【文章內(nèi)容簡介】 /平方米，均比去年有所增加。鄭州經(jīng)濟適用房市場很好地貫徹了“兩會”精神，一切從老百姓的利益出發(fā)，辦實事，辦好事， 2021年第一季度，成績喜人。 鄭州居民車庫問題沒有很好地解決。 2021年第一季度，車庫銷售面積，銷售均價 2021元 /平方米；地下室 ，銷售均價3807元 /平方米。雖然供量持續(xù)增加，但是對強大的市場需求量來說，真是隔靴搔癢，杯水車薪；產(chǎn)品的合理規(guī)劃以及車位問題的深刻考慮都將是鄭州市房地產(chǎn)市場 2021年下半年急需解決的問題。 鄭州市場情況簡析 購房人群外地居多 本市人群購房套數(shù) 4906套，占比例 %；外地人群購房套數(shù) 5999套，占比例 54%。 2021年第一季度依舊延續(xù)去年狀況，外地購房人數(shù)大于本市，境外購房為一例。 外地購房的人群形成與鄭州這個商貿(mào)、物流城市的定位是分不開的。其中主要包含兩類群體：第一，有相當(dāng)一部分的外地來鄭州工作人員，他們在鄭州工作、生活，他們渴望在這個深深眷戀的城市安個家，這為鄭州帶來了強大的市場購買力；第二，外地來鄭州投資房產(chǎn)的人越來越多，他們很看好鄭州房產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢，并對鄭州房產(chǎn)的價格走勢充滿信心。 在未來若干年，鄭州將成為國際性的商貿(mào)、物流、交通中心，這就要求鄭州必須有兼容并蓄的胸懷，外地人的涌入很好的補充了鄭州的人才力量，使得鄭州經(jīng)濟更快加速的向前發(fā)展。以上數(shù)據(jù)只是對鄭州經(jīng)濟發(fā)展的一個側(cè)面印證而已。 鄭州市場情況簡析 舊房旺市，理所當(dāng)然 2021年 13月份二手房交易面積 。同比減少 ；交易套數(shù) 2821套，同比減少 ；交易金額 ，同比增加 ；交易價格2040元 /平方米，同比增加 。 2021年 1月份二手房銷售面積 ，銷售價格 2033元 /平方米； 2月份二手房銷售面積 ，銷售價格 2028元 /平方米； 3月份二手房銷售面積 ，銷售價格 2051元 /平方米。 從上述數(shù)據(jù)看出， 3月份成交 ，占成交量的 %,成交面積大幅上升，在本月銷量取得較好的業(yè)績，二手房價格是 2051元 /平方米，也呈穩(wěn)步上升態(tài)勢； 2月份成交量較少，成交之和與 3月份基本持平。 二手房市場在政府的宏觀調(diào)控下步入正軌。 2021年，全國房地產(chǎn)市場普遍較為低迷，促使二手房市場蜂擁而起。由于市場的不規(guī)范，各種糾紛也隨之出現(xiàn)。政府適時出擊，對二手房市場實行宏觀調(diào)控，很好的規(guī)范了二手房市場，使二手房市場沿正確的方向順利發(fā)展，形成 2021年第一季度這個良好的開端。 鄭州市場情況簡析 4月份，全市批預(yù)售項目共計 26個，投放面積 ，較上月增加了 , 增幅為 %。本月銷售各類商品房6649套，比上月銷售增加了 879套，上漲了 %；本月銷售各類商品房面積為 ，較上月上漲了 %，銷售面積較去年同期分別上漲了 69%；本月銷售價格為 2984元 /平方米，較上月銷售價格有所下降，降幅為 %。本月房地產(chǎn)市場銷售均價略降，而銷售量持續(xù)走高。 本月商品房銷售 6649套，銷售面積 ，較上月分別上漲了 %、 %，銷售面積較去年同期分別上漲了 69%，住宅類商品房銷售均價為 2737元 /平方米 ,較上月下降了 %,較去年同期上漲了 11%。 三、鄭州市０６年 4月份房地產(chǎn)市場交易情況統(tǒng)計 鄭州市場情況簡析 非住宅物業(yè)類銷售 974套，銷售面積 ，較上月分別上漲了 %、 %。較去年同期銷售面積上漲了 %。銷售價格為 5324元 /平方米 ,較上月下降了 7%,較去年同期下降了 %。商業(yè)用房、辦公用房銷售價格分別為 6154元 /平方米、 4173元 /平方米，較上月分別下降了 %、 %。商業(yè)用房、辦公用房銷售面積分別為 、 。 本月二手房成交 1310套，較去年同期下降 29%,銷售面積 平方米，較去年同期下降 31%,銷售均價 2185元 /平方米。