【正文】 付款 98折 按揭 99折、首付 50%以上 98折、一次付款97折 無 一次性付款可享98折，按揭可享99折 開盤前三天預定 5萬優(yōu)惠 一次性付款 別墅面積 /總價分析 企業(yè)主、城市精英 500萬 600萬 私營業(yè)主、中產(chǎn)階級 350萬 450萬 新進中產(chǎn)階級 250萬 350萬 價格策略分析 別墅價格 (Villa) Customer. Sketching 根據(jù)目前板塊別墅市場行情以及可對比產(chǎn)品的價格體系，同時參考本項目所面對的主流客戶群體，劃分成金字塔的價格體系。 ? 先推別墅 營造高檔社區(qū)的整體形象 ? 與長江置業(yè)地塊、水岸楓情多層以及城西主要尾盤項目形成時間差。蓄能最終爆發(fā) ,實現(xiàn)最大化溢價 。 3/產(chǎn)品在價格高位的熱銷，最大化實現(xiàn)項目溢價。確系開發(fā)商責任，我公司不承擔損失。 ? 擴大客戶的層面，利用團購的策略主動營銷。 ■執(zhí)行分階段營銷前置計劃，在同一時間、同一張價格表下實現(xiàn)價格的階梯提升。產(chǎn)品類型及戶型齊全 ,客戶選擇面較大 。 價格策略分析 住宅價格 (Flats) Customer. Sketching 平穩(wěn)入市 /穩(wěn)健價格策略 一方面培養(yǎng)市場；另一方面保證初期銷售率，更使首期買家市場獲得較好升值空間。 ? 完善的社區(qū)物業(yè)管理 。 房屋配置： 要求較高的舒適度、相對經(jīng)濟的生活成本。 日 常 休 閑： 工作時間長，沒有太多的時間用于個人興趣空間，閱讀鉆研是主要的日常休閑，除了必要的商務(wù)應酬，一般不外出。 價值解剖 (Evaluation) 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 高層的產(chǎn)品價值點在哪里？ 別墅的產(chǎn)品價值點在哪里？ 需解決的問題 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 住宅價值 (Evaluation) 產(chǎn)品類型 戶型面積 套數(shù) 產(chǎn)品配比8 0 以下一房 69 56 %100 以下兩房 89 343 %100 以上三房 1 0 8 1 2 1 283 %100 以上四房 130 40 %產(chǎn)品規(guī)劃 —— 別墅加高層的配置，提升社區(qū)形象，賦予高層新價值 階梯戶型配置 —— 從首次置業(yè)到改善型置業(yè)，線條流暢，梯隊分明 產(chǎn)品輻射力 —— 能夠吸引包括市區(qū)在內(nèi)的置業(yè)人群 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 住宅價值 (Evaluation) 05001000150020222500供應 成交 供應 成交 供應 成交 供應 成交 供應 成交 供應 成交 供應 成交 供應 成交 供應 成交 供應 成交 供應 成交 供應 成交5060 6070 7080 8090 90100 1001101101201201401401601601801802002 0 0 以上選擇具有類似客戶類型的城西板塊及江北新區(qū)板塊的項目，做產(chǎn)品力分析 —— 6070平米： 供求關(guān)系穩(wěn)定，去化較好 80110平米： 競爭激烈，但需求強勁 110130平米： 供應量較少，需求受此前政策壓制，但在 09年政策部分解放后得到小爆發(fā)。二次革命后，將使得寧波的獲得新動力，加上繞城高速及軌道交通的建設(shè)，加速形成市四區(qū)都市核，輻射整個寧波市六區(qū)，從而使寧波成為國際性大都市。 1)2022年，寧波市四區(qū)辦公市場整體滯銷率由 2022年的 49%上升至 79%。 軌道交通，拉近城市距離，擴大城市圈范圍 —— 郊區(qū)城市化！ 本案 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 土地層面 (Land) 寧波 2022年度城市建設(shè)用地方案獲批，該份方案共涉及 104個項目、其中居住用地 ，占 ％，近八成將用作廉租房、安置房、經(jīng)濟適用房等建設(shè)。 2)、 降低中小企業(yè)開工門檻，緩解企業(yè)資金風險 推動企業(yè)加快資金周轉(zhuǎn)和新增土地儲備，尤其有利于土地儲備資金相對較少的中小地產(chǎn)公司提高其項目融資能力 ，引導土地市場穩(wěn)健發(fā)展，加快囤積土地的開發(fā)，為 2022年下半年市場提供有效供給。 …… 市場信心逐步恢復，需求得到有效釋放，成交量快速回歸！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 政策層面 (Policies) 國務(wù)院 5月出臺政策，調(diào)低了部分產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從此前的 35％降低為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目降為 30%。 