【正文】 ? 開盤當天前 10名客戶優(yōu)惠； ? 相關節(jié)假日活動優(yōu)惠； ? 老客戶帶新客戶優(yōu)惠； 推盤策略分析 銷售執(zhí)行 (Sales Goal) Customer. Sketching 項目服務費率按照總銷 % 服務周期按照開盤前 50天到銷售率 95%(或銷售率已到 95%, 交房后 50天 )。 20222022年銷售節(jié)奏示意圖 2次開盤 1次開盤 3次開盤 4次開盤 開盤強銷期 第三次強銷 第二次強銷 持續(xù)銷售期 第四次強銷 蓄勢期 銷售階段 1 1/高調(diào)起勢，低價購買、快速 銷售，奠定熱銷項目的市場形象。 ?3期推出環(huán)境和位置較好的聯(lián)排端頭套及沿河類獨棟產(chǎn)品，項目中位置最為優(yōu)越的區(qū)域 ,產(chǎn)品類型最為豐富 。 產(chǎn)品分級，合理定價 適度拉開綜合價值較低的單位與較高價值單位的價格差異，同時獲得快速銷售和獲得更高的利潤點的雙重目標。 城 略 謀其策，撰其略 伍 價格策略分析 別墅價格 (Villa) Customer. Sketching 重點參考項目 — 青林灣二期觀庭 ? 產(chǎn)品：聯(lián)排： 184套，雙拼： 16套 ? 面積：聯(lián)排地上： 200250平， 雙拼： 300平 地下車庫： 5560平方 ? 價格：聯(lián)排： 18500元 /平方 雙拼： 22022元 /平方 ? 總價：雙拼拼： 700900萬，聯(lián)排： 400500萬 開盤兩天勁銷 105套，目前已經(jīng)售罄。 目標客戶分析 聚焦住宅客戶特征 住宅客戶 (Customer) Customer. Sketching 緣園、格蘭春晨等 已購客戶特征摸底 — 海曙客戶為主 ? 來源 :主要是以海曙聯(lián)豐板塊和鄞州集仕港板塊客戶為主 ,基本都是為了解決居住問題而選擇該樓盤。 家 庭 成 員： 工作外主要的時間與家庭成員在一起，關注小孩的成長，希望與父母一起居住。觀瀾 海曙區(qū) 307 3 70180 水岸楓情多層 鄞州區(qū) 600 5 90180 奧林 80 江北區(qū) 300 3 80102 緣園 鄞州區(qū) 100 1 84102 天一家園六期 海曙區(qū) 303 4 80160 頤和名苑 江北區(qū) 400 5 70160 長江置業(yè)地塊 鄞州區(qū) 700 6 80180 2022上半年 杉杉人才公寓地塊 鄞州區(qū) 1500 10 60110 2022下半年 特種鋼地塊 鄞州區(qū) 800 10 80180 2022上半年 時間競爭 —— 本案預計 2022年上半年入市，屆時城西板塊主要在售項目均已到達尾盤，相對區(qū)域競爭項目如觀瀾也已經(jīng)過了強銷期。 繞城高速 軌道交通 市四區(qū)都市核 鄞州新城區(qū)外圍 鎮(zhèn)海區(qū) 北侖區(qū) 城西 郊區(qū)城市化！ 城西漸宜居！ 區(qū)位價值 (Evaluation) 競品格局分析 板塊價值 (Evaluation) 海曙 集仕港 聯(lián)豐社區(qū) 盛世華城 西城十二庭院 水岸楓情 瑞園 聯(lián)豐路景觀帶 聯(lián)豐路景觀帶 半島華府 利時購物廣場 緣園 格蘭春晨 本案 長江置業(yè)地塊 奧特萊斯地塊 望春工業(yè)園區(qū) 12j地塊 西城春天 西堤陽光 薛家片區(qū) Ⅱ232地塊 高峰村1號地塊 新聯(lián)村2號地塊 金都國際 半島華府 辦公市場 —— 價格！撬動市場的杠桿漸漸失靈！ 近幾年寧波寫字樓的供求走勢(萬平方米)5142778324 25390204060801002022 2022 2022 2022供應量 消化量宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 供應結構 (Supply) ?寧波區(qū)域商業(yè)核心的確立標志著寧波商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進入了多點開花的迅速擴張時代； ?隨著寧波城市的擴張，城市生活對商業(yè)地產(chǎn)的需求進入了一個新的時代，為商業(yè)地產(chǎn)的遍地開花創(chuàng)造了條件； ?外來人口涌入仍不明顯，“大寧波” “ 小城市”的狀況在一定時間內(nèi)仍然存在，勢必造成城市發(fā)展和商業(yè)配套相對人口的大而空，形成商業(yè)配比人口“地廣人稀”的不利局面； ?