【文章內(nèi)容簡介】 了客廳觀景、采光性能。 西南向的景觀陽臺(tái)，便于俯瞰木 塔寺遺址公園美景； 主臥帶衛(wèi)生間，大宅便利享受。 該戶型不足在于衛(wèi)生間正對(duì)客廳 入戶五玄關(guān)設(shè)計(jì)，且走廊面積過 長，形成面積浪費(fèi)。 整體而言，蘭亭坊的戶型設(shè)計(jì)的尺度較之于公園時(shí)光，更趨緊湊，戶型亮點(diǎn) 和奢華性不及紫薇公園時(shí)光 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 區(qū)域三大豪宅總結(jié)： 高科 城市風(fēng)景 八號(hào)府邸 —— 以物業(yè)服務(wù)和科技住宅支撐豪宅屬性 八號(hào)府邸以五星級(jí)酒店的物業(yè)服務(wù)和六大科技系統(tǒng)支撐起豪宅屬性， 其弱勢(shì)在于區(qū)域位置欠佳（臨靠城中村，外部無景觀配套、交通不便利）。 紫薇公園時(shí)光 —— 公園內(nèi)景觀豪宅，戶型設(shè)計(jì)出眾 公園時(shí)光占據(jù)最佳的地理位置，緊鄰木塔寺遺址公園，且戶型設(shè)計(jì)以 精裝奢華大宅為主。 天地源 蘭亭坊 —— 以中式文化建筑為主要賣點(diǎn)的公園大宅 蘭亭坊處于木塔寺公園之側(cè)，戶型設(shè)計(jì)雖已 130以上的大戶型為主，但戶型尺度以大家庭結(jié)構(gòu)客戶為主（以四房戶型最為豐富），戶型亮點(diǎn)不足。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 區(qū)域豪宅主要存在一下幾個(gè)特點(diǎn)：品牌強(qiáng)力性，規(guī)模適中性，產(chǎn)品精致性，智能性，配套豐富性，戶型奢華性，物業(yè)專業(yè)性等特點(diǎn)，對(duì)于本項(xiàng)目而言，由于占地面積的局限，品牌的支持度及周邊變電站的壓力等因素，開發(fā)高端市場(chǎng)存在壓力，但是高端項(xiàng)目其自身的特點(diǎn)，如 智能性，產(chǎn)品精致性，物業(yè)專業(yè)性 都是值得我們借鑒的方向。 自身借鑒 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 區(qū)域公寓項(xiàng)目市場(chǎng)研究 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 該區(qū)域公寓類項(xiàng)目主要集中于 唐延路一線及高新路延長線。 公寓項(xiàng)目多以 30—— 100平 米的小戶型為主，其目標(biāo)客戶 為高新區(qū)首次置業(yè)者和投資客。 從地緣角度講，與本項(xiàng)目直接 競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目有橡樹街區(qū)、糖果 House。 區(qū)域公寓項(xiàng)目市場(chǎng)研究 本項(xiàng)目 糖果 house 橡樹街區(qū) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 糖果 house 社區(qū)配套 糖果 house： ?項(xiàng)目規(guī)模較小，配套不太豐富 。 基礎(chǔ)資料 以 30— 70平米的小戶型為主力，土地使用年限為 40年。 占地面積： 19畝 建筑面積： 7萬平米 綠化率： 35% 容積率： 6 戶型區(qū)間： 40— 100平米 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 戶型設(shè)計(jì) 贈(zèng)送面積是糖果 house的主要亮點(diǎn)，增加客戶購買的價(jià)值感。 贈(zèng)送面積 贈(zèng)送面積 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 戶型設(shè)計(jì) 項(xiàng)目二期為 3梯 11戶設(shè)計(jì)，戶型舒適感較差 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 橡樹街區(qū) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 占地面積： 4萬平米 建筑面積： 14萬 容積率 : 土地使用年限： 50年 （目前剩余 42年） 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期已經(jīng) 交房入住。