政策穩(wěn)定出口行業(yè)，外向經(jīng)濟將可能出現(xiàn)“ V型”反彈 ！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 政策層面 (Policies) 《 關(guān)于進一步放寬市場準入條件支持創(chuàng)業(yè)發(fā)展的若干意見 》 出臺，自2022年 5月 1日起，放寬住宅房商用的限制；允許注冊資本“零首付”；允許商務(wù)樓宇內(nèi)的服務(wù)性企業(yè)、業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性企業(yè)等集中辦公。 2） 2022年 6月 1日，雅戈爾置業(yè)通過 48輪的競拍，最終以 8707元 /平方米的樓面地價競得鄞州中心區(qū)聯(lián)心村 3c地塊，總價 億元。公寓 江東區(qū) 255 1 4060 BOBO城二期 江東區(qū) 227 3 150250 城南公館 鄞州區(qū) 480 8 90160 榮安琴灣 鄞州區(qū) 700 7 5 8137 雍城世家 鄞州區(qū) 133 4 25 355 金色誠品 鄞州區(qū) 303 4 120180 未來一年內(nèi)住宅市場依然樂觀！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 宏觀小結(jié) (Summary) 2022年 別墅用地全面叫停止 2022年，一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策出臺 2022年 商品住宅用地稀缺， 4萬億投資，住宅商用 2022年 2022年寧波別墅產(chǎn)品未來放量呈減少趨勢。 簽約 /去化 —— 雖然在金融危機的影響下，市場存在觀望，但別墅的高保值性仍受到高端客戶的親睞，成交 十分穩(wěn)健 。 海曙區(qū)和鄞州區(qū)（聯(lián)豐板塊、集仕港板塊、市中心）為主， 充分挖掘整個寧波大市區(qū)客戶 ? 小型私營企業(yè)主和個體戶 ? 周邊政府單位高級公務(wù)員 ? 部分高級技術(shù)骨干 ? 部分高收入自由職業(yè)者 購買的用途：第一居所、資產(chǎn)保值 。 花園： 關(guān)注院子的面積和功能。 ? 市場供應情況： 城西新開樓盤并不多 , 市場剛性需求真實存在 ， 居住 、工作在市區(qū)范圍內(nèi)的消費者都希望購買到這里 。 建議聯(lián)排的開盤期單價 /平米 /平米 (地上面積 )，類獨棟的開盤期單價 /平米 /平米 (地上面積 )。 推盤策略分析 推盤策略 (Plot) Customer. Sketching ?1期先推出項目內(nèi)沿馬路的聯(lián)排 ,通過低成交價 ,回饋早期客戶 ,創(chuàng)造人氣 。為高層產(chǎn)品入市打下堅實基礎(chǔ)。 4/多樣化產(chǎn)品體系全面鋪開，依靠前期高端形象入市，實現(xiàn)項目溢價。責任無法認定時，我公司愿承擔一半責任。 ? 深入挖掘客戶的需求，做好前期客戶的儲備工作。 ■控制每階段銷售量，通過短時間快速消化的策略制造市場饑餓感；快速多頻的提高產(chǎn)品價格，實現(xiàn)項目的最大溢價。 ?2期推出項目內(nèi)位置相對較好的聯(lián)排中間套 ,利用第一次推盤人氣實現(xiàn)產(chǎn)品溢價 。 建議高層按照總價的梯次進行拉升，同時配合一定的優(yōu)惠政策，因此均價建議在 72007500元 /㎡ 之間。 ? 戶型的結(jié)構(gòu)：得房率、戶型方正性 。 配套： 超市、學校； 物業(yè)： 對別墅物業(yè)管理的要求較高 ,希望能夠體現(xiàn)高貴和特殊的待遇。 交通工具及收入： 現(xiàn)擁有 1部以上的私家車（ 10萬左右 +25萬左右），家庭綜合年收入 5070萬 目標客戶分析 客戶特征 別墅客戶 (Customer) Customer. Sketching 生活方式 生活工作狀態(tài)： 事業(yè)剛剛進入狀態(tài)，處于事業(yè)上升期，工作壓力較大，較多地時間用于工作，生活相對比較規(guī)律。 在海曙，在城西，本案將在一定時間內(nèi)一枝獨秀領(lǐng)風騷。 市場信心受到多方刺激，緩步回升 商品住宅市場雖有暗涌呈現(xiàn)，卻依然保持樂觀！ 2022年 資本金比例下調(diào)，新地王出爐 城 位 諳全盤，審全勢 貳 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 中提升戰(zhàn)略將使寧波城市格局實現(xiàn)二次革命，將老城和新城融為一體，大寧波概念形成。 典型事件影響市場，心態(tài)迥異，信心要比黃金更金貴！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the