【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的商業(yè)綜合體項(xiàng)目尚未形成規(guī)模； ?區(qū)域后續(xù)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目較多，后續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈。 ?項(xiàng)目商業(yè)的輻射性較強(qiáng)，三公里范圍內(nèi)可輻射經(jīng)開(kāi)區(qū)、政務(wù)區(qū)、大學(xué)城、濱湖新區(qū)，輻射消費(fèi)力約 30萬(wàn)人以上； ?區(qū)域大多數(shù)社區(qū)已相繼交付使用，但整體的入住率相對(duì)較低。 ?憑借美生置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)篇力作 —— 濱江花月三期項(xiàng)目，定能獲得合肥市民高度認(rèn)可，開(kāi)發(fā)商擁有較好的知名度、美譽(yù)度，資金實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。 ?規(guī)劃為商業(yè)綜合體，在商業(yè)相對(duì)欠缺的區(qū)域市場(chǎng)較為稀缺； ?商業(yè)體量較大，在目前市場(chǎng)狀況下，存在一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)； ?大型主力店引進(jìn)，主力店的引進(jìn)有助于帶動(dòng)后期銷售。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)與理解 結(jié)合項(xiàng)目所處的環(huán)境及自身?xiàng)l件，本項(xiàng)目的非期望結(jié)果和期望結(jié)果分析 非期望結(jié)果 期望結(jié)果 競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，跟隨市場(chǎng)大勢(shì)，陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 全面升級(jí)產(chǎn)品，差異化定位，拉開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)檔次，引領(lǐng)市場(chǎng)。 客戶 搶奪區(qū)域投資需求，同區(qū)域內(nèi)深度挖掘現(xiàn)有的客戶資源，客戶分流嚴(yán)重。 通過(guò)精準(zhǔn)的客戶定位，將項(xiàng)目的目標(biāo)客群進(jìn)行擴(kuò)大鎖定，將客戶來(lái)源適當(dāng)放大，最大限度在全市的范圍內(nèi)深度挖掘目標(biāo)客戶群。 品牌 與區(qū)域的大多數(shù)本土開(kāi)發(fā)商一樣，在項(xiàng)目營(yíng)銷的過(guò)程中淡化品牌形象的塑造提升。 在項(xiàng)目營(yíng)銷的過(guò)程中，同時(shí)將企業(yè)品牌形象的提升也作為營(yíng)銷的重點(diǎn)，著力打造，形成企業(yè)品牌與項(xiàng)目的雙贏，建立可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)形象。 本體 項(xiàng)目的銷售陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)格局，商業(yè)與公寓的銷售隔離開(kāi)來(lái)，并未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。 通過(guò)高端的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，在營(yíng)銷售的過(guò)程中將商業(yè)與公寓式辦公良性互動(dòng)，共同促進(jìn)，樹(shù)立區(qū)域商業(yè)綜合體項(xiàng)目的標(biāo)桿。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 由此引發(fā)的思考： 如何進(jìn)行市場(chǎng)定位，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成功突圍？ 如何進(jìn)行客戶定位，才能在短期內(nèi)搶奪客戶，快速銷售？ 如何在營(yíng)銷的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商品牌的聯(lián)動(dòng)？ 如何部署推貨節(jié)奏，在確立市場(chǎng)標(biāo)桿地位的情況下，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？ 問(wèn)題一一呈現(xiàn)，思考仍在繼續(xù) …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目本體分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品深化建議 宏觀市場(chǎng)及 政策研究 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 同檔樓盤 成交客群梳理 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 營(yíng)銷策略總綱 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)及客戶統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)于購(gòu)買商鋪的客戶在首期 支付款方面大致可分為三類客戶： 投資客戶分類 ?A類 —— 30萬(wàn)元以下投資客戶； ?B類 —— 3050萬(wàn)元的投資客戶； ?C類 —— 50萬(wàn)元以上的投資客戶。 這三類客戶的分布呈金字塔型， 隨著首期支付款的增加，相應(yīng)的客戶層面 就越窄，即需要支付首期款金額越少，客戶越多；反之則需要支付越多， 客戶越少。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A類 —— 30萬(wàn)元以下投資客戶特征分析 客戶群體： 當(dāng)?shù)鼐用?、公司管理者、家庭投資者等 客戶特征： ?客戶自己判斷力弱； ?著重資金收益率和資金的安全性，比較喜歡貪小便宜； ?容易為現(xiàn)場(chǎng)氣氛所引導(dǎo)； ?比較關(guān)注發(fā)展商的品牌和經(jīng)營(yíng)商家的品牌。 付款特征： 由于手頭資金較少，一般選擇按揭付款來(lái)進(jìn)行以小博大。 