【文章內(nèi)容簡介】 平方米成交套數(shù) 成交均價區(qū)域 /板塊 —— 項目所處板塊未來一年內(nèi)僅有本案別墅產(chǎn)品上市，其他地塊均處于定位及前期階段。 在海曙，在城西，本案將在一定時間內(nèi)一枝獨(dú)秀領(lǐng)風(fēng)騷。 價值解剖 (Evaluation) 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 高層的產(chǎn)品價值點(diǎn)在哪里？ 別墅的產(chǎn)品價值點(diǎn)在哪里？ 需解決的問題 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 住宅價值 (Evaluation) 產(chǎn)品類型 戶型面積 套數(shù) 產(chǎn)品配比8 0 以下一房 69 56 %100 以下兩房 89 343 %100 以上三房 1 0 8 1 2 1 283 %100 以上四房 130 40 %產(chǎn)品規(guī)劃 —— 別墅加高層的配置，提升社區(qū)形象，賦予高層新價值 階梯戶型配置 —— 從首次置業(yè)到改善型置業(yè)，線條流暢，梯隊分明 產(chǎn)品輻射力 —— 能夠吸引包括市區(qū)在內(nèi)的置業(yè)人群 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 住宅價值 (Evaluation) 05001000150020222500供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交5060 6070 7080 8090 90100 1001101101201201401401601601801802002 0 0 以上選擇具有類似客戶類型的城西板塊及江北新區(qū)板塊的項目，做產(chǎn)品力分析 —— 6070平米： 供求關(guān)系穩(wěn)定，去化較好 80110平米： 競爭激烈，但需求強(qiáng)勁 110130平米： 供應(yīng)量較少，需求受此前政策壓制，但在 09年政策部分解放后得到小爆發(fā)。 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 住宅價值 (Evaluation) 項目名稱 區(qū)域 套數(shù) 面積 (萬方 ) 戶型面積 預(yù)計上市 青林灣 觀瀾 海曙區(qū) 307 3 70180 水岸楓情多層 鄞州區(qū) 600 5 90180 奧林 80 江北區(qū) 300 3 80102 緣園 鄞州區(qū) 100 1 84102 天一家園六期 海曙區(qū) 303 4 80160 頤和名苑 江北區(qū) 400 5 70160 長江置業(yè)地塊 鄞州區(qū) 700 6 80180 2022上半年 杉杉人才公寓地塊 鄞州區(qū) 1500 10 60110 2022下半年 特種鋼地塊 鄞州區(qū) 800 10 80180 2022上半年 時間競爭 —— 本案預(yù)計 2022年上半年入市，屆時城西板塊主要在售項目均已到達(dá)尾盤，相對區(qū)域競爭項目如觀瀾也已經(jīng)過了強(qiáng)銷期。 未來競爭 —— 長江置業(yè)地塊，容積率 ，同樣為別墅 +高層配置，對于本案有較大的競爭壓力 —— 特種鋼地塊，相對本案更近聯(lián)豐板塊，地段優(yōu)勢更強(qiáng) —— 杉杉人才公寓地塊，主要集中在小戶型競爭 加強(qiáng)競爭疏導(dǎo)，搶時間，爭取早于各主要競爭項目上市 地段 區(qū)域血統(tǒng) 新城規(guī)劃 自然環(huán)境 區(qū)域 產(chǎn)品 新興居住區(qū) 配套 別墅區(qū)未形成 新興產(chǎn)業(yè)區(qū) 高端人群興起 區(qū)域交通環(huán)境改善 區(qū)域市政形象改善 商業(yè) +居住環(huán)境 輕軌 6號線規(guī)劃 繞城高速 +二橫二縱路網(wǎng) 半小時主城交 通環(huán)境的實現(xiàn) 集仕港 +古林居住區(qū) 城西商業(yè)中心 數(shù)公里生態(tài)走廊帶 數(shù)公里生態(tài)景觀帶 逐漸高端的市場形象 便利的購物環(huán)境 通達(dá)的交通條件 完善的教育及醫(yī)療配套 購物廣場 星級酒店 集仕港中小學(xué) 政府機(jī)構(gòu) 銀行機(jī)構(gòu) 長期的投資價值 城市屬性的增強(qiáng) 集仕港 4號地塊項目價值體系 The Value System 集仕港 4號地塊項目價值體系 The Value System 產(chǎn)品 區(qū)域 