【文章內(nèi)容簡介】 無 都市陽光 住宅 :兩房 67— 80㎡ 。三房 98㎡ 帶裝修公寓：一房 3650 ㎡ 無 尚書苑 公寓、一房、兩房， 4268㎡ 平面贈送面積 戶戶贈送入戶花園 國泰名苑 公寓、兩房，帶裝修 無 香檳時代園 公寓、一房、兩房 , 3372㎡ ，帶精裝修 買一層送一層 部分實現(xiàn)雙陽臺 花樣年華 公寓 3552㎡ ，帶裝修 無 金升國際 套餐裝修 部分買一層送一層 大多為帶精裝修或套餐裝修出售； 呈現(xiàn)諸多創(chuàng)新方向，如買一層送一層，入戶花園、雙陽臺等； 創(chuàng)新戶型 +地段成就了小戶型市場一代英豪；同時也曝露出了很多問題 小復(fù)式、送空洞 …… 中心區(qū)小戶型項目產(chǎn)品分析 項目 0 價格 銷售情況 中央華庭 5500元 /㎡ 172戶，已售磬 ,銷售周期 2個月 曼哈頓時代 精裝公寓 (50套 )8000元 /㎡ 其他 6000元 / ㎡ 400戶，銷售 90%, 銷售周期 12個月 未來世界二期 5000元 /㎡ 600戶，公寓、一房售磬 ,剩少量三房 , 周期約 4個月 怡豐昌盛大廈 3400元 /㎡ 470戶，已售磬 ,銷售周期短 都市陽光 3600元 /㎡ 314戶，銷售 96%,約剩余公寓 10套 ,銷售周期 3個月 尚書苑 6500元 /㎡ ， 600元 /㎡ 裝修 312戶，已售磬 ,銷售周期一星期 國泰名苑 4200元 /㎡ 售磬 ,銷售周期約 13個月 香檳時代園 6700元 /㎡ ， 500元 /㎡ 裝修 522戶，已售磬 ,銷售周期一星期 花樣年華 5600元 /㎡ 1254戶，約銷售 30%,銷售周期 3個月 ? 地段和產(chǎn)品創(chuàng)新是突破市場和價格利器； ? 產(chǎn)品決定價格和銷售周期：高質(zhì)數(shù)、小面積產(chǎn)品價格引領(lǐng)市場新高，銷售周期短。 價格、銷售周期分析 2022年入市小戶型 以東縱商圈為中心分布 以 CBD為中心分布 中心區(qū)潛在小戶型項目分布 中信 9號公寓 本項目 金升國際 天誠 .康橋 塞納家園 時尚島 盛世凱旋 鴻福國際名苑 城市假日 希爾頓廣場 名門公寓 聯(lián)佳大廈 中信廣場 宜景康源目 上層公寓 項目 建筑面積 （萬㎡） 主力戶 型（㎡） 主力面積 (㎡ ) 預(yù)計推盤量 (萬㎡ ) 預(yù)計開 盤時間 宜景康源 一房一廳 40110 中信 9號公寓 9 單身公寓 4080 4 中信廣場 9 一房二房 3080 9 尚書 〃 銀座 一房二房 30－ 80 金升國際 一房一廳 3755 上層公寓 公寓 40140 待定 城市假日華廈 二房 4085 時尚島 一房二房 塞納家園 10 兩房 80100 5 07年底 名門公寓 單身公寓 3050 聯(lián)佳大廈 兩房兩廳 90 盛世凱旋 公寓、一房 二房 3589 4 希爾頓廣場 一房一廳 4055 07年底 ?南城區(qū) 2022年預(yù)期新增小戶型項目 15個，供應(yīng)總量 米，約占是全城區(qū)商品房供應(yīng)量的一半； ?2022年供應(yīng)的小戶型項目主要集中在 莞太路 兩側(cè)； ?入市時間集中在 2022年的下半年； ?戶型以單房、一房為主，輔以二房，三房很少量； ?面積為 3090平方米之間，主力面積區(qū)間為 3055平方米； 2022年，南城小戶型的扎堆年 東莞小戶型開發(fā)過程中存在的六大問題 ?遍地開花，土隊伍，洋隊伍齊上陣 [發(fā)展商 ] ?產(chǎn)品舒適度低，使用率低 [曼哈頓 ] ?另眼相看，不平等待遇 [博客公寓 ] ?原創(chuàng)性少，同質(zhì)化嚴(yán)重 [產(chǎn)品 ] ?酒店式管理名不符實 [設(shè)備設(shè)施 ] ?只管賣，不管租 [萬國旗現(xiàn)象 ] 市場環(huán)境 投資熱情高漲 好貨壞貨盛囂塵上 大小商家蜂傭而至 遠(yuǎn)近大小熱中小戶 發(fā)展商 品牌發(fā)展商 負(fù)責(zé)任的發(fā)展商 有大量忠實客戶的發(fā)展 + 如果開發(fā)投資居住型小戶 要突圍難度不大 想出彩，有難度 項目 小戶型市場，屬于租客導(dǎo)向性市場，想出彩，必須從源頭做起 ?