二期，兩棟 已經(jīng)發(fā)售完畢。 一棟（ c座）目前正在發(fā)售。 目前在售的 C座為酒店式精裝公寓，戶型區(qū)間 30— 60平米。 橡樹街區(qū) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 一室戶型 戶型設(shè)計(jì) 項(xiàng)目臨近尾盤，且為酒店公寓，均為一室戶型。目前均價(jià) 6800元 /平米 橡樹街區(qū) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 公寓類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總結(jié) 從目前看，橡樹街區(qū)戶型單一，且為純投資類產(chǎn)品，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性不大。 雖然我項(xiàng)目與糖果 house體量相當(dāng)，地緣最近，但本項(xiàng)目將從各個(gè)角度與之 形成區(qū)隔，最終從客戶上完全劃分。 公寓市場(chǎng)不是我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手！ 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 公寓項(xiàng)目 從土地年限，舒適度及配套都與我們存在較大差距 ，因此對(duì)于這類項(xiàng)目我們要避而繞之，從 產(chǎn)品上形成有利區(qū)隔，從客戶上不予其沖突，因此從 產(chǎn)品形象，戶型設(shè)計(jì)及小區(qū)配套 上下足功夫，建立自身市場(chǎng)。 自身借鑒 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場(chǎng)小結(jié) 突破基本面市場(chǎng)，緊追高端市場(chǎng)。 擺脫公寓基本面市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，從產(chǎn)品上建立強(qiáng)勢(shì)的區(qū)隔。 1 緊追高端市場(chǎng)，從成本角度考慮對(duì)高端項(xiàng)目部分亮點(diǎn)加以借鑒及突破，制造自身賣點(diǎn)。 2 給予項(xiàng)目中高定位，平價(jià)格營銷模式，彌補(bǔ)項(xiàng)目自身規(guī)模及區(qū)位的劣勢(shì)，超越大盤。 3 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 經(jīng)過層層梳理，我 們初步明確了本項(xiàng) 目未來將要達(dá)到的 市場(chǎng)高度。 中端 中高端 富豪 中低端 低端 ?本項(xiàng)目的最終界定為： 中高端 項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 [區(qū)域客戶研究 ] 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心客戶 外圍客戶 邊緣客戶 項(xiàng)目周邊住區(qū)和高新區(qū)中高收入客戶 項(xiàng)目周邊客戶主要為高新技術(shù)企業(yè)中高收入從業(yè)者、中高層管理人員、政府公務(wù)員等。 其它投資及改善居住型客戶 多為西安市內(nèi)其它區(qū)域高收入者、咸陽等鄰近縣市客戶、陜北等外地客戶。 純投資客戶 依據(jù)陽光對(duì)高端客戶的研究成果，類似質(zhì)素的項(xiàng)目，將會(huì)吸引純投資客的關(guān)注，省內(nèi)、省外、外地回鄉(xiāng)客戶和其他偶得投資型客戶，對(duì)項(xiàng)目周邊的景觀環(huán)境資源和城市價(jià)值非常認(rèn)可，看好未來的升值潛力，而非短期回報(bào)。 