優(yōu)尚生活特區(qū)項(xiàng)目綜合定位(編輯修改稿)
2025-02-13 22:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 國際村、水晶之城、金領(lǐng)港灣、金色文城、綿緞濱彩虹岸、金水花都、盈翠雅園、中原新城、新保定花園。B、SOHO商住公寓命名：CBD左岸、都市E站、麗陽天下、蘋果公社、菁英特區(qū)、自由之光、都會(huì)100C寫字樓命名：創(chuàng)富時(shí)代廣場、CBD城市廣場D小高層社區(qū)命名：翡翠森林、在水一方、左岸華爾茲、康橋郡、瑞士峰景（三）推薦案名：中原新城：——希望與夢想之地（四）主題口號(hào)：A、整體※ CBD城市精英社區(qū)可引入“精生活”主題（精致、精品、精華、精彩、精英）※ 國際人文居住社區(qū).※ 風(fēng)尚生活人居坐標(biāo)B、公寓※ CBD第一居所※ 城市中央生活圈C、小高層住宅※ 瑞士風(fēng)情特區(qū)※ 從容CBD，閑情瑞士園（五）賣點(diǎn)梳理：A、 地段優(yōu)越—0距離CBD中心，盡享城市繁華與便捷B、10萬平方米園林?jǐn)?shù)碼社區(qū)C、規(guī)劃設(shè)計(jì)※ 水的俱樂部：游泳池、水幕電影廣場、噴泉廣場等※ 超過40%的綠化率※ 瑞士風(fēng)情園林設(shè)計(jì)※ 百花齊放，園內(nèi)鮮花品種眾多，有極高的鮮花率※ 泛會(huì)所（步行徑、運(yùn)動(dòng)健身中心、美容中心、IQ俱樂部、露天茶吧等）※ 休閑商業(yè)步行街※ 空中花園、入戶花園※ 豪華住戶大堂※ 時(shí)尚小戶型、舒適中大戶型設(shè)計(jì)※ 歐陸建筑風(fēng)格※ 后期導(dǎo)入先進(jìn)、體貼的物業(yè)管理服務(wù)等七、價(jià)格策略（一）定價(jià)原則定價(jià)考慮因素※ 低開高走在樓盤開售之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高。 ※ 理由：○低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣?！鸬烷_意味著價(jià)格路線會(huì)逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑?！鸬烷_使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間?！?留有余地○不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間?！鸱康禺a(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來愈來愈不以為然，近幾年來樓市的低迷，讓諸多購房者持幣觀望。作為高價(jià)消費(fèi)品，許多購房者是窮其一生積蓄購買，他們?cè)跊Q定購房時(shí)必然要貨比三家、慎之又慎。價(jià)格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售?！?價(jià)格透明 樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。※ 小幅頻調(diào) 價(jià)格調(diào)整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次，形成小步快跑的態(tài)勢?！?靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財(cái)需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇?！?儲(chǔ)備后手 不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分段性促銷。價(jià)格策劃的目標(biāo)在制定價(jià)格策略、進(jìn)行價(jià)格定位之前，首先必須確定價(jià)格策略的目標(biāo)。這是企業(yè)選擇定價(jià)方法的依據(jù)。一般，樓盤的價(jià)格策略的目標(biāo)無外乎以下幾點(diǎn)?！?最大利潤目標(biāo)獲取最大利潤是發(fā)展商的重要目標(biāo)，但追求最大利潤并非追求最高價(jià)格，而是追求企業(yè)長期目標(biāo)的最大總利潤?！?銷售目標(biāo)這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時(shí)間內(nèi)銷售額達(dá)到最大?！?市場競爭目標(biāo)許多發(fā)展商對(duì)競爭者的價(jià)格很敏感，但并不希望進(jìn)行價(jià)格競爭。