【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)域聚變 西安城市擴張帶來的中心擴大效應 朱雀大街作為西安市尚未開發(fā)的少數(shù)主干道之一 交通便利帶來的物業(yè)快速升值 絕版地段帶來的稀缺價值 1 2 5 3 4 投資價值 居住價值 項目價值體系 景觀價值 地段價值 項目操作中，這四種價值需要 在 推廣 和 銷售 中得到充分體現(xiàn)！ 二 產(chǎn)品定位 概念定位 集合了城內(nèi)板塊和城南板塊的綜合體 朱雀大街、朱雀門的唯一性 板塊層面 地段層面 功能層面 投資 +自住 =雙重性產(chǎn)品 衍生價值 未來區(qū)域發(fā)展的大潛力 +本社區(qū)未來的生活的配套 = 未來美好愿景 賣什么 概念定位 稀缺地段 文化內(nèi)涵 雙重產(chǎn)品 朱雀大街標志性項目！ 形象定位： 建筑有價，位置無價 屬性定位： 文化景觀公寓 目標客群： 一次置業(yè)、二次置業(yè)、投資客、少量辦公 三 形象定位 從若干產(chǎn)品引發(fā)對項目客群的洞察 …… 微型車和 MINI的差異 品牌包裝和產(chǎn)品的雙重差異 水與水的差異 品牌包裝的差異 價格高于同類產(chǎn)品，但并非遙不可及 更好的品質(zhì)、更獨特的品味 滿足購買者對技術(shù)、功能、情感的需求 地段吸引關(guān)注 情感彌補產(chǎn)品 景觀打動客戶 社區(qū)景觀 處處見景，朱雀門只有一個 由近及遠， 5重景觀體系 城內(nèi)夜景 城墻景觀 護城河 朱雀大街 項目利益點解構(gòu) 天價之地，盛景公館 瞰城視野 奢華硬件 公館服務 地段唯一 打造項目唯一性，兼?zhèn)渚幼?、辦公、投資多重價值 推廣目的 自住客戶、投資客戶、辦公客戶 針對客戶 四大賣點 形象定位 項目案名要有的特性： 唯一性 地段的契合 文化歷史感 足夠知名度 皇氣 朱雀門 項目即朱雀門，朱雀門即項目 便利性 稀缺性 文化性 朱雀門 案名須借勢 最大化突顯地段優(yōu)勢，用具象的歷史建筑說明項目位置 包容地段的歷史、文化、優(yōu)勢 稀缺性 朱雀門外 ,黃金地段 離城一里進退自如 物業(yè)升值 ,前景良好 土地供應量少 版塊內(nèi)新房供應短缺 身份象征 文化性 與西安城墻為鄰 心理自豪感 唐皇城的正街 身份優(yōu)越感 文化設(shè)施配套 小雁塔、博物館 便利性 居住圈 完善居住配套 成熟生活氛圍 商務圈 交通四通八達 商務氛圍成熟 商業(yè)圈 成熟氛圍 龐大消費群 四 價格定位 定價原則 ? 每個階段分別制訂公布均價和一次性付款、按揭貸款的不同的優(yōu)惠比例，當本階段達到方案控制面積后，即進入下一銷售階段，實行下一階段的公布均價和優(yōu)惠比例。 階段控制均價和階段控制面積“雙控”原則 位置差別定價原則 分段投放房源，保證充分的價格提升空間原則 各階段實行位置差別定價策略，即根據(jù)每個階段的公布均價制訂出每套房源按照朝向、樓層、視野、景觀、戶型等不同的價格表，由開發(fā)商審批后執(zhí)行 在分段投放房源時，如果某一面積段或戶型段售罄斷檔，雙方可商議提前投放后段房 在解籌前采取分步打開樓層的方式，刺探客戶價格底線 如先打開 12樓以下的房源價格，如果客戶接受，在打開 18層以下房源價格，價格逐步走高 2666㎡高層，三梯二十戶均價： 8200 元 /㎡30畝， 18萬平米宏府置業(yè)綜合北大街和西華門十字西南角宏府嘉匯廣場4080㎡12小高層， 3梯 22戶均價： 70004畝， 萬平米坤城地發(fā)展公司綜合南廣濟街粉巷西 1號粉巷一號40120 ㎡高層， 3梯 10戶均價： 50009畝， 5萬平米陜西云峰置業(yè)綜合長安路與體育館十字東南角南門國際55120 ㎡高層 3梯 10戶， 2梯 8戶均價： 500025畝， 11萬平米昊偉地產(chǎn)開發(fā)公司住宅長安路南稍門什字東南角永寧國際園51165 ㎡高層， 2梯 8戶均價： 5300占 12畝， 5萬平米陜西廣合實業(yè)公司住宅西安市（明勝路 9號）悅城80140 ㎡高層， 2梯 2戶，2梯 4戶均價： 550066畝， 18萬平米新榮基開發(fā)公司住宅城南 草場坡新文巷 10號（ 3538 廠）榮城93㎡ 、 95㎡ 、 145 ㎡高層， 1梯 2戶， 1梯 6戶均價： 畝， 11萬平米萬科企業(yè)綜合城南 南二環(huán)西段 66號新地城120 330 ㎡高層， 1梯 2戶，躍層均價： ,367598 平米潤基投資控股住宅西安含光門區(qū)域， 3513廠原址之上，比鄰南二環(huán)九錦臺50140 ㎡高層，東西向 2梯 5戶均價： 47009畝， 40000 