廣場復廣場，廣場何其多；當每個區(qū)都有了自己的商業(yè)核心和節(jié)點后，寧波真的可以容納這么多的商業(yè)體量？ 200萬人口的可以支撐這么多商業(yè)中心的存在么？ 商業(yè)市場 —— 飽和！無法回避的問題！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 供應結構 (Supply) 2 0 0 8 2 0 0 9 年四區(qū)一手商品住宅成交關系示意圖1 1 . 1 93 . 0 51 1 . 9 22 0 . 1 11 3 . 4 9 1 4 . 2 79 . 4 8 9 . 7 7 8 . 5 77 . 9 1 5 . 8 52 0 . 9 71 2 . 1 61 4 . 1 22 7 . 92 4 . 1 54 6 . 0 49044 91421017198291093510302114461087910198964010143 10146 1008310591 1062612886996705101520253035404550 萬㎡02022400060008000100001202214000元/㎡成交量（萬㎡） 成交均價從樓市本身來看，成交量上漲而成交價格保持平穩(wěn)態(tài)勢，這說明市場對于目前正在恢復的消費信心依然小心謹慎，支撐市場成交量屢創(chuàng)新高的恰恰是市場中博弈的各方 —— 各方做多，市場做強。居住用地的稀缺，同時資本金比例的下調(diào)，將對 未來土地市場帶來較大的壓力，土地的競爭將變得更為激烈。 市場有效供應得以保證，緩解企業(yè)風險，刺激企業(yè)拿地熱情！ 通脹情況下，房價將獲得比正常情況更激烈的反應！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 政策層面 (Policies) 自 2022年 8月起，我國曾先后 6次調(diào)整出口退稅政策，目前 70%的機電產(chǎn)品出口退稅已實現(xiàn)“全征全退”，紡織品服裝的出口退稅率也已提高到 16%。中建集仕港 4號地塊 營銷推廣服務競選書 (上冊 ) 市場分析與銷售策略建議 城 問 大勢存疑，解其惑 壹 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 政策層面 (Policies) 在經(jīng)歷了 2022年下半年以來市場相對低迷的影響，以及國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場所出臺的各項政策，寧波“ 26條”也隨之出臺，促進房地產(chǎn)市場消費，提振房企信心。 由于外部需求沒有明顯改善 ,2022年 15月份中國外貿(mào)進出口數(shù)值仍在底部徘徊；針對寧波而言， 14月份寧波進出口總額與去年同期相比下滑 %，但無論是進口，還是出口，形勢均稍好于 13月份。 20222022年 寧波四區(qū)土地出讓對比示意圖(萬 平方米) 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年住宅 商住 商用土地稀缺，資金鏈得以松綁，地王或?qū)⒃佻F(xiàn)！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 典型事件 (Events) 1） 2022年 5月，北侖君臨商業(yè)廣場破產(chǎn)清算，北侖“天一廣場”陷入爛尾困境，開發(fā)商資金鏈問題再次成為業(yè)界討論焦點。 政府、銀行、開發(fā)商、購房者 —— 合力做多，市場做強！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 供應結構 (Supply) 項目名稱 區(qū)域 套數(shù) 面積 (萬方 ) 戶型面積 盛世天城二期高層 鄞州區(qū) 580 5 89200 錦繡東城二期 江東區(qū) 300 3 90149 青林灣 酒店 聯(lián)豐路沿線板塊，從各自為政到連”城“一片，新生活商貿(mào)中心正在崛起！ 銀億宋家漕特種鋼地塊 規(guī)劃城市公園 行政中心 規(guī)劃醫(yī)院 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 項目價值 (Evaluation) 地塊概況 用地性質(zhì) 住宅 占地面積 65146㎡ 住宅面積 ㎡ 商業(yè)面積 ㎡ 總戶數(shù) 786戶