【正文】 自然資源 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★ ★★★★★ 項目配套 會所配套 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★ 運動配套 ★★★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ 生活配套 ★★★★ ★ ★★★★ ★ ★★★★★ 交通配套 ★★★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ 品牌價值 開發(fā)商實力 ★★★★ ★ ★★★★★ ★★★ ★★ ★★★★ 物業(yè)管理 ★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ ? 本項目依靠規(guī)模、自然資源、項目配套等優(yōu)勢，已進入成都別墅第一梯隊 ? 目前項目資源優(yōu)勢，配套優(yōu)勢 等核心優(yōu)勢還未完全發(fā)揮，使項目位于第一梯隊靠后的位置 競爭項目賣點比較 潛在競爭項目分析 項目 規(guī)模（畝） 物業(yè)形態(tài) 預(yù)計推出時間 觀嶺 4200 首期以 360500平米獨棟為主 2023年 11月底 龍泉湖項目 5000 ———— 2023年下半年 舜元龍泉項目 1500 首期為 130套聯(lián)排 2023年 9月 合計 10700（畝） 目前成都近期的潛在重點別墅項目開發(fā)量約 10700畝，其中 6500畝位于龍泉，未來龍泉區(qū)域的別墅氛圍將日趨成熟，同時也將帶來一定的競爭。 項目產(chǎn)品分析 建筑風(fēng)格分析 ? 建筑風(fēng)格不夠純粹，立面色彩較為平淡，難以形成較強的沖擊力； ? 造型上不具備標(biāo)志性美式建筑的特點，品質(zhì)感很低。 ? 建筑風(fēng)格不夠純粹，色彩搭配上缺乏沖擊力，造型上不具備美式建筑特點。 前期推廣總結(jié) 前期客戶總結(jié) 前期客戶成交原因主要為 項目原生態(tài)的自然環(huán)境較好 開發(fā)商品牌影響力較大 項目整體規(guī)劃合理 前期客戶未成交因素主要為 對項目產(chǎn)品價值認(rèn)同度不高。 本項目推售原則 四、 2023年總體推貨策略 競爭項目均采用少量多批的推售策略，平均 2個月新推一次，每次推量主要為 3060套，競爭項目后期產(chǎn)品主要以獨棟、疊拼為主。 二期調(diào)價策略 物業(yè) 類型 棟數(shù) 一期臨湖產(chǎn)品均價 銷售 面積 銷售面積 銷售率 上漲 幅度 均價 :元 /平米 銷售產(chǎn)值：萬元 獨棟 21 15000 8950 1790 20% 8% 16200 1790 40% 2% 16524 55% 2% 16854 80% 3% 17192 3846. 1790 100% 3% 17707 合計 8950 13 17000 15136 預(yù)計 2023年銷售產(chǎn)值 七、營銷策略 整體營銷策略 活動營銷 提高形象， 渠道營銷找準(zhǔn)客戶 體驗營銷 回歸銷售力， 品牌聯(lián)動 持續(xù)升溫 ? 基于市場、客戶以及項目產(chǎn)品的特點，結(jié)合過往營銷推廣經(jīng)驗，我司認(rèn)為本項目營銷的總體策略是： 營銷 手段 事件 營銷 活 動營銷 體 驗營銷 渠道 營銷 全程 營銷 策略 體 驗營銷 現(xiàn)場 體 驗 現(xiàn)場 展示 待現(xiàn)場改造完成，景觀氛圍營造完善， 針對性的細(xì)節(jié)營銷，營造品質(zhì)生活，讓客戶深層體驗項目的優(yōu)勢， 體驗營銷的重點是在于突出尊崇的身份感。 總 體 營銷 手段 事件 營銷 活 動營銷 體 驗營銷 渠道 營銷 活動營銷詳見：“第三部分：階段性推廣策略” ? 主要以圈層活動為主，針對性的將項目信息傳達(dá)給目標(biāo)客群，同時活動與銷售配合，回歸銷售力活動建議如下： ? 歐洲街 〃 中國年 〃 新春團拜會 ? 四川首屆少兒鋼琴大賽 ? 中糧 TOP系列品鑒會 ? 老客戶答謝酒會等 （ 2）活動營銷 總 體 營銷 手段 事件 營銷 活 動營銷 體 驗營銷 渠道 營銷 主策略： 主動出擊，開辟圈層渠道營銷戰(zhàn)線 ? 建立完全 暢順 的客 戶 渠道，充分整合客 戶資 源， 擴 大客 戶 群體，有效的 進 行圈 層營銷 。 小眾渠道 現(xiàn)場包裝 項目圍墻 : 采用石材漆工藝做圍墻，提高項目形象及品質(zhì)，配合展框，介紹中糧集團下屬公司或品牌展示！ 八、項目包裝 項目入門處 : 在入口草坪處設(shè)置標(biāo)志墻，附“中糧 〃 御嶺灣” LOGO，加種色彩鮮 明的花卉（如：紅色、黃色、紫色的草花）。 