【正文】 觀！ 2022年 資本金比例下調(diào)，新地王出爐 城 位 諳全盤，審全勢 貳 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 中提升戰(zhàn)略將使寧波城市格局實現(xiàn)二次革命，將老城和新城融為一體，大寧波概念形成。 政府、銀行、開發(fā)商、購房者 —— 合力做多，市場做強(qiáng)！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 供應(yīng)結(jié)構(gòu) (Supply) 項目名稱 區(qū)域 套數(shù) 面積 (萬方 ) 戶型面積 盛世天城二期高層 鄞州區(qū) 580 5 89200 錦繡東城二期 江東區(qū) 300 3 90149 青林灣 典型事件影響市場，心態(tài)迥異，信心要比黃金更金貴！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 供應(yīng)結(jié)構(gòu) (Supply) 2)歷年的成交數(shù)據(jù)顯示，寧波盡管有著最佳商務(wù)城市的光環(huán)，但對于寫字樓的需求卻一直維系在 2030萬方 的體量上，當(dāng) 2022年預(yù)計上市量達(dá)到空前的 160萬方 之后，情勢將不容樂觀。 20222022年 寧波四區(qū)土地出讓對比示意圖(萬 平方米) 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年住宅 商住 商用土地稀缺，資金鏈得以松綁，地王或?qū)⒃佻F(xiàn)！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 典型事件 (Events) 1） 2022年 5月，北侖君臨商業(yè)廣場破產(chǎn)清算，北侖“天一廣場”陷入爛尾困境，開發(fā)商資金鏈問題再次成為業(yè)界討論焦點。 住宅商用，不僅給就業(yè)帶來機(jī)會，也給住宅市場帶來機(jī)遇！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 市政規(guī)劃 (Planning) 寧波軌道交通 1號線 6月開工 預(yù)計 2022年通車。 由于外部需求沒有明顯改善 ,2022年 15月份中國外貿(mào)進(jìn)出口數(shù)值仍在底部徘徊；針對寧波而言， 14月份寧波進(jìn)出口總額與去年同期相比下滑 %，但無論是進(jìn)口，還是出口，形勢均稍好于 13月份。但是對于商業(yè)和辦公市場的影響較為有限。中建集仕港 4號地塊 營銷推廣服務(wù)競選書 (上冊 ) 市場分析與銷售策略建議 城 問 大勢存疑，解其惑 壹 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 政策層面 (Policies) 在經(jīng)歷了 2022年下半年以來市場相對低迷的影響，以及國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場所出臺的各項政策，寧波“ 26條”也隨之出臺，促進(jìn)房地產(chǎn)市場消費，提振房企信心。 1)、 促進(jìn)商品住宅市場的有效供應(yīng) 促進(jìn)行業(yè)投資增長的大背景下 ，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)整，同時， 由于住宅需求將隨經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整結(jié)束后回升，資本金比例下降的舉措有助于防止未來供應(yīng)瓶頸的出現(xiàn) ，保持行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。 市場有效供應(yīng)得以保證，緩解企業(yè)風(fēng)險，刺激企業(yè)拿地?zé)崆椋? 通脹情況下，房價將獲得比正常情況更激烈的反應(yīng)！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 政策層面 (Policies) 自 2022年 8月起，我國曾先后 6次調(diào)整出口退稅政策，目前 70%的機(jī)電產(chǎn)品出口退稅已實現(xiàn)“全征全退”，紡織品服裝的出口退稅率也已提高到 16%。 《 若干意見 》 共十七條，分為三大部分，一是降低市場準(zhǔn)入門檻，構(gòu)建寬松和諧的創(chuàng)業(yè)環(huán)境；二是降低創(chuàng)業(yè)就業(yè)成本，緩解經(jīng)營場所瓶頸制約；三是疏通改制、轉(zhuǎn)制、重組渠道，支持企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。居住用地的稀缺，同時資本金比例的下調(diào)，將對 未來土地市場帶來較大的壓力，土地的競爭將變得更為激烈。