【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 具體調(diào)整措施2004年10月一年期存、2005年3月提高了住房貸款利率2006年4月2006年6月個(gè)人住房按揭貸款首付比例不得低于30%，考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且建筑面積在90平方米一下的仍然執(zhí)行20%首付標(biāo)準(zhǔn)2006年8月一年期存、2007年3月2007年5月，2007年7月2007年8月，2007年9月，2007年12月，2008年1月2008年1月頒布經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)管理辦法2008年3月2008年4月從以上政策可以看出，政府希望通過(guò)加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策措施，來(lái)達(dá)到給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。首先，提高貸款利率就等于直接提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。其次，提高貸款利率和首付比例，增加了貸款買(mǎi)房者的購(gòu)房成本，從而抑制了購(gòu)房需求，打擊了房地產(chǎn)投機(jī)者。再者，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)后，商業(yè)銀行可提供放款及創(chuàng)造信用的能力下降，結(jié)果是銀根偏緊和貨幣供應(yīng)減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的需求減少。政府希望這樣能使房?jī)r(jià)理性回歸。政府制定的政策確實(shí)提高了對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)所需資金的周轉(zhuǎn)量，在一段時(shí)間內(nèi)有效地抑制住了房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象，打擊了房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)。但是今天看來(lái)，由于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資金貸款的限制，尤其是121號(hào)文件（即《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，其核心內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買(mǎi)施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于個(gè)人房貸，121號(hào)文件規(guī)定：商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋；購(gòu)買(mǎi)第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。）發(fā)出以后，眾多中小型資金量不足的房地產(chǎn)公司由于不容易得到銀行貸款而面對(duì)越來(lái)越高的土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本，它們很難獲得拿地的機(jī)會(huì)，從而紛紛退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。又很可能由于中小型房地產(chǎn)公司參與程度降低，使得待開(kāi)發(fā)的土地大量被少數(shù)幾家大型房地產(chǎn)公司取得，從而在土地市場(chǎng)中就形成寡頭壟斷的現(xiàn)象（見(jiàn)下表2224）。表22 20032007年度上海住宅用地市場(chǎng)集中程度年份總可建面積（公頃）前5位前10位前5位集中度前10位集中度20032004200520062007（資料來(lái)源：上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局土地交易市場(chǎng)。）表23 2006上海住宅用地市場(chǎng)競(jìng)得情況前10位競(jìng)得土地?cái)?shù)量（公頃）競(jìng)得人保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司上海嘉寶實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司上海廣安置業(yè)發(fā)展有限公司、上海崇明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、上海陳家鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司、上海盛融實(shí)業(yè)有限公司上海綠地（集團(tuán)）有限公司鼎太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（深圳）有限公司嘉定區(qū)住宅建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限公司華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司、堅(jiān)實(shí)發(fā)展有限公司上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司常州宏佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（資料來(lái)源：上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局土地交易市場(chǎng)。）表24 2007年上海住宅用地市場(chǎng)競(jìng)得情況前10位競(jìng)得土地?cái)?shù)量（公頃）競(jìng)得人保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司TS CHINA FUND(BARBADOS)II SRL上海綠地（集團(tuán)）有限公司上海新城萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司上海和聯(lián)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上海徐房（集團(tuán)）有限公司重慶嘉遜地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上海天昱通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上海中星（集團(tuán)）有限公司（資料來(lái)源：上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局土地交易市場(chǎng)。）通過(guò)這些資料來(lái)看，絕大多數(shù)都是上市公司，這些公司本身資金實(shí)力就排在行業(yè)的前端，也只有它們能拿出足夠的資金去爭(zhēng)奪面積大，總金額高的地塊。而它們又可以通過(guò)增發(fā)、資產(chǎn)注入等方式進(jìn)行融資，這又保證企業(yè)有足夠的資金去競(jìng)爭(zhēng)土地。對(duì)于上市公司而言，地價(jià)已經(jīng)不是它們所關(guān)注的主要目標(biāo)了，如何保持自己的股價(jià)，保持自己在資本市場(chǎng)的價(jià)值才是企業(yè)考慮的重點(diǎn)。