【正文】 中建集仕港 4號地塊 營銷推廣服務(wù)競選書 (上冊 ) 市場分析與銷售策略建議 城 問 大勢存疑，解其惑 壹 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 政策層面 (Policies) 在經(jīng)歷了 2022年下半年以來市場相對低迷的影響，以及國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場所出臺的各項政策，寧波“ 26條”也隨之出臺，促進(jìn)房地產(chǎn)市場消費，提振房企信心。 1)、 緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力 下調(diào)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅；調(diào)整土地出讓金支付期限 36個月；新出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地，允許受讓人在 12個月內(nèi)付清土地出讓金；允許首付款調(diào)整至土地出讓金總額的 30%；緩繳人防工程易地建設(shè)費 …… 2)、 稅收減免和全額補(bǔ)貼 首次購置普通住房， 90平米以下契稅全額補(bǔ)貼， 90平米以上契稅 50%補(bǔ)貼 、 減免住房交易營業(yè)稅 、 暫免征收住房交易印花稅、土地增值稅 、實行住房交易個人所得稅補(bǔ)貼及暫停收取房產(chǎn)登記費等相關(guān)收費 …… 3)、 購房入戶 凡在市區(qū)購買 100平方米以上住房且購買人在 45周歲以下的 ，經(jīng)公安等部門審核批準(zhǔn)后可辦理市區(qū)城鎮(zhèn)居民落戶手續(xù)。 …… 市場信心逐步恢復(fù)，需求得到有效釋放，成交量快速回歸！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 政策層面 (Policies) 國務(wù)院 5月出臺政策，調(diào)低了部分產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從此前的 35％降低為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目降為 30%。 1)、 促進(jìn)商品住宅市場的有效供應(yīng) 促進(jìn)行業(yè)投資增長的大背景下 ，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)整，同時， 由于住宅需求將隨經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整結(jié)束后回升，資本金比例下降的舉措有助于防止未來供應(yīng)瓶頸的出現(xiàn) ，保持行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。但是對于商業(yè)和辦公市場的影響較為有限。 2)、 降低中小企業(yè)開工門檻，緩解企業(yè)資金風(fēng)險 推動企業(yè)加快資金周轉(zhuǎn)和新增土地儲備，尤其有利于土地儲備資金相對較少的中小地產(chǎn)公司提高其項目融資能力 ，引導(dǎo)土地市場穩(wěn)健發(fā)展，加快囤積土地的開發(fā)，為 2022年下半年市場提供有效供給。 3)、 刺激企業(yè)拿地意愿 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的利潤有所提高，開發(fā)商自然會抓住這一機(jī)遇，而市場的回暖和資本金的下調(diào)，將更大地刺激開發(fā)商的投資和入市信心。 市場有效供應(yīng)得以保證，緩解企業(yè)風(fēng)險，刺激企業(yè)拿地?zé)崆椋? 通脹情況下，房價將獲得比正常情況更激烈的反應(yīng)！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 政策層面 (Policies) 自 2022年 8月起，我國曾先后 6次調(diào)整出口退稅政策，目前 70%的機(jī)電產(chǎn)品出口退稅已實現(xiàn)“全征全退”，紡織品服裝的出口退稅率也已提高到 16%。 由于外部需求沒有明顯改善 ,2022年 15月份中國外貿(mào)進(jìn)出口數(shù)值仍在底部徘徊；針對寧波而言， 14月份寧波進(jìn)出口總額與去年同期相比下滑 %，但無論是進(jìn)口，還是出口，形勢均稍好于 13月份。 為促進(jìn)出口行業(yè)的盡快好轉(zhuǎn)，維持出口增長，促使整體外貿(mào)出口盡快呈現(xiàn)“前低后高”的“ V型”走勢，國家將繼續(xù)出臺相關(guān)政策，包括通過產(chǎn)業(yè)振興的出口補(bǔ)貼政策，部分行業(yè)的出口退稅政策等 。 政策穩(wěn)定出口行業(yè)，外向經(jīng)濟(jì)將可能出現(xiàn)“ V型”反彈 ！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 政策層面 (Policies) 《 關(guān)于進(jìn)一步放寬市場準(zhǔn)入條件支持創(chuàng)業(yè)發(fā)展的若干意見 》 出臺，自2022年 5月 1日起，放寬住宅房商用的限制；允許注冊資本“零首付”；允許商務(wù)樓宇內(nèi)的服務(wù)性企業(yè)、業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性企業(yè)等集中辦公。 