【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)品最好銷，整體月均去化共 18套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 從未來的供應(yīng)布局看，東郊板塊的供應(yīng)增量主要集中在板塊東部靠近中環(huán)線的內(nèi)側(cè)，尤其是項目周邊 如：君庭、合生東郊、東珠花園、三湘地塊等后續(xù)供應(yīng)至少在 25萬平米以上。 御翠園 湯臣湖庭 九間堂 梵高別墅 東郊花園二期 三湘地塊 君庭 合生東郊 東珠花園地塊 本案 待推項目 容積 率 地上面積 待上市 面積 報價（按地上面積 折算） 湯臣湖庭二期 / / 約 40000 未定 君庭 9001000 32098 10萬元 (含裝修 , 標準不詳) 東珠花園 / / 29952 未定 合生東郊 7051077 63120 67萬 三湘地塊 / / 24500 未定 東郊花園二期 / / 18898 未定 合計 208568 存量項目 存量面積 報價 梵高別墅 250350 22691 九間堂 300700 3405 1011萬 (含 1萬 /㎡ 裝修 ) 御翠園 350720 775 (含 /㎡ 裝修 ) 御翠園 7期 298312 11279 湯臣湖庭 400450 3424 合計 41574 板塊競爭 未來供應(yīng)在 25萬平米以上，競爭將異常激烈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價值思考 躋身東郊，提升了項目知名度，同時也為吸引目標客戶眼球提供了有效的 “ 身份標簽 ” ！ 但由于板塊內(nèi)未來競爭體量龐大，面對有限的金字塔尖客群，如何吸引他們駐足產(chǎn)生購買興趣是我們接下來考慮的問題！ 那么，讓我們回過頭來分析產(chǎn)品自身，并提出有效見解！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品價值提升魅力氣質(zhì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一期 二期 三期 總建筑面積 其中一 /二期 三期 總套數(shù) 201套 可售套數(shù) 41套 容積率 一二期 ，三期 成交均價 /平米 物業(yè)類型 獨立 戶型面積 250550平米（地上） 開盤時間 項目規(guī)劃 8萬方原生態(tài)庭院別墅 花園社區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 曹家溝、腰涇港、呂家浜三條天然河流，在小區(qū)周圍成為沿河景觀 園區(qū)水景呈 Y型設(shè)計，穿插在每幢別墅間，使得大多別墅都能看到并擁有水景 噴水、噴霧的造景設(shè)計，讓親水生活更顯美侖美幻 園林規(guī)劃 三條天然河流 +園區(qū)蜿蜒人工水系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 １、喬、灌木錯落有致，培育期長，生長茂盛，形成良好的生態(tài)綠化； 形成天然的視線屏障，增加私家院落私密性 院落內(nèi)植物種類豐富，喬木均為高大粗徑，并種有各種可結(jié)果和開花型植物，增加庭院的情趣性 園林規(guī)劃 錯落有致的豐富綠植形成原生態(tài)的綠化景觀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?自身配套雙會所、室外網(wǎng)球場、內(nèi)外雙泳池、健身、韻律教室、回力球場、桌球室、撞球中心、 SPA… 一期 二期 三期 會所 2 會所 1 籃球場 網(wǎng)球場 休閑配套 高尚的運動場所打造健康的休閑時光 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?商務(wù)會議中心，商務(wù)秘書中心、社區(qū)巴士，24小時便利商店 …… 生活配套 細心周到的考慮，提供商務(wù)便捷生活 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過以上對規(guī)劃配套、園林景觀、產(chǎn)品細節(jié)和戶型特點的分析，我們可以得出： 小區(qū)現(xiàn)房的實景感體驗極具購買煽動力， 產(chǎn)品細節(jié)更是體貼入心！ 本案營造出靜謐幽雅的居住環(huán)境，舒適性極強 是別墅中的樣板典范！ 本案產(chǎn)品功能定位 —— 東上海富豪第一居所！ 產(chǎn)品特點綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大道自然 東郊棕櫚泉 從土地屬性出發(fā) 從自身產(chǎn)品出發(fā) —— 東郊板塊價值提升 ? 定位浦東行政區(qū)級副中心 ? 未來迪斯尼經(jīng)濟圈內(nèi) ? 露德圣母堂創(chuàng)造板塊西化發(fā)展契機 ? 未來全新領(lǐng)館區(qū)建設(shè)，板塊邁向世界級、國際化的頂級居住社區(qū) —— 現(xiàn)房體驗，價值無限 ? 