建筑品質(zhì) 戶型設(shè)計 園林景觀 聯(lián)排 +高層 地中海風(fēng)格帶來的 建筑價值感 /美感 完美的施工工藝 完善的功能空間 舒適的空間布局 /分區(qū) 多房朝南 地中海風(fēng)格園林景致 一主兩副組團(tuán)景觀 步步見景別墅景觀 景致水系景觀 高端產(chǎn)品的園林配置 高價值感的建筑外形 合理舒適的戶型設(shè)計 高居住舒適度的產(chǎn)品 地段 高端的市場形象 便利的購物環(huán)境 通達(dá)的交通條件 完善的教育及醫(yī)療配套 長期的投資價值 產(chǎn)品 區(qū)域 高居住舒適度的產(chǎn)品 第一居所的產(chǎn)品屬性 公共資源的私人化占有 集仕港 4號地塊項目價值體系 The Value System ………… ………… ………… ………… 城市屬性的增強(qiáng) ………… ………… ………… ………… ………… ………… ………… ………… ………… 地段 核心價值點(diǎn) 核心價值點(diǎn) 城 策 盯目標(biāo)，看客戶 肆 目標(biāo)客戶分析 Customer. Sketching 別墅客戶 (Customer) A類客戶 B類客戶 豪宅 1000萬 獨(dú)棟 500萬 小獨(dú)棟 \聯(lián)排 300萬 頂層富豪級 — 均速 不受影響 實力派 — 提速 加快購買 剛進(jìn)入狀態(tài)的 中產(chǎn)階層 — 高速 全力以赴購買 有點(diǎn)積蓄的 中下階層 — 極速 籌錢購買 D類客戶 C類客戶 價格上漲 市場現(xiàn)狀對客戶的影響 — 激活 C/D類客戶 目標(biāo)客戶分析 聚焦 C/D類客戶需求產(chǎn)品 小獨(dú)棟 \聯(lián)排 300萬 D類客戶 C類客戶 價格上漲 別墅客戶 (Customer) Customer. Sketching 目標(biāo)客戶分析 聚焦 C/D類客戶需求產(chǎn)品 我們發(fā)現(xiàn)并判斷 ? 在目前市場形勢下，別墅客戶最關(guān)注的要素包括： ? 價格以及價格趨勢 ? 周邊的配套與環(huán)境 ? 質(zhì)量問題 ? 開發(fā)商后期的資金鏈 ? 套型（開間，單個功能空間是否夠氣派） ? 建筑材料 ? 車位（地下層的利用） ? 購買抗性主要集中在以下方面： ? 環(huán)境空氣質(zhì)量狀況 ? 交通配套 ? 單層面積過小 ? 周邊生活配套不成熟 ? 后市的信心不足 ? 樓棟間距 ? 樓層層數(shù)太多（多數(shù)希望地上 2層 +地下 1層） ? 朝向 別墅客戶 (Customer) Customer. Sketching 目標(biāo)客戶分析 聚焦 C/D類客戶需求產(chǎn)品 我們發(fā)現(xiàn)并判斷 板塊具有一定的輻射力，但別墅產(chǎn)品稀缺，品質(zhì)產(chǎn)品更有待提升 在別墅市場供給趨緊、價格上升的現(xiàn)狀下 300400萬總價是目前市場上 稀缺品種 、存在 總價優(yōu)勢 的競爭機(jī)會 需滿足第一居所的各項需求，同時具有更強(qiáng)的保值性 建筑形態(tài)與總價關(guān)系，是本項目贏市的最主要產(chǎn)品利基。 別墅客戶 (Customer) Customer. Sketching 目標(biāo)客戶分析 聚焦 C/D類客戶 別墅客戶 (Customer) Customer. Sketching 重點(diǎn)客戶 寧波大市區(qū)（奉化、余姚、慈溪）為次主力。 海曙區(qū)和鄞州區(qū)（聯(lián)豐板塊、集仕港板塊、市中心）為主， 充分挖掘整個寧波大市區(qū)客戶 ? 小型私營企業(yè)主和個體戶 ? 周邊政府單位高級公務(wù)員 ? 部分高級技術(shù)骨干 ? 部分高收入自由職業(yè)者 購買的用途：第一居所、資產(chǎn)保值 。 核心客戶 目標(biāo)客戶分析 客戶特征 別墅客戶 (Customer) Customer. Sketching 物理特征 社 會 階 層： 城市精英 中產(chǎn)階級 新進(jìn)階層 年 齡 特 征： F40(3245歲 ) 分 布 區(qū) 域： 以海曙和鄞州區(qū)域 (聯(lián)豐 集仕港板塊 )客戶為主，部分輻射大市客戶 職 業(yè) 特 征： 企業(yè)的中高層管理人員、技術(shù)骨干；小私營企業(yè)主；個體戶；高收入自由職業(yè)者； 家庭結(jié)構(gòu)特征： 家庭成員相對簡單（基本上為一個小孩，父母有可能會一起住，最多一個傭人） 目標(biāo)客戶分析 客戶特征 別墅客戶 (Customer) Customer. Sketching 物理特征 現(xiàn) 居 住 特 征： 以普