【正文】 市場做強！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 供應結構 (Supply) 項目名稱 區(qū)域 套數(shù) 面積 (萬方 ) 戶型面積 盛世天城二期高層 鄞州區(qū) 580 5 89200 錦繡東城二期 江東區(qū) 300 3 90149 青林灣 觀瀾 海曙區(qū) 307 3 70180 ART藍海 高新區(qū) 526 6 90270 江南一品 高新區(qū) 400 3 3789 金色水岸二期 鄞州區(qū) 192 2 5 89 金色誠品 鄞州區(qū) 300 4 120180 水岸楓情多層 鄞州區(qū) 600 5 90180 奧林 80 江北區(qū) 300 3 80102 緣園 鄞州區(qū) 100 1 84102 天一家園六期 海曙區(qū) 303 4 80160 皇冠花園二期 高新區(qū) 826 8 70270 頤和名苑 江北區(qū) 400 5 70160 東外灘花園 公寓 江東區(qū) 255 1 4060 BOBO城二期 江東區(qū) 227 3 150250 城南公館 鄞州區(qū) 480 8 90160 榮安琴灣 鄞州區(qū) 700 7 5 8137 雍城世家 鄞州區(qū) 133 4 25 355 金色誠品 鄞州區(qū) 303 4 120180 未來一年內住宅市場依然樂觀！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 宏觀小結 (Summary) 2022年 別墅用地全面叫停止 2022年，一系列穩(wěn)定房地產市場政策出臺 2022年 商品住宅用地稀缺， 4萬億投資，住宅商用 2022年 2022年寧波別墅產品未來放量呈減少趨勢。 商品住宅用地依然稀缺，開發(fā)商資金鏈卻因政策得以保障。 市場信心受到多方刺激，緩步回升 商品住宅市場雖有暗涌呈現(xiàn)，卻依然保持樂觀！ 2022年 資本金比例下調，新地王出爐 城 位 諳全盤，審全勢 貳 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 中提升戰(zhàn)略將使寧波城市格局實現(xiàn)二次革命，將老城和新城融為一體，大寧波概念形成。二次革命后，將使得寧波的獲得新動力，加上繞城高速及軌道交通的建設，加速形成市四區(qū)都市核，輻射整個寧波市六區(qū)，從而使寧波成為國際性大都市。 軌道交通連接城市核 繞城高速、輕軌、機場路等多樣化交通路網，能夠拉近板塊與城市核之間的距離，并吸引更多的產業(yè)鏈進駐，帶動區(qū)域發(fā)展和人氣的快速聚集。 繞城高速 軌道交通 市四區(qū)都市核 鄞州新城區(qū)外圍 鎮(zhèn)海區(qū) 北侖區(qū) 城西 郊區(qū)城市化！ 城西漸宜居！ 區(qū)位價值 (Evaluation) 競品格局分析 板塊價值 (Evaluation) 海曙 集仕港 聯(lián)豐社區(qū) 盛世華城 西城十二庭院 水岸楓情 瑞園 聯(lián)豐路景觀帶 聯(lián)豐路景觀帶 半島華府 利時購物廣場 緣園 格蘭春晨 本案 長江置業(yè)地塊 奧特萊斯地塊 望春工業(yè)園區(qū) 12j地塊 西城春天 西堤陽光 薛家片區(qū) Ⅱ232地塊 高峰村1號地塊 新聯(lián)村2號地塊 金都國際 半島華府酒店 聯(lián)豐路沿線板塊，從各自為政到連”城“一片，新生活商貿中心正在崛起！ 銀億宋家漕特種鋼地塊 規(guī)劃城市公園 行政中心 規(guī)劃醫(yī)院 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 項目價值 (Evaluation) 地塊概況 用地性質 住宅 占地面積 65146㎡ 住宅面積 ㎡ 商業(yè)面積 ㎡ 總戶數(shù) 786戶 容積率 建筑密度 28% 建筑形態(tài) 7幢高層 ,1幢小高層 ,17幢聯(lián)排 車位數(shù)量 777輛 項目概況 價值解剖 (Evaluation) 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 項目構成 —— 聯(lián)排、類獨棟、小高層和高層 區(qū)位看項目 —— 近郊，以別墅為載體的新社區(qū) 發(fā)展看項目 —— 面向市區(qū)的中高端社區(qū) 別墅的產品價值點在哪里？ 