【文章內容簡介】 維修檔案的管理工作； 工程組應嚴格遵守公司檔案管理制度和保密制度；河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司274 程序： 工程設備檔案管理制度； 將各類檔案按系統(tǒng)分類； 供配電系統(tǒng)； 弱電系統(tǒng)； 消防監(jiān)控系統(tǒng)； 空調、通風、采暖系統(tǒng)； 給排水系統(tǒng)； 土建、房屋結構； 其它系統(tǒng)； 將各系統(tǒng)統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標簽，以便查找； 制檔案目錄，內容應與檔案盒外標簽一致； 外單位交來圖紙由服務中心統(tǒng)一簽收，并將有關圖紙交由工程組主管核對，如圖紙無誤則由工程組主管按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由服務中心經理聯系交圖單位更正； 檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據，應妥善保存，如發(fā)現用途不明的圖紙資料應交由工程主管審閱確定用途； 借閱檔案須經工程主管批準，登記并指定歸還日期，由工程組主管按期追還，需 續(xù)借的要重新登記； 工程維修檔案管理制度 工程維修檔案同屬工程檔案的一部分，應由工程組主管統(tǒng)一管理； 設備維修檔案按各類系統(tǒng)分類存放，并在相應的檔案盒上貼上標簽； 工程主管每月對設備維修檔案記錄表等進行整理，分類歸檔； 維修檔案作為評估設備運行情況的原始記錄，應妥善保存。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司28 圖紙資料或過期維修檔案需銷毀應由服務中心負責人（工程主管）及品質管理部等組成鑒定小組統(tǒng)一研究后報公司決定；5 記錄無河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司29公共設施改造及維護維修工作規(guī)程1 目的確保及時更新、改造、維護維修公共設施，保證公共 設施的正常運行。2 適用范圍適用于各服務中心管理的公共設施的改造及維護維修。3 職責 總經理負責審批《年度公共設施改造及維護維修工作計劃》。 服務中心經理負責組織有關人員評估公共設施改造及維護維修的必要性和可行性。 工程主管負責組織《年度公共設施改造及維護維修工作計劃》的實施，保證公共設施改造及維護維修工作質量及計劃的完成。4 內容 定義 公共設施的搶修：是指損壞的公共設施，已經嚴重影響到業(yè)戶的人身和財產安全或其正常生活，必須對其即時進行的維修。 外委：指委托工程組以外的單位進行的改造及維護維修。 自修：指服務中心維修人員自行進行的改造及維護維修。 小區(qū)公共設施的確認，《公共設施一覽表》由服務中心經理指定人員制作，小區(qū)公共設施可包括如下內容： 供電、供水設施：包括變配電所、 應急（備用）發(fā)電機、地下水池、天面水池等。 路燈、公共通道燈、草地燈、射燈、地下車庫照明燈。 區(qū)內休閑娛樂設施，包括養(yǎng)魚池、 噴泉水池、瀑布（含控制裝置）、休閑桌、椅、滑梯、秋千等。 消防設施，包括室內、外消火栓、消防噴淋、消防報警裝置等。 公共天線、公共通訊線路、 電話 DP 箱、有線電視接線箱。 衛(wèi)生設施，包括垃圾桶、果皮箱、化糞池。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司30 公共防盜設施，包括對講報警系統(tǒng)、 紅外線報警系統(tǒng)、 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、治安崗亭。 道路及道路設施，包括路面、汽車道閘。 停車場及設施，包括自行車、摩托 車停車場、地面停車場、地下停車場（含排水泵及自動控制裝置）、道路標識系統(tǒng)。 電梯（含機房） 其他公共設施，包括閥門、雨水、污水、井蓋、草地噴灌、電表箱、水表箱、區(qū)內標識、天面隔熱層。 年度公共設施改造及維護維修計劃（以下簡稱年度計劃）的制定 每年 12 月 30 日前服務中心經理組織相關主管根據公共設施運行情況、日常的巡視檢查情況、定期保養(yǎng)情況、維修情況以及相關法律法規(guī)的要求評估公共設施改造、維護維修的必要性和可行性，并擬制下年度公共設施改造、維護維修計劃報總經理審批。提出 該計劃時可考慮如下內容： 需要增加、更新、改造、維護、維修的公共設施項目及時間和周期。 其他有關事項。 總經理在次年 1 月 30 日前審批完畢年度計劃。必要時，總經理可組織有關專業(yè)人員討論年度計劃。 年度計劃的實施 總經理批準的年度計劃由服務中心經理安排工程主管實施，因環(huán)境變化而引起的年度計劃中公共設施改造、維修項目變更時亦需經總經理審批。 實施年度計劃時，應注意以下幾點： 按計劃規(guī)定的時間和周期開工、完工。 外委項目和原材料的采購，應按程序文件中服務外包商控制程序執(zhí)行、《采購及分包控制程序》進行。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司31 一般情況下的維修工作由服務中心安排自修，在服務中心不能自修或涉及項目工程量大、技術難度高的由總經理決定委托外部維修。 