“營改增”對土地估價工作的影響(編輯修改稿)
2025-11-22 21:31 本頁面
【文章內容簡介】 額 。 銷售額的計算公式如下： ? 銷售額 =（ 全部價款和價外費用 當期允許扣除的土地價款 ） 247。（ 1+11%） ? 公式中全部價款和價外費用為房地產(chǎn)銷售收入即不動產(chǎn)總價 A。 ? 允許扣除土地價款為支付的土地價款 ， 是指向政府 、 土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款 。 在評估過程中 ， 剩余法是在測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)正常交易價格基礎上 ，扣除預計的正常成本及有關專業(yè)費用 、 利息 、 利潤和稅費等 。 以價格余額來估算待估宗地價格的方法 。 換言之 ， 剩余法是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)預期總價格與總支出的差額來估算土地價格的一種估價方法 。剩余法中的土地價格是對應估價期日的價格 ， 是建立在假設估價期日取得土地使用權的基礎之上 。 剩余法中計算增值稅時允許扣除的土地價款則為剩余法中所求取的地價 P。 ? 銷售額 =( AP） 247。 （ 1+11%） ? 銷項稅額 =（ AP） 247。 （ 1+11%） 11% ? （ 2） 進項稅額的計算： ? 進項稅額 ， 是指納稅人購進貨物 、 加工修理修配勞務 、 服務 、 無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn) ， 支付或者負擔的增值稅額 。 ? 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中 ， 主要的進項稅額有建筑服務 、 工程勘察 、 工程設計 、 銷售費用所負擔的增值稅額等 。 ? 根據(jù)財稅 【 2020】 36號規(guī)定 ， 建筑行業(yè)建造房地產(chǎn)的增值稅率為 11%，勘查設計公司的勘查設計費 、 房地產(chǎn)銷售代理公司的銷售費用的增值稅率均為 6%。 （ 在市場存在一般納稅人和小規(guī)模納稅人時 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)先選用一般納稅人 ， 設定上述公司均為一般納稅人 ） ? 建筑房地產(chǎn)的費用為 D， 其可抵扣的進項稅額為 D247。 （ 1+11%） 11% ? 勘查設計費為 E， 其可抵扣的進項稅額為 E247。 （ 1+6%） 6% ? 銷售費用為 F， 其可抵扣的進項稅額為 F247。 （ 1+6%） 6% ? 若有其它可抵扣的費用 ， 應根據(jù)財稅 【 2020】 36號所規(guī)定的增值稅稅率 ，計算出其可抵扣的進項稅額 G。 ? （ 3） 增值稅額的計算： ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納的增值稅為： ? 增值稅 =銷項稅額 進項稅額 ? =【（ AP） 247。 （ 1+11%） 11%】 【 D247。 （ 1+11%） 11%+ E247。（ 1+6%） 6%+ F247。 （ 1+6%） 6%
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