建發(fā)商業(yè)地產培訓教案(編輯修改稿)
2025-02-11 11:18 本頁面
【文章內容簡介】 距美、法、日 60年 距美、日 60年，距法30年 距美、日 50年，距法 75年 同發(fā)達國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產決策時的重要參考 十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（五） 中外超級市場比較 國家 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1830－ 1935（ 5年） 1936－ 1965（ 30年） 1966－ 200（ 35年） 2022年 法國 1959－ 1962（ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－ 日本 1953－ 1959（ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國 1981－ 2022（ 20年） 2022－ 2020（ 20年） 2020年 中國與西方國家的差別 距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 同發(fā)達國家超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產決策時的重要參考 十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（五） 日本各類型購物中心比較參考 鄰里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型 商圈半徑（公里） 1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40 時間距離（分） 3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30 商圈人口（萬人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上 停車場容量（輛） 50－ 100 300－ 500 2022－ 5000 5000－ 10000 商 店 組 成 超級市場 綜合超市 1家 百貨店 2家 百貨店 2－ 6家 專業(yè)商店 專業(yè)商店 綜合超市 2家 綜合超市 2－ 3家 綜合店 飲食服務 服裝店 服裝店 藥店 其它 飲食服務 飲食服務 洗衣店 雜貨店 雜貨店 其它 其它 其它 10－ 20家 20－ 40家 100－ 200家 180－ 250家 十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（六） 商業(yè)低進入壁壘的后果 在中國，進入市場的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導致“低市場集中度和過度競爭” 進入市場壁壘低 產品差別程度低 企業(yè)小型化 大企業(yè)盲目擴張 市場過度競爭 市場集中度低 十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（七） 商業(yè)地產研究 總結目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在項目前期就聘請專業(yè)公司從建筑結構、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進行詳細策劃。面對越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產競爭之中。 商業(yè)地產的發(fā)展與成熟，意味著 消費型地產正向生產型地產裂變 。 商業(yè)地產是 “ 三高產品 ” ： 高風險、高回報、高技術含量。 十四、商業(yè)地產市場發(fā)展條件（一） 商業(yè)地產研究 國外參考： ?主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件 ?人均 GDP3000－ 4000美元時，家庭汽車擁有率 15－ 20％，大型商業(yè)地產發(fā)展（ ShoppingMall ）－－開始發(fā)展 ?人均 GDP10000美元，家庭汽車擁有率 60％，大型商業(yè)地產發(fā)展（ ShoppingMall ）－－成熟發(fā)展 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（二） 商業(yè)地產研究 亞洲及國內（含香港、新加坡等）： 主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量 ?都市型 大型商業(yè)地產發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達到 2500美元 ?郊區(qū)型 大型商業(yè)地產發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達到 4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達 15－ 20％ 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（三） 商業(yè)地產研究 國內之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產發(fā)展的 GDP水平有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產項目，主要因素在于其 人口密度 遠遠大于歐美城市的人口密度，消費總量 決定大型商業(yè)地產發(fā)展的市場潛力。 商業(yè)房地產項目開發(fā)的基礎條件，是項目所面對核心商圈的消費總量，因為它體現(xiàn)了核心商務圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了 GDP的水準。 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（四） 商業(yè)地產研究 十五、商業(yè)地產開發(fā)定位 尺度 （一） 人 均 G D P 業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百貨商店興起 2022至 3000美元 超級市場興起
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