【文章內容簡介】 具體調整措施2004年10月一年期存、2005年3月提高了住房貸款利率2006年4月2006年6月個人住房按揭貸款首付比例不得低于30%，考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且建筑面積在90平方米一下的仍然執(zhí)行20%首付標準2006年8月一年期存、2007年3月2007年5月，2007年7月2007年8月，2007年9月，2007年12月，2008年1月2008年1月頒布經濟適用住房開發(fā)管理辦法2008年3月2008年4月從以上政策可以看出，政府希望通過加息和上調存款準備金率等政策措施，來達到給房地產市場降溫的目的。首先，提高貸款利率就等于直接提高了房地產開發(fā)的成本。其次，提高貸款利率和首付比例，增加了貸款買房者的購房成本，從而抑制了購房需求，打擊了房地產投機者。再者，存款準備金率上調后，商業(yè)銀行可提供放款及創(chuàng)造信用的能力下降，結果是銀根偏緊和貨幣供應減少，導致房地產投資的需求減少。政府希望這樣能使房價理性回歸。政府制定的政策確實提高了對房地產投機活動所需資金的周轉量，在一段時間內有效地抑制住了房地產投資過熱的現(xiàn)象，打擊了房地產投機活動。但是今天看來，由于對房地產開發(fā)公司資金貸款的限制，尤其是121號文件（即《關于進一步加強商業(yè)性房地產信貸業(yè)務管理的通知》，其核心內容包括：房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權益)應不低于開發(fā)項目總投資的30%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產貸款，嚴禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年；承建房地產建設項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備，嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產開發(fā)項目。對于個人房貸，121號文件規(guī)定：商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例，并不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。）發(fā)出以后，眾多中小型資金量不足的房地產公司由于不容易得到銀行貸款而面對越來越高的土地取得費用和開發(fā)成本，它們很難獲得拿地的機會，從而紛紛退出房地產市場。又很可能由于中小型房地產公司參與程度降低，使得待開發(fā)的土地大量被少數(shù)幾家大型房地產公司取得，從而在土地市場中就形成寡頭壟斷的現(xiàn)象（見下表2224）。表22 20032007年度上海住宅用地市場集中程度年份總可建面積（公頃）前5位前10位前5位集中度前10位集中度20032004200520062007（資料來源：上海市規(guī)劃和國土資源管理局土地交易市場。）表23 2006上海住宅用地市場競得情況前10位競得土地數(shù)量（公頃）競得人保利房地產（集團）股份有限公司江蘇新城房產股份有限公司上海嘉寶實業(yè)（集團）股份有限公司上海廣安置業(yè)發(fā)展有限公司、上海崇明房地產開發(fā)有限公司、上海陳家鎮(zhèn)建設發(fā)展有限公司、上海盛融實業(yè)有限公司上海綠地（集團）有限公司鼎太房地產開發(fā)（深圳）有限公司嘉定區(qū)住宅建設綜合開發(fā)有限公司華潤置地（北京）股份有限公司、堅實發(fā)展有限公司上海市浦東新區(qū)房地產（集團）有限公司常州宏佳房地產開發(fā)有限公司（資料來源：上海市規(guī)劃和國土資源管理局土地交易市場。）表24 2007年上海住宅用地市場競得情況前10位競得土地數(shù)量（公頃）競得人保利房地產（集團）股份有限公司TS CHINA FUND(BARBADOS)II SRL上海綠地（集團）有限公司上海新城萬嘉房地產有限公司上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司上海和聯(lián)房產開發(fā)有限公司上海徐房（集團）有限公司重慶嘉遜地產開發(fā)有限公司上海天昱通房地產開發(fā)有限公司上海中星（集團）有限公司（資料來源：上海市規(guī)劃和國土資源管理局土地交易市場。）通過這些資料來看，絕大多數(shù)都是上市公司，這些公司本身資金實力就排在行業(yè)的前端，也只有它們能拿出足夠的資金去爭奪面積大，總金額高的地塊。而它們又可以通過增發(fā)、資產注入等方式進行融資，這又保證企業(yè)有足夠的資金去競爭土地。對于上市公司而言，地價已經不是它們所關注的主要目標了，如何保持自己的股價，保持自己在資本市場的價值才是企業(yè)考慮的重點。