因?yàn)槠髽I(yè)成為“地王”買(mǎi)家才有更多的關(guān)注度，才能更好的吸引股民購(gòu)買(mǎi)自己的股票，才能保證資金的充足。對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，上調(diào)存款、貸款利率以后，銀行貸款利息增多，尤其是第二套房的首付比例增大，導(dǎo)致投資房地產(chǎn)的成本增大。但是考慮到中國(guó)的通貨膨脹率的影響，銀行實(shí)際利率比名義利率低不少，計(jì)算公式為：實(shí)際利率=名義利率通貨膨脹率。以2008年為例，%，%，%[8]。通俗的理解就是存100元進(jìn)銀行。而近10年來(lái)，總體情況是實(shí)際利率基本都為負(fù)值，老百姓的理解就是將錢(qián)存入銀行不僅不能生財(cái)，反而是越來(lái)越少。再加上前些年股市的動(dòng)蕩，房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭和良好的盈利性，使得老百姓手中的資金越來(lái)越傾向于流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中去。而中國(guó)老百姓的理財(cái)觀(guān)念中的“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”和因?yàn)橄M(fèi)者的預(yù)期心理，即看好房地產(chǎn)持續(xù)升值又使得更多的人和資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中去。3 城市化因素隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的人口涌向城市，促使非農(nóng)人口所占的比例不斷上升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、建設(shè)部、國(guó)土資源部發(fā)布的《2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告》、《2009年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告》、《2009年國(guó)土資源公告》可知，改革開(kāi)放30年來(lái)，我國(guó)城市化程度不斷提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)在這30年間全國(guó)城市化水平從20世紀(jì)80年代初的18915萬(wàn)人，%發(fā)展到現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口已經(jīng)達(dá)到42186萬(wàn)人，超過(guò)了人口總數(shù)的46%。我國(guó)的人口在未來(lái)30年還將凈增2億左右。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和計(jì)劃生育工作的加強(qiáng)，20世紀(jì)90年代中后期。照此推測(cè)，我國(guó)的總?cè)丝趯⒂?010年、2033年前后達(dá)到峰值15億人左右[9]。城市化速度特別是近10年來(lái)，工業(yè)化發(fā)展和服務(wù)行業(yè)的興盛，城市勞動(dòng)力缺口擴(kuò)大，導(dǎo)致大量農(nóng)民開(kāi)始進(jìn)城務(wù)工，人口流動(dòng)越來(lái)越頻繁。除了大量農(nóng)民工開(kāi)始進(jìn)城之外，受過(guò)高等教育的高素質(zhì)人群正逐漸向發(fā)達(dá)地區(qū)聚集。城市這些因素都造成了我國(guó)城市人口規(guī)模不斷的擴(kuò)大。城市化率——“納瑟姆”曲線(xiàn)表示（見(jiàn)右圖31），當(dāng)一個(gè)國(guó)家的城市化水平超過(guò)30%時(shí)，城市化進(jìn)程會(huì)加快，此時(shí)對(duì)住房的需求也迅速增加，直到城市化水平到達(dá)70%之后城市化步伐才會(huì)放緩。我國(guó)在1996年前后城市化水平達(dá)到30%，進(jìn)入了城市化加速階段。 圖31 納瑟姆曲線(xiàn) 我國(guó)目前正經(jīng)歷著農(nóng)村勞動(dòng)力向城市服務(wù)業(yè)勞動(dòng)力和工業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的過(guò)程。而這一過(guò)程導(dǎo)致了對(duì)城市住房需求增多，帶動(dòng)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)水平不斷提高的需求，，[10]。城市化水平提高意味著城市規(guī)模的擴(kuò)大和對(duì)住房需求的增多。而由于前些年對(duì)城市土地利用結(jié)構(gòu)不盡合理，主要表現(xiàn)為：工業(yè)用地比例較高，從城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)來(lái)看，％，上海、%%，而按照國(guó)外城市中心區(qū)的用地比例，工業(yè)用地一般不超過(guò)城市面積的10%[11] 。而我國(guó)的這些工業(yè)用地有的是城市郊區(qū)，甚至是在市區(qū)，擠占了居住用地、商業(yè)用地和綠化用地，使得用于開(kāi)發(fā)住宅的用地?cái)?shù)量相對(duì)減少。資源數(shù)量減少在一定程度上抬高了地價(jià)，進(jìn)而抬高了房?jī)r(jià)。而我國(guó)城市中又存在不少的閑置土地，這些土地是由于一些企業(yè)破產(chǎn)或者是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停建又或者是征而未用的閑置土地。政府針對(duì)這一情況，在2003年2月開(kāi)始了一開(kāi)發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國(guó)土地市場(chǎng)治理整頓，清理未批先用、亂批亂用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問(wèn)題，從嚴(yán)查處重大土地違法案件。整治土地市場(chǎng)同時(shí)，對(duì)于土地審批權(quán)限也收緊，遏制過(guò)度投資。2004年4月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，提出嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理，規(guī)定限制和禁止用地供地目錄，完善用地定額指標(biāo)，并且從2004年5月8日起，暫停審批農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)地建設(shè)用地審批，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的規(guī)劃修改，暫停新批地的縣改市和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，切實(shí)控制新增建設(shè)用地。2004年聯(lián)合監(jiān)察部發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，否則國(guó)家土地管理部門(mén)有全收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系。土地政策收緊和農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的暫停，使得建筑用地增速減緩，這又回到了土地因素所帶來(lái)的問(wèn)題。