《 若干意見 》 共十七條，分為三大部分，一是降低市場準(zhǔn)入門檻，構(gòu)建寬松和諧的創(chuàng)業(yè)環(huán)境；二是降低創(chuàng)業(yè)就業(yè)成本，緩解經(jīng)營場所瓶頸制約；三是疏通改制、轉(zhuǎn)制、重組渠道，支持企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。 住宅商用，不僅給就業(yè)帶來機(jī)會，也給住宅市場帶來機(jī)遇！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 市政規(guī)劃 (Planning) 寧波軌道交通 1號線 6月開工 預(yù)計 2022年通車。 軌道交通，拉近城市距離，擴(kuò)大城市圈范圍 —— 郊區(qū)城市化！ 本案 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 土地層面 (Land) 寧波 2022年度城市建設(shè)用地方案獲批，該份方案共涉及 104個項目、其中居住用地 ，占 ％，近八成將用作廉租房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)。 點評： 2022年寧波商品住宅開發(fā)用地僅為 ，按照容積率，也僅為 ，僅相當(dāng)于 2022年四區(qū)商品住宅用地的成交水平。居住用地的稀缺，同時資本金比例的下調(diào)，將對 未來土地市場帶來較大的壓力，土地的競爭將變得更為激烈。 20222022年 寧波四區(qū)土地出讓對比示意圖(萬 平方米) 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年住宅 商住 商用土地稀缺，資金鏈得以松綁，地王或?qū)⒃佻F(xiàn)！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 典型事件 (Events) 1） 2022年 5月，北侖君臨商業(yè)廣場破產(chǎn)清算，北侖“天一廣場”陷入爛尾困境，開發(fā)商資金鏈問題再次成為業(yè)界討論焦點。 點評： 短短不到一個月時間里，寧波房地產(chǎn)企業(yè)信心出現(xiàn)了 “ 冰火兩重天 ” 的變化，同時對于市場消費信心也造成了不同程度的影響。 2） 2022年 6月 1日，雅戈爾置業(yè)通過 48輪的競拍，最終以 8707元 /平方米的樓面地價競得鄞州中心區(qū)聯(lián)心村 3c地塊，總價 億元。該地塊的出讓，使得鄞州中心區(qū)多個項目提價 10001500元 /平米。 典型事件影響市場，心態(tài)迥異，信心要比黃金更金貴！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 供應(yīng)結(jié)構(gòu) (Supply) 2)歷年的成交數(shù)據(jù)顯示，寧波盡管有著最佳商務(wù)城市的光環(huán)，但對于寫字樓的需求卻一直維系在 2030萬方 的體量上，當(dāng) 2022年預(yù)計上市量達(dá)到空前的 160萬方 之后，情勢將不容樂觀。 1)2022年，寧波市四區(qū)辦公市場整體滯銷率由 2022年的 49%上升至 79%。而價格體系卻一度下滑，尤其南部商務(wù)區(qū)和科技園區(qū)寫字樓，在 55007000元 /平米 之間搖擺。 辦公市場 —— 價格！撬動市場的杠桿漸漸失靈！ 近幾年寧波寫字樓的供求走勢(萬平方米)5142778324 25390204060801002022 2022 2022 2022供應(yīng)量 消化量宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 供應(yīng)結(jié)構(gòu) (Supply) ?寧波區(qū)域商業(yè)核心的確立標(biāo)志著寧波商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了多點開花的迅速擴(kuò)張時代； ?隨著寧波城市的擴(kuò)張，城市生活對商業(yè)地產(chǎn)的需求進(jìn)入了一個新的時代，為商業(yè)地產(chǎn)的遍地開花創(chuàng)造了條件； ?外來人口涌入仍不明顯，“大寧波” “ 小城市”的狀況在一定時間內(nèi)仍然存在，勢必造成城市發(fā)展和商業(yè)配套相對人口的大而空，形成商業(yè)配比人口“地廣人稀”的不利局面； ?廣場復(fù)廣場，廣場何其多；當(dāng)每個區(qū)都有了自己的商業(yè)核心和節(jié)點后，寧波真的可以容納這么多的商業(yè)體量？ 200萬人口的可以支撐這么多商業(yè)中心的存在么？ 商業(yè)市場 —— 飽和！無法回避的問題！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 供應(yīng)結(jié)構(gòu) (Supply) 2 0 0 8 2 0 0 9 年四區(qū)一手商品住宅成交關(guān)系示意圖1 1 . 1 93 . 0 51 1 . 9 22 0 . 1 11 3 . 4 9 1 4 . 2 79 . 4 8 9 . 7 7 8 . 5 77 . 9 1 5 . 8 52 0 . 9 71 2 . 1 61 4 . 1 22 7 . 92 4 . 1 54 6 . 0 49044 91421017198291093510302114461087910198964010143 10146 1008310591 1062612886996705101520253035404550 萬㎡02022400060008000100001202214000元/㎡成交量（萬㎡） 成交均價從樓市本身來看，成交量上漲而成交價格保持平穩(wěn)態(tài)勢，這說明市場對于目前正在恢復(fù)的消費信心依然小心謹(jǐn)慎，支撐市場成交量屢創(chuàng)新高的恰恰是市場中博弈的各方 —— 各方做多，市場做強(qiáng)。 政府、銀行、開發(fā)商、購房者 —— 合力做多，