較去年同期上漲 22%。 鄭州市場情況簡析 010002021300040005000600070002021年7月8月 9月10月 11月 12月2021年1月2月 3月 4月商品房住宅非住宅單位：套 ①、 4月份鄭州市商品房銷售套數(shù)柱狀分析圖 鄭州市場情況簡析 01000002021003000004000005000006000007000008000002021年7月8月 9月10月 11月 12月2021年1月2月 3月 4月商品房住宅非住宅② 、 4月份鄭州市商品房銷售面積柱狀分析圖 單位：平方米 鄭州市場情況簡析 0100020213000400050006000700080002005年7月8月 9月10月 11月 12月2006年1月2月 3月 4月商品房住宅非住宅③ 、 4月份鄭州市商品房銷售價格柱狀分析圖 單位：元 /平方米 鄭州市場情況簡析 ? 盛世機構(gòu)簡介 ? 鄭州市場情況簡析 ? 市場背景下的小戶型 ? 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 ? 本項目立地條件研析 ? 項目整體操作思路 市場背景下的小戶型 在這些年大戶型當(dāng)?shù)赖臉鞘校?小戶型的出現(xiàn)頗有些“撈偏門”的味道，以至于北京 2021年 SOLO和“非常男女”一上市，就在業(yè)內(nèi)外引發(fā)了一場鋪天蓋地的爭論，焦點集中在小戶型該不該建的問題上。一年過去了，小戶型相繼創(chuàng)造的熱銷童話和多方位的滲透，始終回應(yīng)著這些質(zhì)疑。簡單的“有需求就有市場”的觀念，在現(xiàn)今的樓市競爭中早已過時。經(jīng)歷了兩年最初超小戶型的極端展示， 2021年的小戶型產(chǎn)品已然恢復(fù)了理性，相信０６年會走向規(guī)范化。因為就消費者而言，無論哪種產(chǎn)品，如何進(jìn)行包裝，最終都將回復(fù)到其本質(zhì) —— 產(chǎn)品層面上來。面對供應(yīng)此起彼伏的增長，小戶型們不得不正視自身存在的問題，從人性的角度改良和創(chuàng)新產(chǎn)品，在今年新一輪的小戶型熱潮中，我們能清晰地看到他們成長的影子。 市場背景下的小戶型 一、小戶型的成長歷程 第一代 單身宿舍，主要特征為多家公用的廚房和衛(wèi)生間 第二代 功能完整、成套的小戶型 第三代 小戶型社區(qū) 第四代 品質(zhì)再提升，增加社區(qū)文化（ CONDO） 第五代 品質(zhì)再提升的基礎(chǔ)上，空間多變增加舒適度 小戶型從功能上分為居住型、度假型、投資型，在功能上， CONDO賦予了物業(yè)更多的內(nèi)涵，提升了小戶型的居住價值。 CONDO與傳統(tǒng)小戶型的本質(zhì)區(qū)別在于：獨有的 CONDO精神和社區(qū)文化。在初期，它主要通過社區(qū)的資源來引導(dǎo)，而在后期形成一種獨特的文化。 這些資源與傳統(tǒng)的社區(qū)有嚴(yán)格的不同，包括：針對客戶的生活習(xí)慣設(shè)定，更加人性化；使用費用低廉，更多的是開放、免費的設(shè)施；更加方便，全部集中在共享空間。 市場背景下的小戶型 二、 CONDO的來源 源起于美國，英文名 Condominiums，縮寫為 CONDO，直譯為 “ 分戶式產(chǎn)權(quán)公寓 ” 。作為一種獨立的房屋形態(tài)，美國早于１９６１年開始立法，允許開發(fā) CONDO類型的物業(yè)。如今，作為一種比 Apartment（普通出租公寓）高級的公寓物業(yè)， CONDO已普遍流行于歐美及亞洲的新加坡等地。 CONDO的特征在于它是一個集合的社區(qū)，大家共同有一個共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休閑設(shè)施，從而使生活間易輕松，方便自由。 事實上，按照原有的 CONDO定義，目前我們居住的小區(qū)都是 CONDO。時至今日，在美國 CONDO已發(fā)展為一種高級商務(wù)公寓，主要用于投資，相當(dāng)于目前國內(nèi)很多大城市的酒店式公寓。 