客戶定位 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 高先生 —— 楓林意樹成交客戶 23歲，高新白領(lǐng)，剛參加工作，父母幫助出資購買楓林意樹 2房產(chǎn)品。 客戶語錄： ? 參加工作了，想有自己的空間，考慮到結(jié)婚問題，因此 面積適中 ， 目前作為自住將來也可當(dāng)做婚房 ，離父母不要太遠(yuǎn)。 ? 這里是高新區(qū)房子越來越少了，感覺越來越稀缺，就是以后不想要了，轉(zhuǎn)手也很容易的。 ? 這里離 工作地點(diǎn)近 ，進(jìn)城交通也方便，娛樂、休閑什么的也都有。 ? 將來如果不住了 出租或者出售 肯定能 升值 ，全當(dāng)理財(cái)了。 客戶關(guān)注點(diǎn) ：面積適中 /地段 /配套狀況 區(qū)域住宅客戶置業(yè)邏輯研究 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 姜先生 —— 橡樹街區(qū) 27歲，外資企業(yè)管理人員，和女友租住紫薇臻品 1房，父母在城內(nèi)居住。購買橡樹街區(qū)兩房做婚房。 客戶語錄： ? 地段 非常好，唐延路交通很方便， 將來肯定升值 。 ? 周邊 配套 好，居家生活方便。 ? 戶型適中，總價(jià)能夠接受 ， 面積贈(zèng)送 少，但居住還算 舒適 。 ? 其實(shí)社區(qū) 園林 基本沒有 ，做不出東西來，我喜歡的 要精致、要親切，要是能參與其中就更好了 ，但這地段也不能太奢求。 ? 物業(yè)管理服務(wù) 也要好，住著方便也有身份感。 客戶關(guān)注點(diǎn) ：面積需求 /生活配套 /物業(yè)管理質(zhì)量 /面積贈(zèng)送/園林景觀特色 張女士 —— 綠地世紀(jì)城成交客戶 38歲，三口之家，高新國企中層管理人員 客戶語錄： ? 未來社區(qū)的 生活配套 像超市呀、菜市場(chǎng)呀都很近，生活成本能低一些。 ? 需要面積較大 的戶型，孩子，老人都能同堂。 區(qū)域住宅客戶置業(yè)邏輯研究 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 客戶關(guān)注點(diǎn) ：大面積需求 /環(huán)境和配套 /戶型創(chuàng)新 /園林景觀特色 /物業(yè)管理質(zhì)量 /科技性 程先生 —— 8號(hào)府邸預(yù)成交客戶 48歲，三口之家，咸陽私營業(yè)主，女兒在西安讀大學(xué)。 客戶語錄： ? 8號(hào)府邸的私屬性很強(qiáng)，社區(qū)雖小，但是住的人也少，這樣反而有更好的私密性。 ? 戶型面積較大 適應(yīng)我的需求，但是設(shè)計(jì)較為一般 . ? 物業(yè)管理 一定要好，安全性和其它服務(wù)最重要，費(fèi)用倒不是我考慮的重點(diǎn)。 ? 園林景觀 還行，不過要是能 有特色 我會(huì)更喜歡。 ? 科技住宅 是最大亮點(diǎn)，也是我目前考慮這里的最直接原因 客戶語錄： ? 這類大戶型的房子高新比較稀缺核心區(qū)域價(jià)格過高，雖然社區(qū)不大，環(huán)境和配套 很不錯(cuò)。 ? 物業(yè)服務(wù) 一定要到位，安全要做好，這一點(diǎn)我很在意。 ? 園林太小 也沒 特點(diǎn)； ? 客廳 、臥室比較大 ， 南向采光很舒適： 陳女士 —— 西港雅苑成交客戶 40歲，高新房地產(chǎn)企業(yè)高管，一家三口，目前居住在城南，購買西港雅苑 160平米四房產(chǎn)品。 