該地塊的出讓，使得鄞州中心區(qū)多個項目提價 10001500元 /平米。 辦公市場 —— 價格！撬動市場的杠桿漸漸失靈！ 近幾年寧波寫字樓的供求走勢(萬平方米)5142778324 25390204060801002022 2022 2022 2022供應(yīng)量 消化量宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 供應(yīng)結(jié)構(gòu) (Supply) ?寧波區(qū)域商業(yè)核心的確立標(biāo)志著寧波商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了多點開花的迅速擴(kuò)張時代； ?隨著寧波城市的擴(kuò)張，城市生活對商業(yè)地產(chǎn)的需求進(jìn)入了一個新的時代，為商業(yè)地產(chǎn)的遍地開花創(chuàng)造了條件； ?外來人口涌入仍不明顯，“大寧波” “ 小城市”的狀況在一定時間內(nèi)仍然存在，勢必造成城市發(fā)展和商業(yè)配套相對人口的大而空，形成商業(yè)配比人口“地廣人稀”的不利局面； ?廣場復(fù)廣場，廣場何其多；當(dāng)每個區(qū)都有了自己的商業(yè)核心和節(jié)點后，寧波真的可以容納這么多的商業(yè)體量？ 200萬人口的可以支撐這么多商業(yè)中心的存在么？ 商業(yè)市場 —— 飽和！無法回避的問題！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 供應(yīng)結(jié)構(gòu) (Supply) 2 0 0 8 2 0 0 9 年四區(qū)一手商品住宅成交關(guān)系示意圖1 1 . 1 93 . 0 51 1 . 9 22 0 . 1 11 3 . 4 9 1 4 . 2 79 . 4 8 9 . 7 7 8 . 5 77 . 9 1 5 . 8 52 0 . 9 71 2 . 1 61 4 . 1 22 7 . 92 4 . 1 54 6 . 0 49044 91421017198291093510302114461087910198964010143 10146 1008310591 1062612886996705101520253035404550 萬㎡02022400060008000100001202214000元/㎡成交量（萬㎡） 成交均價從樓市本身來看，成交量上漲而成交價格保持平穩(wěn)態(tài)勢，這說明市場對于目前正在恢復(fù)的消費信心依然小心謹(jǐn)慎，支撐市場成交量屢創(chuàng)新高的恰恰是市場中博弈的各方 —— 各方做多，市場做強(qiáng)。 商品住宅用地依然稀缺，開發(fā)商資金鏈卻因政策得以保障。 繞城高速 軌道交通 市四區(qū)都市核 鄞州新城區(qū)外圍 鎮(zhèn)海區(qū) 北侖區(qū) 城西 郊區(qū)城市化！ 城西漸宜居！ 區(qū)位價值 (Evaluation) 競品格局分析 板塊價值 (Evaluation) 海曙 集仕港 聯(lián)豐社區(qū) 盛世華城 西城十二庭院 水岸楓情 瑞園 聯(lián)豐路景觀帶 聯(lián)豐路景觀帶 半島華府 利時購物廣場 緣園 格蘭春晨 本案 長江置業(yè)地塊 奧特萊斯地塊 望春工業(yè)園區(qū) 12j地塊 西城春天 西堤陽光 薛家片區(qū) Ⅱ232地塊 高峰村1號地塊 新聯(lián)村2號地塊 金都國際 半島華府 2 0 0 8 2 0 0 9 年寧波別墅 / 類別墅成交量價走勢圖28 757 5373 6336532243 379043831031485014036112201704120613175631003316673 1691815007 144771353314636 1497115913 161491503613077020406080100120140160 套0500010000150002022025000元/平方米成交套數(shù) 成交均價區(qū)域 /板塊 —— 項目所處板塊未來一年內(nèi)僅有本案別墅產(chǎn)品上市，其他地塊均處于定位及前期階段。觀瀾 海曙區(qū) 307 3 70180 水岸楓情多層 鄞州區(qū) 600 5 90180 奧林 80 江北區(qū) 300 3 80102 緣園 鄞州區(qū) 100 1 84102 天一家園六期 海曙區(qū) 303 4 80160 頤和名苑 江北區(qū) 400 5 70160 長江置業(yè)地塊 鄞州區(qū) 700 6 80180 2022上半年 杉杉人才公寓地塊 鄞州區(qū) 1500 10 60110 2022下半年 特種鋼地塊 鄞州區(qū) 800 10 80180 2022上半年 時間競爭 —— 本案預(yù)計 2022年上半年入市，屆時城西板塊主要在售項目均已到達(dá)尾盤，相對區(qū)域競爭項目如觀瀾也已經(jīng)過了強(qiáng)銷期。 核心客戶 目