目的：營造御嶺灣高尚生活方式，以少兒鋼琴大賽為載體，增加老客戶到訪次數(shù)及新客戶數(shù)量 形式：前期與知名學(xué)校聯(lián)辦，建議與樹德、外國語學(xué)校、光亞、南洋國際貴族學(xué)校等知名學(xué)校聯(lián)合舉辦，邀請朗朗作特邀評委， 后期獲勝者可成為朗朗學(xué)生。 公關(guān)活動一（ 2023年 8月） 營銷配合 贈送高爾夫會籍 此階段高爾夫練習(xí)場完成，以贈送高爾夫會籍，促進此階段銷售。 項目 2023年的總銷金額預(yù)計為 ， 項目的 營銷費用合計約 1134萬元 。 2023年 2月 12日星期日 上午 10時 34分 12秒 10:34: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 10:34:1210:34:1210:34Sunday, February 12, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 10:34:1210:34:1210:342/12/2023 10:34:12 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 上午 10時 34分 12秒 上午 10時 34分 10:34: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 10:34:1210:34:1210:34Sunday, February 12, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 12日星期日 上午 10時 34分 12秒 10:34: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 10時 34分 :34February 12, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 34% 4% 31% 4% 20% 7% 報媒 短信 活動 其它 戶外 站牌 階段費用階段劃分 階段劃分 媒體種類 比例 費用：萬元 小計 :萬元 階段費用比例 一階段 報媒 20% 6% 短信 15% 活動 55% 其它 10% 二階段 報媒 48% 30% 站牌 17% 短信 3% 活動 30% 其它 2% 三階段 站牌 10% 24% 報媒 40% 短信 5% 活動 40% 其它 5% 四階段 報媒 45% 20% 短信 5% 活動 45% 其它 5% 戶外 20% 合計 1104 100% THANKS~！ 謝 謝 :34:1210:3410::34 10:3410:34::34:12 2023年 2月 12日星期日 10時 34分 12秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 建議推薦會當(dāng)日啟用和項目氣質(zhì)較吻和的明星特邀佳賓，以名人效應(yīng)吸引更多高端客戶，提升項目推薦會檔次。 邀請對象： ? 意向客戶 ? 銀行 VIP客戶 ? 主流媒體 ? 其它渠道客戶 營銷配合 贈送私家果林 在枇杷節(jié)活動期間，客戶充分體會到項目自然山水生活方式時，建議以贈送一畝私家果林 30年使用權(quán)為促銷手段。外場的草坪用附有“中糧 〃 御嶺灣” LOGO 的雕塑小品、盆栽裝飾。 ? 建立高端圈層，進行“誘導(dǎo)式”營銷 ? 建議啟動 ONLIVE卡積分計劃，網(wǎng)羅高端消費人群，使其成為中糧 〃 御嶺灣會的會員，進行圈層營銷。體現(xiàn)項目的豪宅特性，為業(yè)主提供高尚生活感受。 一期 2批次剩余房源示意 C區(qū) B區(qū) 一期 3批次 新一期1批次 未推房源示意 推售區(qū)域示意 ? 一期 2批次剩余房源 34套， 09年合計新推出房源 67套，根據(jù)銷售情況加推新一期 2批次房源； ? 一期三批次分 23次推出； ? 由于 09年 5月，項目配套、體驗區(qū)、景觀示范區(qū)等尚未完全呈現(xiàn)，建議項目亮相，推出少量一期三批次資源較好的房源，重新樹立形象 推貨時間 推出套數(shù) 房號 產(chǎn)品 產(chǎn)品及面積 所推房源 09年 14月 34 —— 獨棟 293500㎡ 一期 2批次剩余房源 雙拼 295414㎡ 09年 56月 18 C區(qū)山頂?shù)?3236號 C區(qū)半山道 5368號 獨棟 360420㎡ 一期 2批次剩余房源 一期三批次房源 雙拼 302326㎡ 09年 78月 18 C區(qū)剩余房源 獨棟 360420㎡ 一期 2批次剩余房源 一期三批次房源 雙拼 302326㎡ 09年 9－ 12月 31 新一期，加蓋房源 獨棟 320550㎡ 新一期房源 一期加蓋房源 雙拼 253㎡ 備注：根據(jù)實際銷售情況調(diào)整 本項目推售計劃 分三個階段推貨，每階段以 18