區(qū)域住宅客戶置業(yè)邏輯研究 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 客戶分類 生活狀態(tài) 生活需求 臵業(yè)需求 三居及以上客戶 工作時(shí)間長收入高且穩(wěn)定，有較好的財(cái)富積累，注重生活品質(zhì)，看重居住舒適度和便捷度 改善型居住，舒適度要求高，周邊生活便利，配套完善，有良好的環(huán)境資源 核心地段、環(huán)境和配套、戶型創(chuàng)新、立面檔次、園林景觀特色、物業(yè)管理質(zhì)量 兩居客戶 工作一定年限，有一定財(cái)富積累，面臨結(jié)婚、換房或者養(yǎng)老居住需求，看中居住品質(zhì)和配套環(huán)境 非終極臵業(yè)，對(duì)未來有很好的升值預(yù)期，以居家生活為主，注重居住的品質(zhì)和生活、工作的便利性，周邊環(huán)境好更佳； 核心地段、生活配套、物業(yè)管理質(zhì)量、面積贈(zèng)送、園林景觀特色 小戶型客戶 年輕，工作不久，財(cái)富積累有限，但月供能力強(qiáng)，具有成長性，注重工作與生活的便利性 努力打拼、工作為生活的重心，主要需求過渡性居所，要求便利性、品質(zhì)感和一定個(gè)性附加值；投資兼有考慮，要有很好的升值潛力，但不關(guān)注短期回報(bào) 核心地段、面積、裝修品質(zhì)、戶型格局、升值配套 有相當(dāng)?shù)呢?cái)富積累，對(duì)投資敏感，將投資作為在一種理財(cái)方式，認(rèn)為房產(chǎn)投資相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小，有可能多次臵業(yè)投資 地段價(jià)值高，資源優(yōu)越，升值潛力大，有較好的投資回報(bào)預(yù)期 核心地段、升值潛力、戶型、生活配套 面積需求 地段 配套 品質(zhì) 戶型 環(huán)境 客戶置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素 ： 優(yōu)勢(shì)地段支撐下的城市生活和投資價(jià)值的合力驅(qū)動(dòng)；客戶關(guān)注點(diǎn)指向 項(xiàng)目品質(zhì) 的打造 區(qū)域住宅客戶置業(yè)邏輯研究 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 客戶臵業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素是 優(yōu)勢(shì)環(huán)境支撐下的城市生活 和 投資價(jià)值的合力驅(qū)動(dòng)；客戶關(guān)注點(diǎn)指向項(xiàng)目 品質(zhì) 的打造。 臵業(yè)目的 生活狀態(tài) 生活需求 關(guān)注點(diǎn) 改善居住客戶 工作時(shí)間長收入高且穩(wěn)定，有較好的財(cái)富積累，注重生活品質(zhì)，看重居住舒適度 改善型居住，舒適度要求高，周邊生活便利，配套完善，有良好的環(huán)境資源 面積需求，環(huán)境及配套、戶型設(shè)計(jì)、外立面、園林景觀、物業(yè)管理 舒適居住及養(yǎng)老客戶 工作一定年限（或退休），有一定財(cái)富積累，面臨結(jié)婚、換房或者養(yǎng)老居住需求，看中居住品質(zhì)和配套 非終極臵業(yè)，對(duì)未來有很好升值預(yù)期，以居家生活為主，注重居住品質(zhì)和生活、工作便利性；養(yǎng)老居住重視環(huán)境及配套 面積需求，環(huán)境及配套、外立面、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀、會(huì)所、產(chǎn)品性價(jià)比、物業(yè)管理 過渡居住客戶 年輕，工作不久，財(cái)富積累有限，但月供能力強(qiáng)，具有成長性，注重工作與生活的便利性 努力打拼、工作為生活的重心，主要需求過渡性居所，要求便利性、品質(zhì)感和一定個(gè)性附加值；投資兼有考慮，要有很好的升值潛力，但不關(guān)注短期回報(bào) 面積需求，地段、升值潛力、戶型設(shè)計(jì)、外立面和大堂、園林景觀、精裝修 投資客戶 有相當(dāng)?shù)呢?cái)富積累，對(duì)投資敏感，將投資作為一種理財(cái)方式，認(rèn)為房產(chǎn)投資相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小，有可能多次臵業(yè)投資 地段價(jià)值高，資源優(yōu)越，升值潛力大，有較好的投資回報(bào)預(yù)期 核心關(guān)注點(diǎn)：面積需求，戶型設(shè)計(jì)、科技型、園林景觀、會(huì)所、物業(yè)管理 客