對于涉及到經費（500 元以上，含 500 元）的自修、外委項目，需提交 《工程立項呈批表》經服務中心經理審查后提交事務部，品質部審核后呈總經理批準。 對施工過程進行監(jiān)控。 遇有疑難問題，及時報告管理處經理。 對外委項目由工程組會同品質部按設計和合同規(guī)定的質量要求進行竣工驗收，做好驗收記錄。 外委項目施工過程監(jiān)控 服務中心應嚴格按照簽定的協(xié)議或合同條款監(jiān)控受托方施工，對不符合協(xié)議或合同條款的施工及時提請受托方整改，直至符合要求。 對施工項目，工程組主管每天至少巡視一次，對重要改造、 維修項目應適當增加巡視頻率，巡視檢查情況記錄于《設備設施檢查記錄表》上。 對施工完畢的工程由服務中心按設計和合同規(guī)定的質量要求進行竣工驗收，并做好驗收記錄。 公共設施的搶修 服務中心經理當班時，由經理組織實施搶修；經理不在時，由工程組主管組織實施搶修。 必要時，搶修負責人可向上級報告搶修情況或請求幫助。 服務中心所有人力、財力、物力 應優(yōu)先滿足搶修的需要。 搶修完畢，服務中心經理應書面向總經理報告搶修情況，包括： 事故原因； 損失情況； 搶修結果；河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司32 搶修費用； 糾正和預防措施。 注意事項 對于涉及高空、明火、帶電作業(yè)的情況，施工方案必須明確安全保障措施，工程主管在施工前應協(xié)同施工單位對施工的安全措施進行評估，在確保措施具有安全有效的情況下方可動工，否則，服務中心應拒絕施工單位施工。 在施工過程中，工程主管應加強巡視檢查，特別是涉及工程的質量和安全方面應予特別巡視，檢查記錄在《設備設施檢查記錄表》上。《年度公共設施改造及維護維修工作計劃》由部門兼職資料員保存二年?！豆苍O施一覽表》由部門兼職資料員保存?！豆こ塘㈨棾逝怼酚刹块T兼職資料保存二年《維修服務單》由部門兼職資料員保存二年。裝修管理規(guī)程1 目的加強裝修管理，確保公共設施正常使用，樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一和協(xié)調2 適用范圍適用于工程組裝修管理河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司333 職責1 工程主管負責裝修申請項目的審核2 工程人員負責裝修過程的監(jiān)督4 內容 工程主管負責裝修申請項目審核 審核內容 裝修項目是否符合房屋主體建筑設計技術規(guī)范和指標 業(yè)戶家用電量是否按原有設計要求及指標 是否改變房屋用途及破壞房屋主體結構如承重墻、梁、柱、樓宇層板、屋面及影響樓宇結構強度的行為 協(xié)助業(yè)戶審核裝修設計水電隱備工程是否達到國家及地方政府的行政規(guī)范和指標 工程人員每天應巡視一至二次，巡視結果， 詳細記錄在裝修巡視記錄表內 巡視內容 業(yè)戶裝修工程開工應到施工現場作技術交底，做室內水暖打壓試驗。1）介紹室內公共設施設備（燃氣管道、煙道、排水主干管（主管）、層板）并告知具體位置，使用功能等2）說明裝修施工中注意事項，告知不得破壞公共設施等3）告知訴必須按相關標準做二次防水，閉水試驗 48 小時后，確認無滲漏方可進行下一道工序。 檢查是否有破壞房屋主體結構及違反《房屋裝修管理服務協(xié)議》《裝修施工須知》內容的情況，并將巡視結果記錄在《裝修巡視記錄表》 裝修工程完畢后進行竣工驗收 竣工驗收內容1）是否有破壞公共設施的行為2）是否有破壞房屋主體結構及房屋設計承重要 求河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司343）是否改變房屋用途等 協(xié)助客服組、秩序組進行裝修垃圾的管理，并要求施工方按要求袋裝放在指定的地點 協(xié)助秩序組按《裝修施工隊治安責任書》的要求進行治安管理，維護所管轄區(qū)內的環(huán)境秩序5 記錄《裝修巡視記錄表》河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司35業(yè)主報修 /維修服務工作規(guī)程1 目的規(guī)范業(yè)主報修/維修程序，確保高效率、高質量地完成維修工作。2 適用范圍適用于各服務中心對業(yè)主委托維修的服務。3 職責 3．1 工程主管負責檢查業(yè)主報修/維修工作的組織實 施。 3．2 工程組員工具體負責報修/維修工作。4 內容 工程組員工進業(yè)主家進行安裝/維修時的基本要求 工程人員接到《維修服務單》按約定的時間到達維修地點，如遇特殊原因不能到達，應通知客服組告知業(yè)主。 工程主管每天不定時檢查值班記錄本，了解維修跟進情況，督促維修工作正常進行。 維修人員接到維修任務后，應及時根據與業(yè)主約定時間上門維修。根據維修內容及“ 維修項目價目表”確定收 費標準，并把應收費數量填入“維修單”上的服務費欄內，并告知業(yè)主維修需收費用的數量。 維修人員到現場后，在得到業(yè)主允許后穿上自備鞋套進入室內。在維修地點鋪上防塵布，避免灰塵弄臟業(yè)主家的地板、家具和電器。 維修完畢后應將業(yè)主家恢復原狀，并用自 帶的抹布做好維修現場的清潔衛(wèi)生，不得接受業(yè)主的煙、茶和其他禮物；如維修項目需登高作業(yè)，需自 備架梯，不得臨時借用業(yè)主家的桌椅作登高工具。