投資目的： 只有一個(gè)目的 —— 投資收租，期望能夠帶來(lái)高額回報(bào)收益，同時(shí)自己又無(wú)須進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 張先生 30歲 濱湖新區(qū)企業(yè)銷售經(jīng)理 年收入 15萬(wàn) 一家三口 居住在海恒社區(qū) 第一次投資商鋪 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 B類 —— 30萬(wàn)元 50萬(wàn)元投資客戶特征分析 客戶群體： 個(gè)體工商戶、公司高級(jí)管理者、部分公務(wù)員等 客戶特征： ?客戶有一定的判斷能力，但不專業(yè)； ?著重資金收益率和資金的安全性； ?容易為現(xiàn)場(chǎng)氣氛和周圍的親人或朋友所引導(dǎo)； ?比較注重項(xiàng)目的地段和發(fā)展商的品牌。 付款特征： 由于手頭資金不充裕，一般選擇銀行按揭付款。 投資目的： 投資收租為主，自營(yíng)為輔。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 韓小姐 31歲 政務(wù)區(qū)公務(wù)員 年收入 20萬(wàn) 資產(chǎn) 150萬(wàn) 有寫字樓投資經(jīng)驗(yàn) 注重升值潛力 非?？春闷放菩?yīng) 帶來(lái)的人氣效應(yīng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶群體：個(gè)體工商、專業(yè)投資者、部分有投資經(jīng)驗(yàn)的公務(wù)員等 ?客戶思想冷靜，有自己的思維模式，堅(jiān)持自己的判斷； ?不輕易相信發(fā)展商的任何承諾（如年返租 8%等），也不 輕易為各種蠅頭小利所動(dòng)； ?對(duì)于項(xiàng)目過(guò)度包裝反而持謹(jǐn)慎保留態(tài)度； ?最核心的特點(diǎn)在于自己考察周邊市場(chǎng)，針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 精打細(xì)算，形成自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)。 C類 —— 50萬(wàn)元以上投資客戶特征分析 付款特征： 手頭資金比較充裕，一次性付款的比率高于博彩型投資客戶，但會(huì)結(jié)合鋪位的實(shí)際情況來(lái)確定付款方式。 投資目的： 投資收租和商鋪升值為主要投資目的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 王先生 40歲 步行街商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主 事業(yè)成功 資產(chǎn) 1000萬(wàn) 三套商鋪投資經(jīng)驗(yàn) 注重投資安全性及 升值潛力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶描述 客戶特征描述： 濱湖新區(qū)高級(jí)管理人員 ， 收入渠道多元； 對(duì)應(yīng)購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 投資為主 高級(jí)企業(yè)管理人員 傳統(tǒng)商圈商戶 客戶特征描述： 經(jīng)開(kāi)或其他傳統(tǒng)商圈內(nèi)已經(jīng)商多年的商戶，收入豐厚，原有商業(yè)經(jīng)營(yíng)已不能滿足現(xiàn)有發(fā)展需求，需要獲取新的投資渠道； 對(duì)應(yīng)購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 自營(yíng)為主，投資為輔 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總 價(jià) 產(chǎn)品特性 目標(biāo)要求 短時(shí)期內(nèi)樹(shù)立項(xiàng)目形象目標(biāo)。 主力總價(jià)約 60100萬(wàn)； 首付 5成，約為 3050萬(wàn)； 價(jià)格決定階層； 濱湖新區(qū)財(cái)富旺鋪； 大學(xué)城政務(wù)區(qū)為鄰； 與知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的中高收入階層及 對(duì)投資敏感客匹配； 客戶定位 以濱湖新區(qū)為中心 輻射全市 面向全省及省外的 投資、經(jīng)營(yíng)客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶構(gòu)成 濱湖 區(qū)域 政務(wù) 區(qū)域 全市 區(qū)域 安徽 區(qū)域 異地 區(qū)域 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豐富的客戶資源和繁密的全國(guó)化交易網(wǎng)絡(luò) 5年十萬(wàn)組 客戶資源積累；省內(nèi) 十二 個(gè)城市區(qū)域的市場(chǎng)份額 *金瓊玖（深圳）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專家， 將會(huì)通過(guò)其龐大的資源優(yōu)勢(shì)為本項(xiàng)目帶來(lái)更多投資客戶和資源 客戶構(gòu)成 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目本體分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品深化建議 宏觀市場(chǎng)及 政策研究 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 同檔樓盤 成交客群梳理 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 營(yíng)銷策略總綱 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合肥商圈演變 —— 2022年商業(yè)規(guī)劃 北區(qū)商業(yè)副中心 新站商業(yè)副中心 東七商業(yè)副中心 葛大店商業(yè)副中心 經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)副中心 政務(wù)區(qū)商業(yè)副中心 南七商業(yè)副中心 西七商業(yè)副中心 ? 在 2022年編制的合肥商業(yè)規(guī)劃中全市商業(yè)重點(diǎn)仍然分布在老城區(qū)周邊； ? 在實(shí)際建設(shè)中，部分商業(yè)副中心位置出現(xiàn)變化，逐漸向中心區(qū)域靠攏； ? 