“營(yíng)改增”對(duì)土地估價(jià)工作的影響(編輯修改稿)
2024-11-22 21:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 額 。 銷售額的計(jì)算公式如下： ? 銷售額 =（ 全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 ） 247。（ 1+11%） ? 公式中全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為房地產(chǎn)銷售收入即不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) A。 ? 允許扣除土地價(jià)款為支付的土地價(jià)款 ， 是指向政府 、 土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款 。 在評(píng)估過程中 ， 剩余法是在測(cè)算完成開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格基礎(chǔ)上 ，扣除預(yù)計(jì)的正常成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用 、 利息 、 利潤(rùn)和稅費(fèi)等 。 以價(jià)格余額來估算待估宗地價(jià)格的方法 。 換言之 ， 剩余法是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期總價(jià)格與總支出的差額來估算土地價(jià)格的一種估價(jià)方法 。剩余法中的土地價(jià)格是對(duì)應(yīng)估價(jià)期日的價(jià)格 ， 是建立在假設(shè)估價(jià)期日取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)之上 。 剩余法中計(jì)算增值稅時(shí)允許扣除的土地價(jià)款則為剩余法中所求取的地價(jià) P。 ? 銷售額 =( AP） 247。 （ 1+11%） ? 銷項(xiàng)稅額 =（ AP） 247。 （ 1+11%） 11% ? （ 2） 進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算： ? 進(jìn)項(xiàng)稅額 ， 是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物 、 加工修理修配勞務(wù) 、 服務(wù) 、 無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn) ， 支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額 。 ? 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中 ， 主要的進(jìn)項(xiàng)稅額有建筑服務(wù) 、 工程勘察 、 工程設(shè)計(jì) 、 銷售費(fèi)用所負(fù)擔(dān)的增值稅額等 。 ? 根據(jù)財(cái)稅 【 2020】 36號(hào)規(guī)定 ， 建筑行業(yè)建造房地產(chǎn)的增值稅率為 11%，勘查設(shè)計(jì)公司的勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 、 房地產(chǎn)銷售代理公司的銷售費(fèi)用的增值稅率均為 6%。 （ 在市場(chǎng)存在一般納稅人和小規(guī)模納稅人時(shí) ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)先選用一般納稅人 ， 設(shè)定上述公司均為一般納稅人 ） ? 建筑房地產(chǎn)的費(fèi)用為 D， 其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為 D247。 （ 1+11%） 11% ? 勘查設(shè)計(jì)費(fèi)為 E， 其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為 E247。 （ 1+6%） 6% ? 銷售費(fèi)用為 F， 其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為 F247。 （ 1+6%） 6% ? 若有其它可抵扣的費(fèi)用 ， 應(yīng)根據(jù)財(cái)稅 【 2020】 36號(hào)所規(guī)定的增值稅稅率 ，計(jì)算出其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 G。 ? （ 3） 增值稅額的計(jì)算： ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納的增值稅為： ? 增值稅 =銷項(xiàng)稅額 進(jìn)項(xiàng)稅額 ? =【（ AP） 247。 （ 1+11%） 11%】 【 D247。 （ 1+11%） 11%+ E247。（ 1+6%） 6%+ F247。 （ 1+6%） 6%
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