高層的產品價值點在哪里？ 需解決的問題 價值解剖 (Evaluation) 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 別墅的產品價值點在哪里？ 高層的產品價值點在哪里？ 需解決的問題 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 別墅價值 (Evaluation) 主城區(qū)城市別墅 是市場稀缺產品，量少而價高，受到市場追捧 近郊別墅 所處區(qū)域逐漸向主城區(qū)過度，近郊別墅產品價值隨時間推移而逐步提升 遠郊別墅 競爭優(yōu)勢與賣點明顯不足，別墅生活、公寓價格是遠郊別墅最大優(yōu)勢 在經濟危機的影響下， 資源度假型別墅 營銷遭遇窘境，從長遠看，該類型別墅檔次區(qū)間較大，基本作為第三居所或投資性產品受眾較廣泛 本案 近郊別墅，長期看好 寧波別墅重點在售項目網上備案情況統(tǒng)計表 樓盤名稱 備案均價 套數(shù)統(tǒng)計 面積統(tǒng)計 備注 總套數(shù) 簽約套數(shù) 未簽套數(shù) 簽約率 總面積 簽約面積 未簽面積 簽約率 華潤卡納湖谷一期一區(qū) 106 101 5 95% 95% 華潤卡納湖谷一期二區(qū) 60 44 16 73% 73% 東方灣邸一期 134 84 50 63% 65% 中海雍城世家 106 88 18 83% 83% 中海東湖觀邸一期 232 227 5 98% 76956 98% 備案價格 /面積含地下室 中海東湖觀邸二期一區(qū) 114 114 0 100% 0 100% 備案價格 /面積含地下室 中海東湖觀邸二期二區(qū) 97 97 0 100% 0 100% 備案價格 /面積含地下室 中海東湖觀邸二期三區(qū) 148 127 21 86% 84% 備案價格 /面積含地下室 中海東湖觀邸二期四區(qū) 94 55 39 59% 58% 備案價格 /面積含地下室 中海東湖觀邸三期 65 56 9 86% 85% 備案價格 /面積含地下室 香頌灣一期 111 108 3 97% 97% 香頌灣二期 95 87 8 92% 92% 英侖水岸一期 72 64 8 89% 88% 英侖水岸二期 56 47 9 84% 83% 英侖水岸三期 64 47 17 73% 71% 英侖水岸四期 26 4 22 15% 16% 江南一品 386 386 0 100% 0 100% 備案價格 /面積含地下室 銀億上上城 56 19 37 34% 41% 城市花園別墅 120 77 43 64% 60% 盛世天城 92 0 92 0% 0 0% 未推出 青林灣 200 85 115 43% 42% 錢湖 1號 80 0 80 0% 0 0% 未推出 塘家灣別墅一期 200 0 200 0% 0 0% 未推出 頤和名苑二期 44 0 44 0% 0 0% 未推出 都市森林三期別墅 74 70 4 95% 95% 總計 2832 1987 845 70% 72% 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 別墅價值 (Evaluation) 存量 /推量 —— 未來一年內，寧波別墅的總供應量將不超過 1000套，主要集中在城市別墅和資源型別墅，如盛世天城、塘家灣以及九龍湖畔等。 近郊別墅存量不足，供應有限，依然稀缺。 簽約 /去化 —— 雖然在金融危機的影響下，市場存在觀望，但別墅的高保值性仍受到高端客戶的親睞，成交 十分穩(wěn)健 。 2 0 0 8 2 0 0 9 年寧波別墅 / 類別墅成交量價走勢圖28 757 5373 6336532243 379043831031485014036112201704120613175631003316673 1691815007 144771353314636 1497115913 161491503613077020406080100120140160 套0500010000150002022025000元/