CONDO在發(fā)展變遷的過程中在物業(yè)的形式上有了很大的改變，但并沒有改變它所倡導(dǎo)的精神 —— 參與和分享。 市場背景下的小戶型 三、鄭州小戶型情況 鄭州小戶型源于2021年，新世紀(jì)地產(chǎn)公司開發(fā)的 “ 時尚 .partay” 是鄭州第一個小戶型社區(qū)，也是真正意義上的小戶型社區(qū)（ CONDO）。 經(jīng)過 “ 時尚 .partay” 的成功開發(fā)，市場不再稱其為 “ 垃圾房 ” ，并很快主動地接受，以至于許多開發(fā)商也不再對此物業(yè)報以觀望的態(tài)度。時至今日，鄭州純粹小戶型開發(fā)個案越來越多，并且功能多變、形式多變。 目前，以度假型為代表的小戶型項目有 ‘ 龍泊圣地 ” ；居住型項目很多，有 “ 左岸國際ＳＯＨＯ ” 、 “ 青年居易 ” 、 “ 酷特區(qū) ’ 、 “ 新田 .天地間 ” 等等；以投資型小戶型項目為代表的有 “ 清華園ＳＯＨＯ廣場 ” 、 “ 獨立空間 ”等。（具體個案情況后有附表，敬請翻閱） 市場背景下的小戶型 四、市場背景下的小戶型 房地產(chǎn)的飛速發(fā)展，引來了國家對該行業(yè)的宏觀調(diào)空，防止行業(yè)泡沫，平衡國民經(jīng)濟。在兩年前調(diào)控的基礎(chǔ)上，國家九部委今又打出重拳細(xì)化并量化調(diào)控細(xì)則，并于今年６月１日起執(zhí)行細(xì)則六條： ●凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積９０平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的７０％以上。 ●對購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。 ●對項目資本金比例達(dá)不到３５％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對空置３年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 ●個人住房按揭貸款首付款比例不得低于３０％?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積９０平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例２０％的規(guī)定。 ●保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的７０％。 ●滿１年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費；滿２年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。 市場背景下的小戶型 在此基礎(chǔ)上鄭州又引發(fā)了 “ 鄭四條 ” ： 一是切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。將進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模管理，切實增加中小戶型、中低價位普通商品房和經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)比例。新建商品住房項目的中小套型住房控制比例不得低于該項目總套數(shù)的７５％。 二是進(jìn)一步發(fā)揮土地政策的調(diào)節(jié)作用。積極運用房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段，配合相關(guān)部門加強土地市場一級壟斷，完善土地收購儲備制度；停止別墅類土地供應(yīng)，增加普通住宅用地供應(yīng)；同時加大對閑置土地的清理力度，堅決制止土地囤積行為。 三是加快廉租住房制度和經(jīng)濟適用房建設(shè)。