如因材料或其它原因而不能即時修復的，維修人員應婉轉禮貌的向業(yè)主解釋。不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、 詳細地向工程主管匯報，請求支援解決。如因業(yè)主自己原因不方便即時維修的應主動與業(yè)主預約好下一次上門服務的時間，并及時上報客河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司36服部前臺及工程主管，以便作進一步的協(xié)調跟進。 維修人員根據預約時間上門服務，而業(yè)主臨時有事不能進行維修，應在業(yè)主門上留下“ 留言條”并約定下次登門維修時間，重新與業(yè)主約定服務時間。 工程組員工進行業(yè)主家安裝/維修前，首先判斷出故障部位。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起業(yè)主投訴。 維修結束后，維修人員應主動請業(yè)主試用驗收，直到業(yè)主滿意為止，并由 業(yè)主在維修單上簽署意見及姓名，最后將維修單及時交回客戶服務組。 家庭維修 日光燈維修： 檢查測量日光管兩端電流是否正常，如不正常則應檢修開關； 檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個啟輝器； 檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應更換同規(guī)格的光管燈管； 檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應整修日光管管座，整修后達不到要求的應更換； 檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現象，如是則應更換一個同規(guī)格的鎮(zhèn)流器； 維修工作完成后應開燈試驗，日光管閃爍應不超過 3 次就能點亮，否則應重新檢修，直至故障排除。 開關維修： 計算用電負荷 ，如已超載則要求業(yè)主相應減少負荷，否則應申請增容； 拉下總電源開關，用萬用表檢查有無短路故障，如有應先對懷疑點進行檢查，然后再逐一檢查，直至故障排除； 拉下總電源開關，用 500V 搖表檢查線路絕緣情況，如果表明線路漏電，此時應逐條線路檢查，直至故障排除； 河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司37 故障全部排除后，換上一個同規(guī)格的開關； 試驗開關應開閉正常。 水咀、閘閥維修： 關掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內的水，拆下水咀或 閘閥； 擰開水咀或閘閥，如密封膠墊損壞則應更換一個同規(guī)格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴重則應更換一個同規(guī)格的水咀或閘閥； 在水咀或水管螺牙段纏繞水膠布（順時針方向），裝上水咀或閘閥； 開水試驗，螺牙連接處應不滲水，開關水咀或閘閥應靈活，水咀或 閘閥關水后應不漏水。 坐廁水箱維修： 水箱浮球閥漏水： A 用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏， 則調整浮球閥桿限位螺釘； B——用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應調修整浮球閥封水位置；維修后如仍漏水則應更換換水箱配件總成。 水箱出水膠塞漏水： A 調整膠塞位置； B 如膠塞已老化或變形則應更換膠塞。 給水管的安裝 根據現場情況確定為最佳管路走向（綜合考慮如下因素：業(yè)主要求、美觀效果、最省材料以及最省人力）。 安裝水管前的準備工作： 1)根據 《維修服務單》領取所需的主要材料（如水管、直通、彎 頭、三通、 閘閥、水龍頭、活接等）； 2)輔助材料（如生料帶、白色的油漆或材料、管卡、膠水等）；河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司383)借用所需的公用工具（如切管刀、熱熔機等）。 給水管安裝要領：1)整個 給水管路安裝只允許有一個活接頭，并盡量留在接駁進水口處； 2)給水管 應盡量貼陰角、陽角或墻壁； 3)給水管每米垂直偏差應2mm，橫向偏差應1mm（吊線尺量）； 4)冷、熱水管的安裝要求是：當冷熱水管上下平等安裝時，熱水管必須在冷水管上面；當冷熱水管垂直安裝時，熱水管應在冷水管面向的左側； 5)給水管每兩米及拐彎處應加管碼固定； 6)刷白色的油漆或白色涂料（如業(yè)主需要的話）； 7)試水 時應整條管路沒有一處滲漏水。 安裝/維修工作完成后，工程部 員工應及時清掃 工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊上。用干 凈的抹布擦拭弄臟了各部位（如桌椅、墻壁、地面等）?；謴透魑锲返脑瓉頎?態(tài)（位置）。 全部工作完成后，工程組員工要試驗安裝/維修后的效果 給業(yè)主看，試驗次數不少于 3 次；同時要給業(yè)主講解應注意的事項，如果業(yè)主不滿意的地方（合理的要求），則應及時進行整改直至業(yè)主滿意為止。 確認一切正常后，工程組員工應禮貌地請業(yè)主在《維修服務單》上簽名確認