都有意識(shí)的通過定價(jià)來應(yīng)付競爭或防止競爭，避免在競爭中失利?！?品牌目標(biāo)市場競爭在某一方面已轉(zhuǎn)化為品牌的競爭，如何在市場中確立自己的品牌優(yōu)勢，塑造、鞏固、發(fā)展自己的品牌形象，為日后的發(fā)展打下基礎(chǔ)也是價(jià)格策劃的一個(gè)重要目標(biāo)影響產(chǎn)品定價(jià)的因素具體而言，影響和制約產(chǎn)品定價(jià)的因素主要包括以下幾個(gè)方面※ 成本因素。在建筑物的價(jià)值構(gòu)成中，成本占有重要的地位。發(fā)展商在建造、發(fā)售樓盤時(shí)所投入的各種費(fèi)用構(gòu)成了樓盤的生產(chǎn)、銷售成本。一般而言成本是進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)的下限，是影響和制約產(chǎn)品定價(jià)的重要因素。※ 競爭因素。市場經(jīng)濟(jì)不可能沒有競爭。價(jià)格作為市場競爭最基本的工具，受市場競爭程度和狀況的影響極大。市場供求關(guān)系的變動(dòng)、競爭者銷售策略的改變對(duì)生產(chǎn)者的產(chǎn)品定價(jià)有著極大的制約作用?！?產(chǎn)品差異。市場競爭在某種方面實(shí)際上是差異競爭。產(chǎn)品的差異化程度越高，所面臨的市場競爭也最小，價(jià)格已不再是銷售的難點(diǎn)。價(jià)格競爭也將轉(zhuǎn)化為功能競爭。此時(shí)產(chǎn)品可以提高定價(jià)。※ 消費(fèi)者心理因素如果消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，定價(jià)就有較大的自由度。通常消費(fèi)者在購買房產(chǎn)之前會(huì)考慮產(chǎn)品能為自己提供效用的大小，發(fā)覺產(chǎn)品是否有適合自己要求的特征，從而確定自己的期望價(jià)格。所以定價(jià)前必須認(rèn)真分析消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值判斷。※ 企業(yè)發(fā)展目標(biāo)根據(jù)企業(yè)在市場的地位、企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)?？捎卸喾N定價(jià)方法。如果企業(yè)的目標(biāo)是成長為市場的領(lǐng)先者，此時(shí)定價(jià)可采取低價(jià)入市的策略，占領(lǐng)鞏固市場份額?！?法律、政策因素在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，政府的作用非常大，為對(duì)市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行必要的監(jiān)督和調(diào)控，政府通常會(huì)制定一些政策、法律和法規(guī)。如99年國家為消化大量的空置房而實(shí)施了對(duì)空置房取消營業(yè)稅的政策。定價(jià)程序※ 首先，決定項(xiàng)目的整體均價(jià)，也就是“平均單價(jià)” ※ 然后在對(duì)項(xiàng)目各區(qū)分別定出“分區(qū)平均單價(jià)”※ 分別確定每區(qū)各單元的平均單價(jià)，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定。※ 針對(duì)每個(gè)單元先確定主價(jià)樓層，再定出垂直差價(jià)?！?針對(duì)每個(gè)單元平層定出水平差價(jià)，主要根據(jù)單位的朝向、采光、戶型面積、平面布局、通風(fēng)、私密性及風(fēng)水等因素確定。根據(jù)以上幾步，最終分別計(jì)算出各單元每個(gè)單位的單價(jià)，形成項(xiàng)目價(jià)格表。（二）可類比樓盤市場銷售單價(jià)住宅物業(yè)與SOHO項(xiàng)目名稱功能性質(zhì)價(jià)格（元/㎡）付款及優(yōu)惠折扣錦江國際花園商住兩用2600（不帶裝修）3050（帶裝修）一次性：3%，按揭：1%金成國際廣場3100（高層公寓）2600（多層住宅）一次性：4%，按揭：2%德億時(shí)代城住宅3500一次性：3%，按揭：2%青年居易住宅2100一次性：4%，按揭：2%建業(yè)城市花園住宅2950（三期）3200（四期預(yù)售價(jià)）一次性：3%，按揭：1%華林都市家園住宅1900一次性：5%，按揭：無未來花園住宅3400
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