平米西安凱益置業(yè)住宅小南門外紅纓路 88號都市凰庭面積區(qū)間建筑形式價格區(qū)間（元 /㎡ ）規(guī)模開發(fā)商類型位 置項目名稱㎡高層，三梯二十戶均價： 元 ㎡畝， 萬平米宏府置業(yè)綜合北大街和西華門十字西南角宏府嘉匯廣場㎡小高層， 梯 戶均價：畝， 萬平米坤城地發(fā)展公司綜合南廣濟街粉巷西 號粉巷一號㎡高層， 梯 戶均價：畝， 萬平米陜西云峰置業(yè)綜合長安路與體育館十字東南角南門國際㎡高層 梯 戶， 梯戶均價：畝， 萬平米昊偉地產(chǎn)開發(fā)公司住宅長安路南稍門什字東南角永寧國際園㎡高層， 梯 戶均價：占 畝， 萬平米陜西廣合實業(yè)公司住宅西安市（明勝路 號）悅城㎡高層， 梯 戶，梯 戶均價：畝， 萬平米新榮基開發(fā)公司住宅城南 草場坡新文巷號（ 廠）榮城㎡ 、㎡ 、 ㎡高層， 梯 戶， 梯戶均價：畝， 萬平米萬科企業(yè)綜合城南 南二環(huán)西段 號新地城㎡高層， 梯 戶，躍層均價：畝 平米潤基投資控股住宅西安含光門區(qū)域，廠原址之上，比鄰南二環(huán)九錦臺㎡高層，東西向 梯 戶均價：畝， 平米西安凱益置業(yè)住宅小南門外紅纓路 號都市凰庭面積區(qū)間建筑形式價格區(qū)間（元 ㎡ ）規(guī)模開發(fā)商類型位 置項目名稱26 66 ㎡高層，三梯二十戶均價： 8200 元 / ㎡30 畝， 18 萬平米宏府置業(yè)綜合北大街和西華門十字西南角宏府嘉匯廣場40 80 ㎡12 小高層， 3 梯 22 戶均價： 70004 畝， 萬平米坤城地發(fā)展公司綜合南廣濟街粉巷西 1 號粉巷一號40 120 ㎡高層， 3 梯 10 戶均價： 50009 畝， 5 萬平米陜西云峰置業(yè)綜合長安路與體育館十字東南角南門國際55 120 ㎡高層 3 梯 10 戶， 2 梯 8戶均價： 500025 畝， 11 萬平米昊偉地產(chǎn)開發(fā)公司住宅長安路南稍門什字東南角永寧國際園51 165 ㎡高層， 2 梯 8 戶均價： 5300占 12 畝， 5 萬平米陜西廣合實業(yè)公司住宅西安市（明勝路 9 號）悅城80 140 ㎡高層， 2 梯 2 戶，2 梯 4 戶均價： 550066 畝， 18 萬平米新榮基開發(fā)公司住宅城南 草場坡新文巷 10號（ 3538 廠）榮城93 ㎡ 、 95㎡ 、 145 ㎡高層， 1 梯 2 戶， 1 梯 6戶均價： 畝， 11 萬平米萬科企業(yè)綜合城南 南二環(huán)西段 66 號新地城120 330 ㎡高層， 1 梯 2 戶，躍層均價： 畝 ,367598 平米潤基投資控股住宅西安含光門區(qū)域， 3513廠原址之上，比鄰南二環(huán)九錦臺50 140 ㎡高層，東西向 2 梯 5 戶均價： 47009 畝， 40000 平米西安凱益置業(yè)住宅小南門外紅纓路 88 號都市凰庭面積區(qū)間建筑形式價格區(qū)間（元 / ㎡ ）規(guī)模開發(fā)商類型位 置項目名稱㎡高層，三梯二十戶均價： 元 ㎡畝， 萬平米宏府置業(yè)綜合北大街和西華門十字西南角宏府嘉匯廣場㎡小高層， 梯 戶均價：畝， 萬平米坤城地發(fā)展公司綜合南廣濟街粉巷西 號粉巷一號㎡高層， 梯 戶均價：畝， 萬平米陜西云峰置業(yè)綜合長安路與體育館十字東南角南門國際㎡高層 梯 戶， 梯戶均價：畝， 萬平米昊偉地產(chǎn)開發(fā)公司住宅長安路南稍門什字東南角永寧國際園㎡高層， 梯 戶均價：占 畝， 萬平米陜西廣合實業(yè)公司住宅西安市（明勝路 號）悅城㎡高層， 梯 戶，梯 戶均價：畝， 萬平米新榮基開發(fā)公司住宅城南 草場坡新文巷號（ 廠）榮城㎡ 、㎡ 、 ㎡高層， 梯 戶， 梯戶均價：畝， 萬平米萬科企業(yè)綜合城南 南二環(huán)西段 號新地城㎡高層， 梯 戶，躍層均價：畝 平米潤基投資控股住宅西安含光門區(qū)域，廠原址之上，比鄰南二環(huán)九錦臺㎡高層，東西向 梯 戶均價：畝， 平米西安凱益置業(yè)住宅小南門外紅纓路 號都市凰庭面積區(qū)間建筑形式價格區(qū)間（元 ㎡ ）規(guī)模開發(fā)商類型位 置項目名稱價格定位 根據(jù)周邊項目的配套以及價格，我們考慮： 面市表價均價定位為 56005800 元 /平方米 面市成交均價底價為 50005100 元 /平方米 后期根據(jù)認籌、解籌的情況，逐步調(diào)整項目銷售價格 營銷策略上考慮提高銷售表價，通過點位優(yōu)惠，制造價格落差，配合項目市場形象 p a r tI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mI n t e l l i g e n c e a l l