本案現(xiàn)房展示，充分的信心保證 ? 整體規(guī)劃自然而然，水系引入增加豪宅產(chǎn)品賣點 ? 戶型設(shè)計更具舒適性，采光充分、地下空間充足，皇室級庭院享受 … ? 物管配套提供安全住家體驗 東方國際社區(qū)中心位臵 /國際級領(lǐng)館區(qū)旁 /舒適生態(tài)大宅全景展現(xiàn) 項目定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶價值提升社區(qū)尊貴 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 超級富豪 國際自由人 新富人 投資者 白領(lǐng)、金領(lǐng) 普通中產(chǎn)階級 現(xiàn)有主力客戶 他們是： 日本索尼、佳能集團董事長、德國西門子副總裁、美國華博、印度 TCS企業(yè)總裁、北京經(jīng)濟學(xué)專家、恒大集團總裁、股市炒家、金融巨子、內(nèi)地企業(yè)家等 客戶為全市性客源， 80%以國內(nèi)客源為主（多為在上海創(chuàng)業(yè)的外地人）， 20%為境外客！ 現(xiàn)有的客戶認知 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 進入事業(yè)豐收期 經(jīng)過長期奮斗，剛跨入上海頂級富人圈 對豪宅有置業(yè)經(jīng)驗， 希望自己的住所作為一個身份標簽 享純凈自然和諧之感 同時寧靜與繁華不遠 身份標簽升級的 上海富豪 客戶定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 客戶按照交通動線分布于各個板塊； ? 客戶或居住于這些板塊，或工作于這些板塊； ? 客戶的分布重心為在浦東，部分全市其他區(qū)域的客戶。 通過交通路線勾勒客戶來源 中環(huán)沿線導(dǎo)入 陸家嘴導(dǎo)入 外高橋 金橋 唐鎮(zhèn) 康橋 張江 境外 外環(huán)沿線導(dǎo)入 目標客戶地圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過交通路線勾勒客戶來源 ?客戶除了老業(yè)主之外，最大來源應(yīng)當是具有地緣屬性關(guān)系的客戶。 ?本案在所處區(qū)域一支獨秀，競爭壓力必定來自東郊板塊，抓住東郊的溢出客戶，必須進行跨板塊的客戶攔截； 唐鎮(zhèn) 東郊 陣地攔截 外圍攔截 東郊板塊 本案 地區(qū)客戶攔截 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶分布 居住現(xiàn)狀 工作現(xiàn)狀 交通動線 對城市別墅的購買訴求 需求歸納 陸家嘴 居住在陸家嘴高檔公寓 世紀大道 —— 花木路 —— 龍東大道 已經(jīng)擁有高端公寓，但希望居住形態(tài)升級，更加 “ 寧靜 ” ，又不希望離開陸家嘴太遠 需要一個距離陸家嘴 “ 近 ” 并且 “ 靜 ” 的 “ 別墅家 ” 可能居住在浦西 工作在陸家嘴金融區(qū)的經(jīng)營管理層 體會到工作地點的交通負荷繁重，前往工作地點非常不便 需要一個距離工作場所 “ 近 ” 的“ 家 ” 。 東郊 居住于 東郊別墅區(qū) 龍東大道 對現(xiàn)居住的別墅產(chǎn)品產(chǎn)生更新需求，同時認識到城市別墅價值在于其地段和板塊的潛力 “ 更新 ” 居住形態(tài)，需要與現(xiàn)有生活圈的距離 “ 近 ” 張江 工作在這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而且是經(jīng)營層或企業(yè)主 未來通過中環(huán)線連接，目前楊高南路是重要通路 希望工作與生活之間的距離短，同時又希望生活形態(tài)能降低工作負荷帶來的緊張感與壓力。 需要一個距離工作場所 “ 近 ” 并且與工作壓力 “ 遠 ” 的 “ 家 ” 高橋 金橋 唐鎮(zhèn) 居住多年前在當?shù)刭徶玫膭e墅中 工作卻在浦東市區(qū) 龍東大道和外環(huán)線是重要交通動線 對現(xiàn)居住的別墅產(chǎn)品產(chǎn)生更新需求，同時認識到城市別墅價值在于其地段和板塊的潛力 需要一個離 “ 繁華 ” 更 “ 近 ” 的，能帶來更有品質(zhì)感 “ 生活 ” 的家 康橋 浦西 中環(huán)與延安西路是重要交通動線 在中環(huán)通車后，意識到板塊逐漸超越西郊， 躍升為上海頂級富人區(qū) 需要一個更具有 “ 富人群落 ” 效應(yīng)的“ 身份標簽 ” 和 “ 頂層階級入場券 ” 境外 碧云，聯(lián)洋 浦東機場 —— 外環(huán)線 在中環(huán)通車后，意識到板塊逐漸超越西郊，躍升為上海頂級富人區(qū)的價值具有世界級的意義 需要 “ 及時 ” 把握價值上升趨勢，獲取“ 華人富人圈入場券 ” 。 客戶辨析 各板塊客戶的購買訴求不同 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們的客戶到底想要什么？