yè)定位、商業(yè) 氛圍的營(yíng)造和未來(lái)商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢(shì)是他們關(guān)注的核心，同時(shí)也注重商鋪的投資價(jià)值和可變現(xiàn)能力。 批發(fā)市場(chǎng) 現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶是批發(fā)市場(chǎng)的第一主力客戶，該部分客戶以經(jīng)營(yíng)為主要目的，租賃成本和投資成本的對(duì)比是他們關(guān)心的主要因素，同時(shí)注重商鋪的升值和可變現(xiàn)能力。使用權(quán)銷售對(duì)他們具有很強(qiáng)的吸引力。 其次，投資戶也是我們的主要目標(biāo)客戶，由于面積小，投資總額少（ 6000— 40000 元），對(duì)投資戶具有很強(qiáng)的吸引力，無(wú)形中擴(kuò)大的客戶規(guī)模，降低了投資門檻。 社區(qū)商業(yè) 投資戶和經(jīng)營(yíng)戶兼而有之，投資戶多為社區(qū)居民或周邊人群 ，因此在住宅推廣時(shí)兼而推廣，將起到事半功倍的效果。經(jīng)營(yíng)戶主要是一些小型商戶（社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶）。這部分客戶十分看中商鋪價(jià)格、社區(qū)規(guī)模和房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 片區(qū)居民消費(fèi)能力，而這一切也是該部分商業(yè)能否實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵。 會(huì)所 會(huì)所商業(yè)主要從提升項(xiàng)目形象出發(fā)，不以盈利為主要目的。建議租賃經(jīng)營(yíng)，考慮經(jīng)營(yíng)戶。 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓客戶主要為單位客戶，目標(biāo)集中，可針對(duì)性推廣。寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)建議先采用人員推廣認(rèn)購(gòu)，在市場(chǎng)摸底的情況下展開(kāi)，如市場(chǎng)反映良好，可立即開(kāi)發(fā)。如市場(chǎng)反映不夠理想，建議先開(kāi)發(fā) 2 層的商業(yè)，預(yù)留寫(xiě)字樓基礎(chǔ)，待時(shí)機(jī)成熟后開(kāi) 發(fā)。 在商業(yè)銷售價(jià)格分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下特征。 某市商業(yè)價(jià)格一直在上漲中， 2020 年上漲幅度較大； 商業(yè)的銷售價(jià)格，在市中心繁華地段，如大慶路，最高的售價(jià)一層已經(jīng)達(dá)到 1 萬(wàn)元，一般售價(jià)一層在 3500— 4500 元 /平米，二層在 2020— 2500 元 /平米；相對(duì)繁華路段，如南京路、準(zhǔn)南路一層售價(jià) 2800— 3300元 /平米，二層 1600— 1800 元 /平米；其它路段售價(jià)一層在 1800— 2500元 /平米。 因此在本案商業(yè)銷售定價(jià)中，應(yīng)充分借鑒該片區(qū)項(xiàng)目定價(jià)和價(jià)格上漲趨勢(shì)，以該片區(qū)中高價(jià)位為宜。在充分建立領(lǐng)導(dǎo)品牌形象的同時(shí)，考慮價(jià)格和規(guī)模的平衡因素，作到定價(jià)合理，完全銷售的目標(biāo)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 某市各區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格表 樓盤選擇方法 市場(chǎng)價(jià)格 一層 二層 繁華區(qū)域價(jià)格 3500— 4500元 /平米 2020— 2500元 /平米 相對(duì)繁華區(qū)域價(jià)格 2800— 3300元 /平米 1600— 1800元 /平米 一般區(qū)域價(jià)格 1800— 2500元 /平米 / 1）運(yùn)用平均權(quán)重市場(chǎng)定價(jià)方法， 取繁華區(qū)域和相對(duì)繁華區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格的加 權(quán)價(jià)格，一層的銷售價(jià)格在 3150— 3900元 /平米；二層的銷售價(jià)格在 1800元 /平米 — 2150元 /平米。 2） 在以上價(jià)格的基礎(chǔ)上， 運(yùn)用市場(chǎng)定價(jià)法修正。 從市場(chǎng)因數(shù)考慮，今年樓盤的價(jià)格會(huì)在去年基礎(chǔ)上進(jìn)一步上漲，根據(jù)某市片區(qū)住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)分析，預(yù)計(jì)上漲幅度在 8%左右。因此修正后一層的銷售價(jià)格在3400— 4200 元 /平米；二層的銷售價(jià)格在 1950元 /平米 — 2300元 /平米。 3） 根據(jù)市場(chǎng)分析，某市可容納 54167—— 70000 平米左右的商鋪（不含一般區(qū)域的商鋪），從這個(gè)數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到供需平衡，新的 供應(yīng)將導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)剩。 從商業(yè)銷售價(jià)格上漲和商業(yè)即將出現(xiàn)過(guò)剩兩方面考慮，結(jié)合項(xiàng)目盤量規(guī)模過(guò)大，為保證按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)全盤銷售，建議在認(rèn)購(gòu)期給予一定價(jià)格下調(diào)（或應(yīng)用速度加權(quán)平均價(jià)格），根據(jù)認(rèn)購(gòu)情況，逐步提高銷售價(jià)格，保證項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售。 4） 根據(jù)市場(chǎng)修正價(jià)格，一層的銷售價(jià)格在 3400— 4200 元 /平米。取中間值一層的銷售價(jià)格 3800 元 /平米；根據(jù)商業(yè)地段和業(yè)態(tài)定位房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 差異，在以上價(jià)格的基礎(chǔ)上，進(jìn)行進(jìn)一步修正。 商業(yè)項(xiàng)目建議銷售價(jià)格表 區(qū)域 樓層 經(jīng)營(yíng)主題 系數(shù) 價(jià)格 東區(qū)（榆園路） 1F 批發(fā)市場(chǎng) 2280 元 /平米 東南區(qū)（成都路和武昌路交匯處） B1 大型超市 1520 元 /平米 1F 精品店 4560 元 /平米 2F 餐飲娛樂(lè)廣場(chǎng) 2280 元 /平米 南區(qū)（成都路，小區(qū)南大門以西） 1F 社區(qū)商業(yè) 3420 元 /平米 2F 風(fēng)味美食街 1900 元 /平米 北區(qū)（長(zhǎng)嶺路，小區(qū)大門附近） B1 會(huì)所 1520 元 /平米 1F 2280 元
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1