（ 1）實行廉租住房建設(shè)目標(biāo)責(zé)任制，積極推進(jìn)各縣（市）區(qū)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)；（ 2）提高市區(qū)廉租住房補貼標(biāo)準(zhǔn)，使廉租住房補貼標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟社會發(fā)展水平和物價上漲指數(shù)相匹配；（ 3）擴大廉租住房覆蓋面，逐步將部分住房和經(jīng)濟條件確實困難、但暫不符合廉租住房條件的勞動模范和高級知識分子等群體列入保障范圍；（ 4）積極拓展廉租住房建設(shè)資金渠道，使廉租住房建設(shè)有足夠的資金支持；（ 5）搞好限價商品房和周轉(zhuǎn)住房的試點工作，解決兩個“夾心層”人員的住房困難問題；（ 6）切實增加經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)量。 四是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。 市場背景下的小戶型 日前， 中原區(qū)崗坡村改造正式破土動工（占地 ），是中原區(qū)第一個進(jìn)行改造的城中村，今年，中原區(qū)首批作為改造試點的城中萃有崗坡村、北陳伍寨村、南陳伍寨村、董寨村、朱屯村和冉屯村。中原區(qū)共申報了 12個重點村：崗坡村、旮旯王村、三官廟村、羅莊村、周新莊村、南陳伍寨村、北陳伍寨村、閻垌村李家門、李江溝村、柿園村白莊、冉屯村、密垌村。目前，這些城中村的拆遷改造工作正在進(jìn)行中。 燕莊城中村改造規(guī)模也是很大，加上去年的積累，今年新增數(shù)十個大盤的開發(fā)，市場一定熱鬧非凡。 因此，受新政的影響，可以看出今后幾年市場所供應(yīng)的產(chǎn)品往小戶型物業(yè)發(fā)展的項目會有一定量體。所以，市場背景下小戶型應(yīng)抓住先機，在功能定位上、產(chǎn)品設(shè)計上、配套服務(wù)上，與市場現(xiàn)有小戶型物業(yè)作以區(qū)隔；理念先行、產(chǎn)品先行，才能避開下一輪樓市的無理由競爭及瘋狂大戰(zhàn)。 ? 盛世機構(gòu)簡介 ? 鄭州市場情況簡析 ? 市場背景下的小戶型 ? 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 ? 本項目立地條件研析 ? 項目整體操作思路 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 一、 小戶型房屋營銷的支持要素 地段支持 小戶型產(chǎn)品的地段支持因素主要有兩個方面， 一是小戶型產(chǎn)品本身的絕對地理位置，二是小戶型產(chǎn)品的心理位置。 小戶型產(chǎn)品的絕對地理位置主要是指小戶型產(chǎn)品的地理坐標(biāo)位置，其關(guān)系要素有該地和 核心商圈的絕對距離 ， 交通條件 、 社區(qū)與街區(qū)功能規(guī)劃 、 街區(qū)商業(yè)成熟度 等因素。 小戶型產(chǎn)品的心理位置，其關(guān)系要素有與 核心商圈的心理距離 、 與時尚消費圈連接的緊密程度 、 與前沿思想潮流圈結(jié)合的緊密程度 。 小戶型產(chǎn)品的地段因素對小戶型產(chǎn)品的營銷常常具有決定性作用。因此我們研究小戶型產(chǎn)品的地段因素，發(fā)現(xiàn)和挖掘小戶型產(chǎn)品的地段優(yōu)勢，常常成為小戶型產(chǎn)品營銷中的關(guān)鍵因素。為此我們將從我們所列舉的因素中對小戶型產(chǎn)品的地段因素進(jìn)行分析。 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 ◆ 與核心商圈的絕對距離 ： 與核心商圈的絕對距離，是小戶型產(chǎn)品地段因素中最為重要的因素。一個商業(yè)業(yè)態(tài)完全，服務(wù)設(shè)施一流，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，時尚氛圍濃厚，思潮居于前沿地位的商圈，其價值本身就無與倫比。 這些地段內(nèi)，一般而言，是高知