隨著城市的發(fā)展，規(guī)劃中的各商業(yè)副中心有出現(xiàn)與中心商圈不斷融合，范圍不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合肥商圈演變 —— 2022年合肥商圈重新調(diào)整 ? 中心商圈規(guī)模擴(kuò)大，功能強(qiáng)化； ? 到 2020年，合肥商業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)大跨越： ? 社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 4500億元； ? 商業(yè)營(yíng)業(yè)總面積達(dá)到 2022萬(wàn)平方米，其中零售商業(yè)設(shè)施面積達(dá) 1000萬(wàn)平方米； ? 建成“東進(jìn)西出、輻射南北”的區(qū)域性商貿(mào)中心； ? 建成安徽“購(gòu)物天堂”。 本項(xiàng)目屬于核心商圈的組成部分，并可借助中心商圈擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射能力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北部組團(tuán) 濱湖新區(qū) 西南組團(tuán) 西部組團(tuán) 老城區(qū) 東部組團(tuán) ? 城市空間架構(gòu) — “ 141城市空間發(fā)展戰(zhàn)略” 以主城區(qū)為核心，依托主城區(qū)建設(shè)，著力建設(shè)四大城市副中心和濱湖新區(qū)；城市由單中心向多中心轉(zhuǎn)變。 ? 城市規(guī)劃形態(tài) — “一核一圈五軸” 形成以合肥中心城區(qū)為核心，周邊城鎮(zhèn)密集區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展圈層，沿主要交通軸線向東、北、西、西南、東南輻射的五條拓展軸。 ? 城市發(fā)展方向 — “西南組團(tuán) amp。濱湖新區(qū)” 未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 熱點(diǎn)區(qū)域 濱湖新區(qū) 成為合肥區(qū)域發(fā)展強(qiáng)勁板塊 ? 主要向西、向南方向發(fā)展 ? 適當(dāng)向北、向東方向發(fā)展 ? 老城提升，三面整合，兩向拓展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)勢(shì)資源 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 綜合體 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目本體分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品深化建議 宏觀市場(chǎng)及 政策研究 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 同檔樓盤 成交客群梳理 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 營(yíng)銷策略總綱 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們致力將濱湖花月 CITY PLAZA打造為區(qū)域高知型終端消費(fèi)場(chǎng)所，立足年輕家庭消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)集一體的多功能、多主題，引領(lǐng)區(qū)域嶄新生活方式的地標(biāo)性商業(yè)旗艦！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 集特色餐飲、商業(yè)、購(gòu)物、 公寓、商務(wù)于一體的城市時(shí)尚活力 MALL 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 吃、喝、玩、樂(lè)、逛 一站式消費(fèi) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 潮流時(shí)尚生活 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 閑暇最ＨＩ的娛樂(lè)先鋒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 living mall Living 1. 活的 。活著的 2. 現(xiàn)存的 3. 在活動(dòng)中的 。在使用著的 4. 充滿生氣的 ?；钴S的 。生動(dòng)的 ... 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Living Mall 不同于 Shopping Mall 的地方在于，它面向生活需求，而不是單純的購(gòu)物需求；它面向以家庭、圈子等為單位的消費(fèi)群體，而不單純把消費(fèi)對(duì)象假想成獨(dú)立的個(gè)體，它給顧客提供了一種不同于傳統(tǒng)商業(yè)的消費(fèi)模式； Living Mall 的定位應(yīng)是情感定位與功能定位的統(tǒng)一。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整體項(xiàng)目的推廣定位 合肥東南財(cái)富新地標(biāo) 金鉆旺鋪 一站式國(guó)際潮流 living mall * 精品超市 + 時(shí)尚 潮流百貨 +鉆界酒店式公寓 +商務(wù)辦公 * 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目本體分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品深化建議 宏觀市場(chǎng)及 政策研究 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 同檔樓盤 成交客群梳理 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 營(yíng)銷策略總綱 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)于價(jià)格定位的思考： 關(guān)鍵詞： 利潤(rùn)、速度、雙贏 在確保利潤(rùn)最大化的同時(shí)，保持適當(dāng)?shù)匿N售去化速度，以免造成積壓態(tài)勢(shì)，對(duì)后期銷售或者說(shuō)企業(yè)的形象推廣都造成不良的影響。 如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化與最快去化速度的 雙贏 ? 本報(bào)