小戶型的使用客戶到底是哪些？ ?他們需求什么樣的小戶型產(chǎn)品？ 另一思考 項目 面積區(qū)間 (㎡ ) 月租金水平 租客構(gòu)成 內(nèi)部配套 提供服務(wù) 博客公寓 39(復(fù)式 ) 2022 白領(lǐng)、個體工商戶 家電齊全 國泰名苑 3040 1200 白領(lǐng)、個體工商戶 家電齊全 游泳池 家政服務(wù)15元 /小時 元美廣場 3645 9001500 白領(lǐng)、個體工商戶 家電齊全 鴻福廣場 3545 10001500 白領(lǐng)、個體工商戶 家電齊全 麗陽時代 40 10001500 白領(lǐng)、外籍、個體工商戶 家電齊全 ,游泳池、乒乓球等 河畔廣場 35 11001300 白領(lǐng)、個體工商戶 家電齊全 怡豐都會 廣場 45 11001300 白領(lǐng)、個體工商戶 家電齊全 石竹新花園 64二房 /三 房 1300/1600 白領(lǐng)、個體工商戶 家電齊全 第一國際 40 12001400 白領(lǐng)、外籍、個體工商戶 家電齊全 怡豐廣場 二房 1400 白領(lǐng) 家私 華凱豪庭 107三房 3500 白領(lǐng)、外籍、商務(wù)人士 家電齊全 東泰花園 90二房 12001600 白領(lǐng)、外籍、個體工商戶 家電齊全 東莞小戶型公寓租金水平高，對售價產(chǎn)生強(qiáng)有力的支撐； 租賃市場旺盛，空置成本降低，使公寓的投資客隊伍不斷裝大； 公寓的附加值挖掘不夠，服務(wù)嚴(yán)重不足。 租賃市場情況分析 東莞高端租客集中區(qū)域 項目 租金水平 裝修 租客 租賃賣點 金月灣 5000元 3房 /7000元 4房 豪裝 歐美人 ,大型企業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人 成熟配套、酒吧街、社區(qū)環(huán)境。物業(yè)管理 新世界花園 5000元 2房 /8000元 4房 豪裝 歐美 ,臺客 東城中心 20223000元 3房 精裝 港臺 麗陽時代 白領(lǐng) 租金低，近公交站 地王廣場 35004500元 3房 精裝 韓國 ,臺灣 ,高技術(shù)人才 沃爾瑪、早期租賃東湖花園、區(qū)域熟悉 東湖花園 25003000元 3房 精裝 歐美居多 外籍人士 港臺客戶 高端技術(shù)人士 職業(yè)經(jīng)理人 白領(lǐng) 東莞高端租賃客戶 東莞高端租客特征分析 東莞高端租賃客戶 重點集中區(qū)域 關(guān)注點 特點 支付能力 （元 /月） 租金來源 外籍人士 東城中心、金月灣、新世界花園、城市高爾夫 。多層住宅 。 以家庭為單位租房，需求戶型偏大 60008000 公司支付 港臺人士 金月灣、東湖花園、地王廣場 ,偏好于簡潔風(fēng)格 。 。配套 。 以家庭為單位 ,租賃戶型以 1房 2房為主 50006000 公司支付 職業(yè)經(jīng)理人 東泰花園、星河傳說、景湖春曉、陽光奧園 。商務(wù)便利和物業(yè)管理 。\服務(wù) \身份體現(xiàn) 以高檔酒店式公寓為主 20223000 個人支付 白領(lǐng) 東泰花園、麗陽時代 \家電 。 。 單身公寓為主 8001500 個人支付 商務(wù)人士 星級酒店、第一國際、博客公寓、城市高爾夫公寓 。 。區(qū)或景觀資源豐富 單身公寓 40005000 公司支付 階段性專家 星級酒店、第一國際、博客公寓、城市高爾夫公寓 。 。區(qū)或景觀資源豐富 單身公寓 50006000 公司支付 特征： 對租金敏感度低； 關(guān)注小區(qū)內(nèi)外配套； 便利的交通； 對商務(wù)會所要求高； 良好的物業(yè)管理； 身份和地位對等 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地 產(chǎn) 概 況 項目分析 物業(yè)發(fā)展建議 客戶定位 價格定位 形象定位 營銷推廣 市場分析 針對本項目，能賣 12022的產(chǎn)品應(yīng)該是怎樣