因為企業(yè)成為“地王”買家才有更多的關注度，才能更好的吸引股民購買自己的股票，才能保證資金的充足。對于普通老百姓來說，上調存款、貸款利率以后，銀行貸款利息增多，尤其是第二套房的首付比例增大，導致投資房地產的成本增大。但是考慮到中國的通貨膨脹率的影響，銀行實際利率比名義利率低不少，計算公式為：實際利率=名義利率通貨膨脹率。以2008年為例，%，%，%[8]。通俗的理解就是存100元進銀行。而近10年來，總體情況是實際利率基本都為負值，老百姓的理解就是將錢存入銀行不僅不能生財，反而是越來越少。再加上前些年股市的動蕩，房地產市場的強勁的增長勢頭和良好的盈利性，使得老百姓手中的資金越來越傾向于流入到房地產市場當中去。而中國老百姓的理財觀念中的“買漲不買跌”和因為消費者的預期心理，即看好房地產持續(xù)升值又使得更多的人和資金投入到房地產市場當中去。3 城市化因素隨著我國經濟的發(fā)展，大量的人口涌向城市，促使非農人口所占的比例不斷上升。根據(jù)國家統(tǒng)計局、建設部、國土資源部發(fā)布的《2009年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計報告》、《2009年城市建設統(tǒng)計報告》、《2009年國土資源公告》可知，改革開放30年來，我國城市化程度不斷提高，據(jù)統(tǒng)計在這30年間全國城市化水平從20世紀80年代初的18915萬人，%發(fā)展到現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口已經達到42186萬人，超過了人口總數(shù)的46%。我國的人口在未來30年還將凈增2億左右。隨著我國社會經濟發(fā)展和計劃生育工作的加強，20世紀90年代中后期。照此推測，我國的總人口將于2010年、2033年前后達到峰值15億人左右[9]。城市化速度特別是近10年來，工業(yè)化發(fā)展和服務行業(yè)的興盛，城市勞動力缺口擴大，導致大量農民開始進城務工，人口流動越來越頻繁。除了大量農民工開始進城之外，受過高等教育的高素質人群正逐漸向發(fā)達地區(qū)聚集。城市這些因素都造成了我國城市人口規(guī)模不斷的擴大。城市化率——“納瑟姆”曲線表示（見右圖31），當一個國家的城市化水平超過30%時，城市化進程會加快，此時對住房的需求也迅速增加，直到城市化水平到達70%之后城市化步伐才會放緩。我國在1996年前后城市化水平達到30%，進入了城市化加速階段。 圖31 納瑟姆曲線 我國目前正經歷著農村勞動力向城市服務業(yè)勞動力和工業(yè)勞動力轉移的過程。而這一過程導致了對城市住房需求增多，帶動住房消費，促進房地產的發(fā)展。根據(jù)城鄉(xiāng)建設水平不斷提高的需求，，[10]。城市化水平提高意味著城市規(guī)模的擴大和對住房需求的增多。而由于前些年對城市土地利用結構不盡合理，主要表現(xiàn)為：工業(yè)用地比例較高，從城市內部用地結構來看，％，上海、%%，而按照國外城市中心區(qū)的用地比例，工業(yè)用地一般不超過城市面積的10%[11] 。而我國的這些工業(yè)用地有的是城市郊區(qū)，甚至是在市區(qū)，擠占了居住用地、商業(yè)用地和綠化用地，使得用于開發(fā)住宅的用地數(shù)量相對減少。資源數(shù)量減少在一定程度上抬高了地價，進而抬高了房價。而我國城市中又存在不少的閑置土地，這些土地是由于一些企業(yè)破產或者是開發(fā)項目停建又或者是征而未用的閑置土地。政府針對這一情況，在2003年2月開始了一開發(fā)區(qū)清理整頓為重點的全國土地市場治理整頓，清理未批先用、亂批亂用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題，從嚴查處重大土地違法案件。整治土地市場同時，對于土地審批權限也收緊，遏制過度投資。2004年4月29日，國務院辦公廳下發(fā)了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，提出嚴格建設用地審批管理，規(guī)定限制和禁止用地供地目錄，完善用地定額指標，并且從2004年5月8日起，暫停審批農地轉非農地建設用地審批，暫停涉及基本農田保護區(qū)調整的規(guī)劃修改，暫停新批地的縣改市和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，切實控制新增建設用地。2004年聯(lián)合監(jiān)察部發(fā)布《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有全收回土地，納入國家土地儲備體系。土地政策收緊和農業(yè)用地轉非農業(yè)建設用地的暫停，使得建筑用地增速減緩，這又回到了土地因素所帶來的問題。